Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 июня 2019 г. по делу N 33-26830/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи фио,

судей фио, фио,

при секретаре фио,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

дело по апелляционной жалобе представителя Департамента городского имущества адрес по доверенности фио на решение Пресненского районного суда адрес от дата по иску фио, фио, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней фио к ДГИ адрес наименование организации о признании величины рыночной стоимости комнаты недостоверной, признании распоряжения незаконным в части, возложении обязанности, которым постановлено:

Исковые требования фио, фио, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней фио к ДГИ адрес наименование организации о признании величины рыночной стоимости комнаты недостоверной, признании распоряжения незаконным в части, возложении обязанности, удовлетворить частично.

Признать незаконным пункт 2 распоряжения ДГИ адрес N 15683 от дата.

Возложить на Департамент городского имущества адрес обязанность применить стоимость свободной комнаты N3 площадью 20,4 кв.м, расположенной по адресу: адрес, в размере сумма, согласно заключению эксперта наименование организации N37-02/19 от дата.

В удовлетворении остальной части иска отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с указанным иском к Департаменту городского имущества адрес, мотивируя тем, что фио, ее внучка фио, дочь фио проживают в 7 комнатной коммунальной квартире по адресу: адрес, вместе с фио (супруг фио), фио (сын фио), фио (свекровь фио), фио (свекр фио). Семья истцов занимает 6 комнат площадью 144,7 кв.м, а именно: комнату N 1 площадью 13,4 кв.м, смежные комнаты N 2 и N 2а площадью 23,2 кв.м, смежные комнаты N 4 и N 5 площадью 34,7 кв.м, комнату N 6 площадью 19,3 кв.м.

фио принадлежит 2/6 доли в праве на каждую из названных комнат, и остальным членам семьи по 1/6 доле в праве собственности на каждую комнату.

Комната N 3 площадью 20,4 кв.м. является свободной.

На основании распоряжения Департамента городского имущества адрес от дата N 15683 истцу фио и несовершеннолетней фио в собственность по ? доле в праве собственности каждой передается комната N 3, расположенная по адресу: адрес, Нижний адрес, общей площадью 32,6 кв.м. и жилой 20,4 кв.м. по договору купли-продажи по рыночной стоимости. Пунктом 2 данного распоряжения ДГИ адрес применил стоимость свободной комнаты в размере сумма, сославшись на отчет ответчика наименование организации.

Однако истцы не согласны с указанной оценкой, поскольку согласно отчета, произведенного наименование организации по обращению истцов, стоимость комнаты составляет сумма

Изложенное послужило основанием для обращения с иском в суд, в котором истцы просят признать величину рыночной стоимости комнаты N 3 жилой площадью 20,4 кв.м, в квартире N 7 дома 8/2 стр. 2 по Нижнему адрес в адрес, указанную в отчете наименование организации от дата в размере сумма недостоверной, признать незаконным пункт распоряжения 2 адрес Москвы N 15683 от дата, которым применена указанная цена к комнате N 7, обязать ответчика адрес Москвы применить при выкупе истцами фио и фио свободной комнаты N 3 рыночную стоимость в размере сумма

В судебном заседании суда первой инстанции истцы фио, фио представитель истца фио, третье лицо фио исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель Департамента городского имущества адрес по доверенности фио в судебное заседание суда первой инстанции явилась, просила суд в удовлетворении иска отказать.

Представитель наименование организации фио в судебном заседании суда первой инстанции просил в удовлетворении иска отказать.

Третьи лица Правительство адрес, Управление Росреестра по Москве в судебное заседание суда первой не явились, извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не предоставили.

Суд постановилуказанное выше решение об удовлетворении исковых требований, не согласившись с которым представитель ДГИ адрес подал апелляционную жалобу и просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, по изложенным в апелляционной жалобе доводам.

Истцы фио, фио, представитель истца фио по доверенности фио, третье лицо фио в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представители Департамента городского имущества адрес наименование организации, третьи лица фио, фио, фио, Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от дата, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права ( часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании ( статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что постановленное судом решение вышеуказанным требованиям не отвечает и подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями адресст. 59 адреса РФ, освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Закона адрес от дата N 29 "Об обеспечении права жителей адрес на жилые помещения" освободившиеся комнаты из жилищного фонда адрес в коммунальных квартирах предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города при условии, что обеспечение площадью жилого помещения граждан, которым данные комнаты предоставляются в пользование или приобретаются в собственность, не будет превышать размеры площади жилого помещения, установленные статьей 20 настоящего Закона. В случае превышения указанных размеров освободившиеся комнаты приобретаются в собственность гражданами, указанными в части 1 настоящей статьи, при условии доплаты по рыночной стоимости за площадь, превышающую размеры площади жилого помещения, установленные статьей 20 настоящего Закона.

Статья 38 вышеназванного Закона адрес предусматривает, что освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование, в том числе по договорам социального найма, или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившаяся комната предоставляется в пользование по договору социального найма или предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в адрес по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия более пяти лет.

Жители адрес, проживающие в коммунальной квартире, имеющие жилые помещения на праве собственности и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, имеют право на предоставление субсидии для приобретения в собственность освободившегося изолированного жилого помещения в этой квартире, рассчитываемой в порядке, установленном настоящим Законом, с учетом размера площади занимаемого жилого помещения.

При принятии решения о предоставлении в пользование или приобретении в собственность с помощью города освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире учитываются в совокупности: дата постановки на жилищный учет; срок проживания в адрес по месту жительства на законных основаниях; жилые помещения (части жилых помещений), в отношении которых жители адрес и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные ими с принадлежащими им жилыми помещениями.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

Судом установлено и следует из материалов дела, что фио, фио, паспортные данные, фио, фио, фио, фио, фио проживают в 7 комнатной коммунальной квартире по адресу: адрес, где семья истцов занимает 6 комнат площадью 144,7 кв.м, а именно: комнату N 1 площадью 13,4 кв.м, смежные комнаты N 2 и N 2а площадью 23,2 кв.м, смежные комнаты N 4 и N 5 площадью 34,7 кв.м, комнату N 6 площадью 19,3 кв.м.

фио принадлежит 2/6 доли в праве на каждую из указанных комнат, остальным членам семьи принадлежит по 1/6 доле в праве собственности на каждую комнату. Комната N 3 площадью 20,4 кв.м. является свободной.

Распоряжением Департамента городского имущества адрес от дата N 15683 фио и фио в собственность по ? доле каждой передается комната N 3, по адресу адрес, Нижний адрес, общей площадью 32,6 кв.м. и жилой 20,4 кв.м. по договору купли-продажи по рыночной стоимости.

Пунктом 2 данного распоряжения ДГИ адрес применил стоимость свободной комнаты N 3 в размере сумма согласно отчета от дата N ДМ/162-244, выполненному наименование организации.

Истцы с указанной рыночной стоимостью не согласились, представили в материалы дела отчет наименование организации, в соответствии с которым стоимость комнаты составляет сумма

В соответствии с выводами заключения судебной экспертизы наименование организации от дата N 37-02/2019, рыночная стоимость спорной комнаты по состоянию на дата составляет сумма

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о достоверности заключения наименование организации, выполненного на основании определения суда, в связи с чем, счел возможным положить в основу решения суда выводы судебной экспертизы и признал незаконным п. 2 оспариваемого распоряжения, возложив на Департамент городского имущества адрес обязанность применить стоимость свободной комнаты в размере сумма

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В силу ч. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

В нарушение процессуального закона, суд не исследовал заключение эксперта наименование организации и пришел к безмотивному выводу о его достоверности. Вместе с тем, указанное заключение требованиям допустимости доказательств не отвечает, поскольку исследованные экспертом аналоги применительно к спорной комнате таковыми не являются, экспертом взяты три аналога площадью значительно больше площади спорной комнаты (28 кв.м, 30,7 кв.м, 26,2 кв.м.) и один аналог площадью значительно меньше спорной комнаты (12,4 кв.м.), что напрямую влияет на стоимость одного кв. м. площади в сторону его уменьшения. Так, цена квадратного метра однокомнатной квартиры при прочих равных условиях всегда выше цены квадратного метра двух или трехкомнатной квартиры. Соответственно, комнаты большой площади являются более дорогими, в связи с чем, продавцы устанавливают рыночную стоимость 1 кв.м. таких комнат ниже среднерыночной для более быстрой продажи. адрес комнаты также не привлекательна для покупателей, в связи с чем, рыночная стоимость 1 кв.м. таких комнат устанавливается покупателями ниже среднерыночной.

В отличие от отчета наименование организации, в представленном ДГИ адрес отчете наименование организации аналоги подобраны верно и в пользу покупателя, за аналоги принята стоимость комнат площадью 16,5 кв.м, 18,5 кв.м. и 18 кв.м, в то время как истцам предложена к приобретению комната большей площади 20,4 кв.м.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Представленный истцами отчет наименование организации является недостоверным, поскольку выполнен по состоянию на дата, кроме того, за аналоги взяты комнаты из неизвестных источников.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости влечет за собой незаключенность данного договора, что свидетельствует, что определение стоимости договора является существенным условием. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Принимая во внимание приведенные законоположения, а также требования ч. 6 ст. 38 Закона адрес от дата N 29 "Об обеспечении права жителей адрес на жилые помещения", предоставляющей гражданам право выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату в коммунальной квартире, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных истцами требований не имеется, поскольку при определении стоимости свободной комнаты Департамент городского имущества адрес правомерно исходил из рыночной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика.

Само по себе несогласие истцов с установленной ДГИ адрес рыночной ценой комнаты основанием для снижения цены в судебном порядке по требованию покупателя не является, поскольку стороны свободны в заключении договора, истцы при несогласии с ценой вправе отказаться от приобретения комнаты, таким образом, оспариваемое распоряжение права и законные интересы истцов не нарушает.

Судебная коллегия также учитывает, что истцы в силу ст. 56 ГПК РФ не представили достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих, что при определении рыночной стоимости Департамент допустил злоупотребление правом и установилцену существенно выше рыночной, а также, что отчет наименование организации является недостоверным и выполнен с нарушением стандартов оценки и требований Федерального закона от дата N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При таких обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пресненского районного суда адрес от дата отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска фио, фио, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней фио к ДГИ адрес наименование организации о признании величины рыночной стоимости комнаты недостоверной, признании распоряжения незаконным в части, возложении обязанности - отказать.

Председательствующий:

Судьи: