Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 29 августа 2019 г. по делу N 33-4913/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Абдуллаева М.К.

судей Хавчаева Х.А. и Сатыбалова С.К.

при секретаре судебного заседания Исмаиловой А.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Крамаренко В.И. на решение Кизлярского городского суда от 18 июня 2019 г.

Заслушав доклад судьи Хавчаева Х.А, объяснения Крамаренко В.И, просившей отменить решение суда; представителя ООО "Кизлярский универсальный рынок" Гусейнова Р.Б, просившего об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения, судебная коллегия

установила:

Крамаренко В.И. обратилась в суд с иском к администрации ГО "город Кизляр" о признании права собственности на земельный участок, в обосновании своих требований указав, что на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 01.11.2004 г..N 139 ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение литер "А" общей площадью 234,16 кв.м. по адресу РД, "адрес". Право собственности зарегистрировано в установленном порядке, о чем произведена запись от 03.12.2004 г..6 декабря 2018 г..она обратилась в администрацию ГО "город Кизляр" с заявлением о передаче в ее собственность земельного участка площадью 234 кв.м, находящегося под вышеуказанным нежилым помещением (магазином), в чем ей отказано. Отказ ответчика в передаче в ее в собственность земельного участка под зданием, принадлежащим ей на праве собственности, считает необоснованным. В соответствии со ст. 39-20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (поди. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится, по общему правилу, вместе с земельным участком.

Пунктом 1 статьи 273 Гражданского кодекса РФ также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит праве собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Согласно ч. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В соответствии с абзацем 2 части 2 ст. 552 ГК РФ, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи муниципального имущества, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В данном случае по договору купли-продажи от 01.11.2004 г..она купила нежилое помещение по вышеуказанному адресу, которое являлось муниципальной собственностью. Земельный участок под этим зданием также является муниципальным. То есть продавец нежилого помещения являлся одновременно и собственником земельного участка. С момента регистрации права на нежилое помещение она платит земельный налог на земельный участок под этим зданием.

Решением Кизлярского городского суда от 18 июня 2019 г. в удовлетворении исковых требований Крамаренко В.И. отказано.

В апелляционной жалобе Крамаренко В.И. просит решение суда отменить, указывая в обоснование, что на основании договора купли - продажи муниципального имущества от 01.11.2004 г..ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение (магазин) литер "А" общей площадью 234,16 кв.м. по адресу: РД, "адрес". Суд отказал ей в удовлетворении иска, ссылаясь на положения п.2 ст.39.20 Земельного кодекса РФ. Между тем федеральным законом от 3 июля 2016 г..N361-Ф3 в п. 9.1 ст.3 внесены изменения, в силу которых граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность). Данное положение закреплено и в п.2. ст15 Земельного кодекса РФ. Согласно п.1 ст.273 ГК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в соответствии с которым при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Ее право было изначально нарушено при заключении договора купли продажи при приобретении торгового объекта, принадлежащее МО г..Кизляр. В соответствии с ч.2 ст.552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно абзацу 2 ч. 2 ст.552 ГК РФ, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи муниципального имущества, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Суд в своем решении указал на то, что спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем здание (помещения в нем) принадлежит нескольким собственникам, то пришел к выводу о том что обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на земельный участок является их совместное обращение с соответствующим заявлением. Действительно, здание разделено на две части и каждый имеет правоустанавливающие документы на недвижимость (свою долю собственности), но не долевую и каждый пользуется земельным участком под своим объектом, что дает возможность признания права собственности на ту часть земельного участка, которым каждый пользуется.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ООО "Кизлярский универсальный рынок" Балугов Э.о. просит оставить решение суда без изменения, полагая его законным и обоснованным. Указывает, что земельный участок с кадастровым номером 05:43:0000370:0016 площадью 49224 кв.м, на территории которого расположен магазин истицы, принадлежит Обществу на праве бессрочного пользования для организации рынка. Целевое назначение данного земельного участка - для организации рыночной торговли. Приобретение Крамаренко В.И. магазина в собственность не должно нарушать сложившийся порядок пользования этим земельным участком, на территории которого находятся объекты недвижимости, принадлежащие разным лицам, и не может изменить целевое назначение земельного участка. Кроме того, объектом гражданских правоотношений может быть только сформированный земельный участок, прошедший кадастровый учет, границы которого описаны в установленном порядке. Испрашиваемый Крамаренко В.И. земельный участок не индивидуализирован и не сформирован, входит в состав неделимого земельного участка и в состав территории рынка с иными землепользователями для организации рыночной торговли, на которой находятся объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, а также общие инженерные коммуникации (водоснабжение, электроснабжение, общие доступы и др.), в связи с чем выделить его из состава без нарушения интересов других землепользователей невозможно. Выделение из территории рынка испрашиваемого земельного участка нарушает положения Федерального закона "О розничных рынках". Согласно схемы расположения объектов недвижимости данные объекты, в том числе магазин истицы не стоят отдельно, а являются пристройками к соседним строениям, имеющим общие инженерные коммуникации, в связи с чем разделить его нельзя.

Разделение такого земельного участка приведет к вклиниванию, вкраплению, изломанности границ, чересполосице, что приведет к невозможности использования его по целевому назначению. В силу п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ земельный участок, являющийся неделимым, может быть приобретен только в общую долевую собственность, что подтверждается имеющейся судебной практикой. Для приобретения неделимого земельного участка в общую долевую собственность в случае, если здания, находящиеся на таком земельном участке, принадлежат разным лицам на праве собственности, эти лица могут обратиться о выкупе такого земельного участка. При отсутствии волеизъявления хотя бы одного собственника выкуп земельного участка невозможен. Крамаренко В.И. включена в перечень лиц на стороне арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 05:43:0000370:0016 общей площадью 38597,34 кв.м. от 15.10.2015 г..

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, Крамаренко В.И. является собственником нежилого помещения литер "А" общей площадью 234,16 кв.м, расположенного по адресу "адрес", на основании договора купли-продажи от 1 ноября 2004 г, заключенного ею с Кизлярским городским комитетом по управлению имуществом, право собственности зарегистрировано 03.12.2004 г. Нежилое помещение располагается на земельном участке с кадастровым номером 05:43:0000370:0016 общей площадью 39718 кв.м, находящемся в постоянном бессрочном пользовании ООО "Кизлярский универсальный рынок", предназначенным для организации рыночной торговли.

Согласно договора от 24.11.2017 г. N88/17 МКУ "Комитет по управлению имуществом г.Кизляра", выступающего от имени и в интересах МО "город Кизляр", именуемый в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и собственники объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: "адрес", именуемые в дальнейшем Арендаторы и указанные в Перечне Арендаторов (Приложение N1 к Договору), с другой стороны, заключили договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора), в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендаторы принимают в аренду земельный участок площадью 37788,00 кв.м. с кадастровым номером 05:43:000370:16, находящийся по адресу: "адрес", для использования в целях размещения объектов предпринимательства.

Из перечня Арендаторов (Приложение N1 к Договору N88/17 от 24.11.2017 г.) усматривается, что Крамаренко В.И. входит в список арендаторов и площадь доли земельного участка, находящегося под принадлежащем ей на праве собственности магазином, составляет 256,2 кв.м.

Согласно ч. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ объектом земельных правоотношений является земельный участок.

В п. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ закреплено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п.1).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п.2).

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п.3).

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган (п.5).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п.6).

Таким образом, положения ст. 39.20 Земельного кодекса РФ не допускают возможности предоставления земельного участка, на котором расположены здания (помещения в нем), принадлежащие нескольким сособственникам, в единоличную собственность только одного из сособственников таких объектов недвижимости.

Реализовать свое право на оформление земельно-правовых отношений собственники частей здания, строения или сооружения могут путем приобретения земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Для приобретения права на земельный участок собственники частей здания, строения, сооружения обязаны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В обоснование своих требований о признании права собственности на земельный участок, истица ссылается на то, что он является делимым, в связи с чем она как собственник строения, расположенного на вышеуказанном земельном участке, имеет право на получение его собственность.

Из этого следует, что доказательства того, что вышеуказанный земельный участок является делимым, должна представить истица.

Однако такие доказательства истицей суду не представлены.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 05:43:0000370:0016 общей площадью 42290 кв.м, принадлежащий ООО "Кизлярский универсальный рынок" на праве постоянного бессрочного пользования, является неделимым, в подтверждение чего представил решения Арбитражного Суда Республики Дагестан от 09.12.2015 г, от 29.09.2016 г, установившие данное обстоятельство.

Вышеприведенные доводы ответчика и представленные им доказательства истицей не опровергнуты.

Установив факт того, что земельный участок с кадастровым номером 05:43:0000370:0016 является неделимым, доказательств обратного истицей не представлено, иные собственники строений с совместным заявлением о приобретении права долевой собственности на земельный участок не обращались, земельный участок, в отношении которого истицей заявлено требование о признании права собственности, не сформирован, границы его не определены, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований Крамаренко В.И.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, поскольку он основан на материалах дела и нормах материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.

Кроме того, признание права собственности за истицей на земельный участок в судебном порядке противоречит установленному Земельным кодексом РФ принципу платности приобретения права на землю, поскольку довод об исключительном праве истицы на приобретение права собственности либо права аренды на земельный участок не исключает соблюдение принципа платности приобретения такого права.

Поскольку установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений; он направлен на защиту прав и законных интересов всех участников общей собственности. Приобретение права собственности на такие участки в обход установленной законом процедуры недопустимо.

Иной порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, поскольку иное противоречило бы положениям ст.39.14 Земельного кодекса РФ, устанавливающей порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 24.11.2017 г. N88/17, заключенного между МКУ "Комитет по управлению имуществом города Кизляра", выступающего от имени и в интересах МО "город Кизляр", с одной стороны, и собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: г.Кизляр, ул.Набережная, 22, с другой стороны, следует, что арендодатель передает а арендаторы принимают в аренду земельный участок площадью 37788 кв.м. с кадастровым номером 05:43:000370:16, находящийся по адресу: "адрес", для использования в целях размещения объектов предпринимательства.

Вышеуказанный договор заключен на срок с 24.11.2017 г. по 24.11.2042 г, прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена запись от 13.04.2018 г. за N05:43:000370:16-05/005/2018-2.

Как следует из вышеуказанного договора и Приложений N1 и N2 к нему, одним из арендаторов вышеуказанного земельного участка является Крамаренко В.И.

С учетом вышеприведенных обстоятельств судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции, поскольку в апелляционной жалобы не содержатся доводы, опровергающие вышеуказанные выводы судебной коллегии.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кизлярского городского суда от 18 июня 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий М.К.Абдуллаев

Судьи Х.А.Хавчаев

С.К.Сатыбалов