Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 15 августа 2019 г. по делу N 33-12351/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Лимоновой Л.Ф,

судей

Деменевой Л.С,

Ильиной О.В.

при ведении протокола помощником судьи Дмитриевой Р.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства в помещении суда гражданское дело по иску Кузнецова Я.Л, действующего в своих интересах и в интересах собственников многоквартирного дома, к Бикметову И.Р, Ялилову М.М. о признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на нежилые помещения подвала

по апелляционной жалобе истца Кузнецова Я.Л. на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 18.04.2019.

Заслушав доклад судьи Деменевой Л.С, пояснения представителя истца - Хрупалова В.А, судебная коллегия

установила:

Кузнецов Я.Л, действуя в своих и в интересах собственников многоквартирного дома, обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просил признать недействительной (ничтожной) сделку, заключенную между Бикметовым И.Р. и Ялиловым М.М. по отчуждению подвала, расположенного по адресу:.., номер на поэтажном плане.., общей площадью 72,2 кв.м, кадастровый номер... ; признать право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на указанное нежилое помещение подвала.

Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 18.04.2019 исковые требования оставлены без удовлетворения.

С постановленным решением не согласился истец, его представителем Хрупаловым В.А. принесены апелляционная жалобы и дополнения к ней, в которых просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

Материалы дела письменных возражений на апелляционную жалобу не содержат.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержал.

Истец Кузнецов Я.Л, ответчики Бикметов И.Р, Ялилов М.М, представители третьих лиц Управление Росреестра по Свердловской области, Администрации г. Екатеринбурга в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию до начала судебного заседания не уведомили, и, поскольку в материалах дела имеются доказательства своевременного и надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте рассмотрения жалобы (извещения направлены 25.06.2019), кроме того, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда, судебная коллегия определиларассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в соответствии пунктами 2, 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Кузнецов Я.Л. является собственником жилого помещения - трехкомнатной квартиры, общей площадью 89,4 кв.м, по адресу:...

В указанном многоквартирном доме по адресу:... находится нежилое помещение подвала, общей площадью 72,2 кв.м, кадастровый номер...

Первоначально право хозяйственного ведения на нежилое помещение по адресу:.., площадью 73 кв.м, было признано за МУП "Курс-2000" на основании решения Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2010 по делу N А60-27101/2010-С14.

На основании указанного решения Арбитражного суда Свердловской области выдано свидетельство о государственной регистрации права от 10.05.2011 N 66 АД 899658, согласно которому за МУП "Курс-2000" зарегистрировано право хозяйственного ведения на нежилое помещение по адресу:.., площадью 72,2 кв.м, кадастровый номер...

Затем, 03.09.2012 между МУП "Курс-2000" (продавец) в лице конкурсного управляющего Байкова М.М. и Ялиловым М.М. (покупатель) был заключен договор N 02 купли-продажи имущества.

24.10.2017 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между Ялиловым М.М. (продавец) и Бикметовым И.Р. (покупатель), право собственности на спорное нежилое помещение подвала, расположенное по адресу:.., площадью 72,2 кв.м, перешло Бикметову И.Р.

Согласно протоколу общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу:... от 26.10.2018, собранием собственников принято решение об обращении в суд с исковым заявлением о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения подвала многоквартирного дома, Кузнецову Я.Л. поручено представлять интересы собственников в суде.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект на момент его передачи в хозяйственное ведение был сформирован из нетехнических помещений, использовался как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до возникновения права собственности на квартиры у жильцов дома. При этом суд указал, что сам по себе факт того, что отдельные конструкции помещения являются несущими конструкциями здания многоквартирного дома, не означает нахождения такого помещения в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, то обстоятельство, что в спорном помещении проходят коммуникации, являющиеся частью общих инженерных систем: теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, а также что в нем имеются стояки отопления, отсечные вентили и вентили аварийного сброса воды из стояков отопления, стояки водоснабжения, отсечные вентили на стояках водоснабжения само по себе не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Также судом было указано на пропуск истцом срока для обращения в суд с заявленными требованиями, в соответствии с положениями статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия с выводами суда согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Таким образом, невозможна регистрация права частной собственности на помещение, объективно входящее в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома.

Пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом возможность отнесения помещений к общему имуществу здания или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

Как следует из ответа ЕМУП "БТИ" от 24.01.2019 N 1579245/4194 на запрос суда, первая регистрация договора приватизации жилого помещения по адресу:.., проведена ЕМУП "БТИ" 18.06.1992. Обследование подвальных помещений по указанному адресу на момент регистрации договора приватизации жилого помещения, а также в 1995, 1996 года ЕМУП "БТИ" не проводилось, сведениями об изменении планировки помещений ЕМУП "БТИ" не располагает. По данным технического обследования на 23.09.1990 в подвале по адресу:... заинвентаризированы нежилые помещения NN.., туалет, общей площадью 67,7 кв.м, оборудованные из жилых помещений. По данным последующего технического обследования на 10.12.1998 в подвале по указанному адресу заинвентаризировано нежилое помещение N... (склад), общей площадью 73,0 кв.м, оборудованный из теплопукта. По данным последующего обследования на 01.02.2001 общая площадь данного помещения составляет 72,2 кв.м, изменилась за счет уточнения размеров.

Следовательно, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технический подвал, то это право в отношении дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Как следует из материалов дела, 18.06.1992 прекратилось право муниципальной собственности на многоквартирный дом по адресу:.., в том числе на спорное помещение подвала, в связи с возникновением у собственников помещений в данном многоквартирном доме права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество.

В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (пункт 7).

В материалы дела не представлено доказательств принятия собственниками помещений данного дома решения, в порядке, установленном статьями 44, 46, 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, о предоставлении в пользование ответчикам общего имущества, в том числе, спорного помещения подвала, иных помещений или объектов общего пользования.

Согласно техническому заключению... и дополнениям к нему в спорном объекте находятся трубы системы отопления дома, трубы холодного и горячего водоснабжения, квартир с... по.., кабель электроснабжения, обеспечивающий электроэнергией электроприводы насосов в тепловом пункте, стояки отопления квартир NN.., отсечные вентили и вентили аварийного сброса воды из стояков отопления квартир NN.., стояки холодного и горячего водоснабжения квартир NN.., отсечные вентили на стояках холодного и горячего водоснабжения квартир NN... Указанные коммуникации являются частью общих инженерных систем и общим имуществом собственников квартир.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорное помещение являлось теплопунктом, у помещения нет самостоятельного функционального назначения, на момент регистрации права хозяйственного ведения на нежилое помещение за МУП "Курс-2000" в 2011 году не могло являться муниципальной собственностью, соответственно, не могло быть передано в единоличную собственность Ялилова М.М, а затем в собственность Бикметова И.Р.

Также из материалов дела следует, что спорный объект с момента введения дома в эксплуатацию находился во владении и пользовании жильцов многоквартирного дома, он не закрывается на ключ, помещение всегда эксплуатировалось только как техническое, лица, за которыми было зарегистрировано право собственности на объект, фактически им никогда не владели и не пользовались, содержание не осуществляли, договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.10.2017, акт приема-передачи имущества заключен и составлен в г. Уфе, то есть не по месту нахождения имущества. При этом, ответчиками не представлены доказательства того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

Так, единственным обоснованием указанного утверждения является ссылка суда на экспликацию к плану жилого дома, согласно которому комнаты... учтены в качестве кабинетов подвала.

В то же время в ходе судебного разбирательства было установлено, что фактически указанные помещения не использовались и не могут быть использованы для нужд, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома.

При этом формулировка назначения помещений в поэтажном плане не свидетельствует о том, что в спорных кабинетах могут складироваться предметы, не связанные с обслуживанием дома, а предназначенные для коммерческой деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Купля-продажа чужой вещи является ничтожной сделкой как противоречащая закону и нарушающая права третьего лица (пункты 1, 2 статьи 209, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку возникшее в силу закона право собственников помещений многоквартирного дома не прекращалось, сделки со спорным имуществом, в том числе договор купли-продажи от 24.10.2017, заключенный между Ялиловым М.М. и Бикметовым И.Р, являются ничтожными, не влекут правовых последствий и не порождают прав на спорное помещение.

По смыслу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет (абзац 3 пункта 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, выводы суда о пропуске срока исковой давности являются противоречащими нормам материального права.

Как было указано выше, в силу аналогии закона собственнику отдельного жилого помещения в здании также во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРН за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

Заявленные истцом требования о признании права общей долевой собственности фактически направлены именно на устранение нарушения права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности ответчика.

Спорным имуществом фактически владеют собственники помещений данного дома, так как в нем установлены и функционируют инженерное оборудование и коммуникации обслуживающие данный жилой дом.

Тот факт, что право собственности ответчика на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН, не означает, что право собственности собственников на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось.

В абзаце 2 пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН, в частности иска о признании права.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности; если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункты 58, 59постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22).

При этом, требование о признании за собой права общей долевой собственности на общее имущество рассматривается как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), тогда как согласно статье 208 названного Кодекса исковая давность на требования, возникающие на основании статьи 304 Гражданского кодекса, не распространяется (абзац 3 пункта 57постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22, абзац 2 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N64).

Учитывая, что указанное имущество из владения собственников помещения многоквартирного дома не выбывало, вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности является ошибочным.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований истца.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 18.04.2019 отменить.

Принять новое решение, которым исковые требования Кузнецова Я.Л, действующего в своих интересах и в интересах собственников многоквартирного дома, к Бикметову И.Р, Ялилову М.М. о признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на нежилые помещения подвала удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N... по ул.... в г.... на нежилое помещение (литер А), площадью 72 кв.м. (номер на поэтажном плане: подвал-помещение N... ).

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения (литер А), площадью 72 кв.м. (номер на поэтажном плане: подвал-помещение N.., расположенного по адресу:.., заключенного 24.10.2017 между Ялиловым М.М. и Бикметовым И.Р.

Данное апелляционное определение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении записи о правах МУП "Кросс-2000", Бикметова И.Р, Ялилова М.М. на нежилое помещение (литер А), площадью 72 кв.м. (номер на поэтажном плане: подвал-помещение N.., расположенное по адресу:...

Председательствующий Л.Ф. Лимонова

Судьи Л.С. Деменева

О.В. Ильина