Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 июля 2019 г. по делу N 33-30331/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего фио,

судей фио,

фио,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя наименование организации по доверенности фио на решение Перовского районного суда адрес от дата, в редакции определения об исправлении описки от дата, по иску фио к наименование организации-Ренессанс ХХI век" о признании права собственности,

которым исковые требования фио удовлетворены,

УСТАНОВИЛА:

Истец фио обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику наименование организации - Ренессанс XXI век" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по строительному адресу: адрес, в виде нежилого помещения с условным номером N 5.1, расположенное на уровне -8.100, с 1 площадкой для хранения автомобиля N 11а в механизированной парковке по адресу: адрес объекте незавершенного строительства.

Судом постановлено: признать за фио право собственности на 1/5 доли в праве собственности на нежилое помещение с условным номером N 5.1, расположенное на уровне -8.100, с 1 (одной) площадкой для хранения автомобиля N 11а в механизированной парковке в подземной автостоянке (машино-место) по строительному адресу: адрес объекте незавершенного строительства.

С указанным решением не согласился представитель наименование организации фио, подав соответствующую апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание апелляционной инстанции явился представитель ФСБ России, ФГКУ Войсковая часть N 55002 по доверенности фио, которая пояснила, что доводы апелляционной жалобы обоснованы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившегося участника процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется.

Суд первой инстанции, при разрешении спора руководствовался положениями ст.ст.1, 9, 12, 128, 130, 218, 309, 310 ГК РФ, ст.ст.4, 6 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона Российской Федерации от дата N 2300-I "О защите прав потребителей".

Из материалов дела следует, что распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от дата разрешено наименование организации Минимущества РФ (правопреемник - наименование организации) строительство многофункционального административно-жилого комплекса на месте бывшего детского сада по адресу: адрес, с привлечением инвестора, отобранного по результатам публичного конкурса.

дата между наименование организации Минимущества РФ (правопреемник - наименование организации) (предприятие), наименование организации - Ренессанс XXI век" (инвестор), Дирекцией по строительству в ЦФО Управления капитального строительства Департамента обеспечения деятельности ФСБ России (выгодоприобретатель) заключен инвестиционный договор N11-ИД/2004/ИО-Ю/19, предметом которого является строительство многофункционального административно-жилого комплекса со сроком ввода в эксплуатацию не позднее дата, общей площадью не менее 12 000 кв.м, на земельном участке по адресу: адрес, находящегося в аренде у Предприятия, существующий объект на этом земельном участке - здание бывшего детского сада. Дополнительным соглашением от дата установлен срок ввода дома в эксплуатацию - не позднее дата, дополнительным соглашением от дата - не позднее дата.

В соответствии с п.7.2 инвестиционного контракта от дата N11-ИД/2004/ИД-10/19 наименование организации - Ренессанс XXI век" (инвестор) в пределах своих площадей по проекту нового строительства без согласования со сторонами имеет право заключать договоры соинвестирования нового объекта с соинвесторами.

Между наименование организации - Ренессанс XXI век" и наименование организации заключен договор N ВЛ-10/02-2012 по реализации инвестиционного проекта строительства многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: адрес.

дата Мосгосстройнадзором выдано разрешение на строительство по указанному адресу многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями, подземной автостоянкой и отдельно стоящим ДДУ N RU77077000-008705, срок разрешения на строительство - до дата.

дата между наименование организации - Ренессанс XXI век" и истцом заключен предварительный договор долевого участия N 2Вл/10-022мм, по которому стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договор купли-продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с условным номером N 5.1, расположенное на уровне -8.100, с 1 (одной) площадкой для хранения автомобиля N 11а в механизированной парковке по адресу: адрес.

Суд первой инстанции признал установленным, что возводимый многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями, подземной автостоянкой представляет собой незавершенный строительством объект недвижимого имущества, спорные квартиры существуют в натуре как отдельные изолированные помещения, со своими характеристиками и определенным месторасположением.

В соответствии с сообщением Москомстройинвеста от дата в указанном жилом доме полностью выполнен железобетонный монолитный каркас и наружные стены жилого дома, кроме входных групп; не выполнен верхний слой гидроизоляции кровли (общая готовность кровли 80%); заполнение оконных проемов выполнено на 10%. Состояние внутренних инженерных сетей: водосток выполнен на 90%, канализация и отопление - выполнены только стояки, к устройству систем энергоснабжения не приступали. Общая готовность внутренних инженерных систем 5%. К прокладке наружных инженерных сетей, отделочным работам, монтажу лифтового оборудования, оборудования ИТП, электрощитовой и благоустройству территории не приступали. К строительству ДДУ не приступали. Общая строительная готовность объекта, по мнению Мосгосстройнадзора, составляет 25%.

В силу ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.ст.4, 6 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Удовлетворяя исковые требования, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст.ст.12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд первой инстанции, руководствуясь, в том числе разъяснениями Верховного суда РФ, изложенными в Обзорах практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ дата, дата, проанализировав содержание заключенного сторонами договора, пришел к выводу о том, что данная сделка фактически направлена на оформление отношений сторон по привлечению ответчиком денежных средств истца для строительства многоквартирного дома и последующего предоставления истцу за полученные денежные средства объекта долевого строительства. В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о возможности применения к спорным отношениям положений Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как указал суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте, имеются основания полагать, что дом в ближайшее время не будет введен в эксплуатацию, то есть обязательства ответчика перед истцом по заключенному между ними договору не будут выполнены, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении ответчиком своих обязательств вправе требовать защиты своих прав путем предъявления требований о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.

Руководствуясь ст.ст.128, 130 ГК РФ, суд отметил, что на правоотношения, связанные с возникновением общей собственности на объекты незавершенного строительства, распространяются нормы главы 16 ГК РФ, в том числе положение пункта 2 статьи 244 ГК РФ, в соответствии с которым имущество может находиться в общей долевой собственности с определением долей, при этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении ответчиком своих обязательств вправе требовать защиты своих прав путем предъявления требований о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.

Суд первой инстанции указал на то, что отсутствие акта об итогах реализации инвестиционного контракта не может служить основанием для отказа истцу в признании права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку подписание данного акта является обязательным только для участников инвестиционного контракта, но не для истца, который не является стороной в инвестиционном контракте. Доказательств, подтверждающих, что стороны инвестиционного контракта вправе претендовать на спорное имущество, не представлено. Таким образом, признание за истцом права собственности прав и законных интересов сторон инвестиционного контракта и иных лиц не нарушает.

При расчете доли истца в праве собственности на незавершенные строительством объекты, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии со ст. 9 Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 49 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата N 943, размер доли в праве общей долевой собственности указывается в виде правильной простой дроби.

Отклоняя доводы наименование организации и ФСБ России, суд принял во внимание, что отсутствие акта об итогах реализации инвестиционного контракта не может служить основанием для отказа истцу в признании права, поскольку подписание данного акта является обязательным только для участников инвестиционного контракта, но не для истца, который не является стороной в инвестиционном контракте, а доказательств, подтверждающих, что стороны инвестиционного контракта вправе претендовать на спорное имущество, не представлено, таким образом, признание за истцом права собственности прав и законных интересов сторон инвестиционного контракта и иных лиц не нарушает.

Также суд обратил внимание на то, что действующее законодательство не предусматривает обязательную процедуру претензионного или иного досудебного урегулирования спора для требований, возникающих из неисполнения или ненадлежащего исполнения договоров, в свою очередь, отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект недвижимости не препятствует признанию судом права собственности за истцом.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа представленных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.

В своей апелляционной жалобе наименование организации выражает несогласие с решением суда, полагая, что суд первой инстанции неправильно применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона от дата N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", учитывая, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты.

С данными доводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку из существа договоров и фактически сложившихся отношений сторон усматривается, что действия ответчика при заключении таких договоров были направлены на привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с последующим возникновением права собственности у последнего на объект недвижимости, который на момент совершения сделки не был введен в эксплуатацию, следовательно, с учетом разъяснений, данных Верховным судом РФ в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ дата), к договору правомерно применены положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Позиция подателя жалобы, посчитавшего, что без соблюдения требований к форме договора, его государственной регистрации гражданин не вправе рассчитывать на предусмотренные Федеральным законом от дата N214-ФЗ меры в случае нарушения его прав, не учитывает цели данного Федерального закона и является ошибочной.

То обстоятельство, что земельный участок был предоставлен в аренду наименование организации, этому же юридическому лицу было выдано разрешение на строительство, не свидетельствует об отсутствии у истца права требования в отношении спорного помещения, поскольку на основании инвестиционного договора от дата с согласия наименование организации обязанность по строительству объекта возложена на наименование организации, ему же переданы функции заказчика-застройщика (п.п.2.4, 2.5).

Доводы апелляционной жалобы о том, что наименование организации не имело права распоряжаться помещениями без согласия участников инвестиционного контракта, несостоятельны, поскольку п.7.2 инвестиционного договора от дата предусмотрено право инвестора в пределах своих площадей без согласования со сторонами заключать договоры соинвестирования строительства с соинвесторами.

Доводы апелляционной жалобы о том, что протокол предварительного распределения долей не подписан всеми сторонами, потому является ничтожным, правового значения не имеют, поскольку наименование организации не представлено доказательств, что помещение, на которое претендует истец, входит в состав площадей, подлежащих передаче ФСБ России.

Одновременно коллегия отмечает, что со стороны ФСБ России вышеупомянутый протокол подписан без замечаний, а спорное нежилое не вошло в перечень помещений, которые подлежат передаче в собственность Российской Федерации по итогам реализации инвестиционного договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что право собственности на объект возможно только после завершения строительства, ошибочны, поскольку признание права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства возможно, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или строительство дома не завершено.

Принимая во внимание, что факт заключения договора с истцом и его действительность никем не оспорены, оплата за спорный объект истцом произведена, доказательств возведения многоквартирного дома не за счет привлеченных у физических лиц денежных средств не добыто, а также учитывая длительную приостановку строительных работ и степень готовности объекта незавершенного строительства, судебная коллегия полагает, что истец вправе требовать признания за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения.

Сам по себе факт не подписания акта реализации инвестиционного контракта не может служить основанием к отказу в удовлетворении иска, поскольку суду не представлены доказательства, содержание сведения о том, что наименование организации вправе претендовать на передачу нежилых помещений, которые являются предметом спорных предварительных договоров, заключенных с истцом.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Статьей 40 действующего Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрена регистрация права на объекты незавершённого строительства.

Вступившие в законную силу судебные акты в силу п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" являются основаниями для государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата

Таким образом, законодательство и разъяснения высшей судебной инстанции содержат положения, позволяющие потребителю применить такой способ защиты права, как требование о признании доли в праве собственности на незавершённый строительством объект, следовательно, доводы заявителя жалобы о незаконченности строительства дома и отсутствии необходимой документации не могут служить основанием к отказу в иске.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Перовского районного суда адрес от дата, в редакции определения об исправлении описки от дата, оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя наименование организации по доверенности фио - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи