Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 22 июля 2019 г. по делу N 11-7939/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П,

судей Винниковой Н.В, Марченко А.А,

при секретаре Вернигоровой Т.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Сальникова Андрея Александровича на решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 21 марта 2019 года по иску муниципального образования "Чебаркульский муниципальный район" в лице Управления по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района к Сальникову Андрею Александровичу о расторжении договоров аренды земельных участков, встречному иску Сальникова Андрея Александровича к муниципальному образованию "Чебаркульский муниципальный район" в лице Управления по земельно-имущественным отношениям и администрации Чебаркульского муниципального района о признании незаконным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в части срока действия, определении срока аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения ответчика Сальникова А.А, участвовавшего в судебном заседании с использованием средств видео -конференц связи, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное образование "Чебаркульский муниципальный район" в лице Управления по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района обратилось в суд с иском к Сальникову А.А. о расторжении договоров аренды N 531 и N 532 от 24 декабря 2009 года земельных участков, заключенных Управлением по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района.

Исковые требования мотивированы тем, что 24 декабря 2009 года между Чебаркульским муниципальным районом в лице Управления муниципальной собственности Чебаркульского муниципального района были заключены: с ФИО6.о.- договор N 531 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", для ведения личного подсобного хозяйства, и с ФИО11.о. -договор N 532 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", для ведения личного подсобного хозяйства. Указанные земельные участки расположены в границах земель, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по их распоряжению осуществляет муниципальное образование "Чебаркульский муниципальный район".

17 сентября 2011 года ФИО4. и ФИО5. заключили с Сальниковым А.А. договоры уступки прав и обязанностей по договорам аренды N 531, 532 земельных участков. 04 сентября 2013 года между Управлением по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района и Сальниковым А.А. были заключены дополнительные соглашения к вышеуказанным договорам аренды N 531, 532, по условиям которых срок аренды установлен с 24 декабря 2009 года по 23 декабря 2015 года. В связи с невнесением ответчиком арендной платы более трех лет, неиспользованием земельных участков по целевому назначению истцом в адрес ответчика были направлены уведомления о расторжении договоров аренды земельных участков и об их возврате. До настоящего времени соглашения о расторжении договоров аренды ответчиком не подписаны, земельные участки не возвращены собственнику.

Сальников А.А. с исковыми требованиями не согласился, предъявил встречные исковые требования к муниципальному образованию "Чебаркульский муниципальный район" в лице администрации Чебаркульского муниципального района и Управления по земельно-имущественным отношениям о признании незаконным п. 2.2 дополнительного соглашения от 04 декабря 2013 года к договору аренды N 531 от 24 декабря 2009 года, заключенного между Управлением по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района и Сальниковым А.А, устанавливающим срок аренды земельного участка до 24 декабря 2015 года, считать указанное дополнительное соглашение заключенным сроком на 25 лет(л.д. 160,161, 208 т.3).

В обоснование встречных требований Сальников А.А. указал на то, что фактически использование земельных участков заключалось в расположении на них объектов незавершенного строительства площадью 36 кв. м. и 63 кв. м. Сальников А.А. является собственником указанных объектов незавершенного строительства. Договоры аренды земельных участков N 531 и 532 противоречат гражданскому законодательству, поскольку было выдано разрешение на строительство индивидуальных жилых домов, в связи с чем, земельные участки не могли быть предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства. Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, заключается сроком на 25 лет. Отсутствие договора аренды создаст препятствия в доступе к объектам незавершенного строительства, сделает невозможным завершение строительства.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца- Управления по земельно-имущественным отношениям по доверенности Гараев Т.В, представляющий также интересы администрации Чебаркульского муниципального района первоначальные исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал, указал на пропуск ответчиком срока исковой давности, а также, что дополнительное соглашение к договорам аренды было заключено по соглашению с арендатором.

Ответчик Сальников А.А. в суде первой инстанции настаивал на удовлетворении встречного иска, с первоначальными требованиями не согласился, указав, что договоры аренды прекратили свое свое действие в связи с истечением срока, установленного дополнительным соглашением, что повлекло прекращение обязательств по внесению арендной платы.

Решением суда исковые требования муниципального образования "Чебаркульский муниципальный район" удовлетворены, расторгнуты договоры аренды N 531 земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", N 532 земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", заключенные 24 декабря 2009 года. На Сальникова А.А. возложена обязанность передать муниципальному образованию "Чебаркульский муниципальный район" в лице Управления по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты", "данные изъяты" в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении исковых требований Сальникову А.А. к муниципальному образованию "Чебаркульский муниципальный район" в лице Управления по земельно-имущественным отношениям и администрации Чебаркульского муниципального района отказано.

В апелляционной жалобе Сальников А.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении встречных исковых требований. Указывает, что действие договоров аренды земельных участков прекращено 23 декабря 2015 года. В связи с чем, по истечении 7 дней после прекращения договоров аренды участки считаются возращенными истцу, следовательно, доводы истца о ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды являются необоснованными. Считает, что судом необоснованно не рассмотрено ходатайство Сальникова А.А. о применении срока исковой давности. Указывает на то, что фактическое использование земельных участков заключалось в расположении на них двух объектов незавершенного строительства площадью 36 кв.м. и 63 кв.м. Считает, что арендные платежи необходимо рассчитывать исходя из площади данных объектов, а именно 36 кв.м. и 63 кв.м, а не 3000 кв. м, как это делает истец. За период с 06 марта 2016 года по 06 марта 2019 года размер арендной платы за фактическое использование двух участков составил 10 рублей. Полагает, что обязательства по оплате арендных платежей ответчиком исполнены. Ответчиком оплачена сумма в размере 4 661, 60 рублей. Прекращение договора аренды влечет прекращение обязательств ответчика по оплате арендной платы ежеквартально. Указывает на отсутствие в договоре аренды условий об определении размера ежеквартального платежа. Указывает на изменение истцом счета, в связи с чем, Сальникову А.А. не представлялось возможным вносить арендную оплату. Судом в решении указанным доводам ответчика не дана надлежащая оценка. Условия договоров аренды земельных участков в части указания целевого назначения земельных участков - ведение подсобного хозяйства, противоречат нормам гражданского законодательства, поскольку в разрешениях на строительство содержится указание на иное целевое назначение земельных участков - индивидуальное жилищное строительство.

Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в случае предоставления его для индивидуального жилищного строительства заключается на срок 25 лет. Считает, что срок исковой давности по встречным требованиям следует исчислять с даты получения ответчиком искового заявления о расторжении договоров аренды. Указывает, что в предъявленном в суд исковом заявлении отсутствует обоснование исковых требований о расторжении договора аренды N 532. Кроме того, истцом не было предъявлено требований о возложении на ответчика обязанности передать земельные участки по акту приема-передачи, в связи с чем, суд при разрешении спора вышел за пределы исковых требований.

Представители истца- муниципального образования "Чебаркульский муниципальный район" в лице Управления по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района, третьего лица- администрации Чебаркульского муниципального района Челябинской области в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, судебная коллегия, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения ответчика Сальникова А.А, участвовавшего в судебном заседании с использованием средств видео-конференц связи со Златоустовским городским судом Челябинской области, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда в части удовлетворения исковых требований муниципального образования "Чебаркульский муниципальный район" к Сальникову А.А. об обязании передать земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты" и "данные изъяты".

Как установлено судом первой инстанции, и следует из материалов дела, 24 декабря 2009 года между Чебаркульским муниципальным районом в лице Управления муниципальной собственности ЧМР (арендодатель) и ФИО7. ФИО10 (арендатор) был заключен договор аренды N 531 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 1 500 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" для ведения личного подсобного хозяйства (п.1 1.1). Срок действия договора определен с 24 декабря 2009 года по 23 декабря 2012 года(п. 2.1). Договор аренды прекращает свое действие с 24 декабря 2012 года, а в части платежей- до полного взаиморасчета сторон (п. 2.2) (т. 1 л.д. 32-34). Земельный участок передан по акту приема-передачи(т.1 л.д. 36).

Также 24 декабря 2009 года между Чебаркульским муниципальным районом в лице Управления муниципальной собственности ЧМР (арендодатель) и ФИО12. ФИО15 (арендатор) был заключен договор N 532 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 1 500 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", для ведения личного подсобного хозяйства. Срок действия договора установлен с 24 декабря 2009 года по 23 декабря 2012года (п. 2.1). Договор аренды прекращает свое действие с 24 декабря 2012 года, а в части платежей- до полного взаиморасчета сторон (п. 2.2) (т. 1 л.д.46-48). Земельный участок передан по акту приема-передачи(т. 1 л.д. 50).

17 сентября 2011 года между ФИО8. ФИО16, ФИО13. ФИО17 и Сальниковым А.А. заключены договоры уступки прав и обязанностей (цессии) по договорам аренды земельных участков N 531, 532 от 24 декабря 2009 года (т.1 л.д.37-38, 51-52).

17 сентября 2011 года между ФИО14.о и Сальниковым А.А. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью застройки 36,00 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" Переход права собственности зарегистрирован 12 октября 2011 года(л.д.113-114 т.2).

Также 17 сентября 2011 года между Сальниковым А.А. и ФИО9.о. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью застройки 30,00 кв.м, расположенного адресу: "адрес".

04 сентября 2013 года между арендодателем и Сальниковым А.А. заключены дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков N 531, 532, по условиям которых срок аренды земельных участков определен с 24 декабря 2009 года по 23 декабря 2015 года. Установлено, что договоры аренды прекращают свое действие с 24 декабря 2015 года, а в части платежей- до полного взаиморасчета сторон (т.1 л.д. 39, 53).

Земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты" и "данные изъяты" расположены в черте муниципального образования Чебаркульский муниципальный район, относятся к землям населенных пунктов. Договоры аренды, договоры уступки права требования, дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке (т.1 л.д. 41-43, 55-57, 65-76, 78-89).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости за Сальниковым А.А. зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства, площадью застройки соответственно 30,00 и 36,00 кв.м, расположенные по адресу: "адрес"( л.д. 52-57,60-67 т.2). Согласно материалам дел правоустанавливающих документов строительство объекта по ул. "адрес" производилось на основании разрешения на строительство, выданного ФИО18 30 декабря 2010 года со сроком действия до 30 декабря 2020 года (т. 2 л.д. 8). Строительство объекта по ул. "адрес", производилось на основании разрешения на строительство, выданного ФИО19. ФИО20 30 декабря 2010 года со сроком действия до 30 декабря 2020 (т. 2 л.д. 30).

Судом установлено, что после истечения установленного дополнительными соглашениями срока действия договоров аренды N 531 и N 532 арендатор Сальников А.А. продолжал пользоваться спорными земельными участками путем размещения объектов незавершенного строительства.

Условиями заключенных сторонами договоров аренды(п. 3.1) размер арендной платы на текущий финансовый год предусмотрен приложением N1, являющимся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 (двадцатого) числа месяца, следующего за отчетным кварталом путем перечисления на расчетный счет, указываемый арендодателем, или на расчетный счет, указанный в приложении N 1 к договору (п.3.2 договора). Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно путем изменения базовой ставки арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, нормативно-правовыми актами Чебаркульского муниципального района, но не чаще одного раза в год. В этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляются на основании пересмотренных условий (размеров), без оформления дополнительных соглашений к договору, арендодатель направляет арендатору уведомление с расчетом арендной платы (п. 3.4 договора).

Согласно п.3.3 договоров аренды N 531 и N 532, арендная плата начисляется и уплачивается с 24 декабря 2009 года. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является внесение арендной платы ежеквартально (до предусмотренного настоящим договором срока) в полном объеме. Пункт 4.1.1 договоров предусматривает, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 2 квартала подряд, а также в случае неосуществления арендатором регистрации (бездействия со стороны арендатора) договора в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при нарушении других условий договора.

Установив, что ответчиком Сальниковым А.А. обязательства по уплате арендной платы надлежащим образом не исполнялись, арендные платежи не вносились Сальниковым А.А. в течение трех лет, требование арендатора о погашении задолженности ответчиком не исполнено, суд первой инстанции, исходя из того, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договоров аренды земельных участков N 531, 532, заключенных 24 декабря 2009 года.

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции соглашается, так как он основан на исследованных в судебном заседании доказательствах, при этом доказательствам дана надлежащая оценка в порядке статьи 67 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, и они соответствуют положениям действующего законодательства регулирующего спорные правоотношения.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части возложения на Сальникова А.А. обязанности передать арендодателю земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты" и "данные изъяты" в силу следующего.

Согласно абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из смысла ст. 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к рассматриваемому спору требование о возложении обязанности передать земельный участок арендодателю по существу означает освобождение его от расположенных на нем объектов недвижимости.

Как следует из материалов дела, на основании договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства, заключенных 17 сентября 2011 года, Сальникову А.А. на праве собственности принадлежат объекты незавершенного строительства площадью застройки соответственно 30 и 36 кв.м, расположенные по адресам: "адрес" (л.д. 165, 166 т.3).

Пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно пп. 10 п. 2, пп. 2 п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, судом первой инстанции не учтено, что поскольку на земельных участках расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости, то Сальников А.А. имеет право на однократное предоставление в аренду спорных земельных участков для завершения строительства, в связи с чем, изъятие земельных участков без разрешения судьбы объектов незавершенного строительства не соответствует требованиям земельного законодательства.

С учетом изложенного, обжалуемое решение суда в части возложения на Сальникова А.А. обязанности передать муниципальному образованию земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты" и "данные изъяты" подлежит отмене, с вынесением в указанной части решения об отказе в удовлетворении иска.

Отказывая Сальникову А.А. в удовлетворении исковых требований о признании незаконным п. 2.2 дополнительного соглашения от 04 декабря 2013 года к договору аренды N 531 от 24 декабря 2009 года, признании указанного дополнительного соглашения заключенным на срок 25 лет, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что дополнительное соглашение в оспариваемой части заключено по волеизъявлению сторон, требованиям действующего законодательства не противоречит.

Кроме того, учитывая положения ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ, суд пришел к правильному выводу о пропуске Сальниковым А.А. срока исковой давности.

Судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы Сальникова А.А. об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы в сроки, предусмотренные договорами аренды, по основанию истечения срока аренды, как основанные на ошибочном толковании норм материального права.

Являются несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что спорные земельные участки считаются возвращенными истцу по истечении семи дней с даты прекращения договоров аренды, поскольку выражают субъективную позицию ответчика.

Не принимаются судебной коллегией доводы апелляционной жалобы о необходимости установления срока договора аренды спорных земельных участков равным 25 лет, так как на момент заключения сторонами дополнительных соглашений земельное законодательство не устанавливало такого срока. Кроме того, земельные участки ответчику и его правопреемникам не предоставлялись для целей строительства.

Доводы апелляционной жалобы Сальникова А.А. не опровергают выводов судебного решения, по существу сводятся к изложению позиции ответчика в споре, обоснованность которой судом первой инстанции проверена, выводы суда об отклонении указанных доводов подробно мотивированы. Апелляционная жалоба не содержит фактов, свидетельствующих о нарушении судом норм материального права при разрешении спора, в связи с чем, основанием для отмены решения суда приведенные в ней доводы служить не могут.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 21 марта 2019 года в части удовлетворения исковых требований муниципального образования "Чебаркульский муниципальный район" в лице Управления по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района к Сальникову Андрею Александровичу об обязании передать земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты" и "данные изъяты" отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении указанных исковых требований.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Сальникова Андрея Александровича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи