Решение Московского городского суда от 14 августа 2019 г. по делу N 3а-0599/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Родиной А.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Компания Кебъ"об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Компания Кебъ" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *и земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5, *6, *7, *8, *9, *10, *11, *12, *13, *14.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Консалтинговая группа "ИРВИКОН", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 544 680 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *, в размере 472 020 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *1, в размере 237 730 470 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4, в размере 14 870 230 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, в размере 5 950 920 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, в размере 48 058 130 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *5, в размере 1 839 430 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *6, в размере 296 380 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *7, в размере 68 880 570 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *8, в размере 64 232 050 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером*9, в размере 1 052 050 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *10, в размере 58 123 340 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *11, в размере 12 281 450 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *12, в размере 1 624 640 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *13, в размере 458 286 910 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *14.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером 7*, и земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5, *6, *7, *8, *9, *10, *11, *12, *13, *14, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 1 402 372 898 рублей 86 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером *, в размере 1 290 735 рублей 58 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *1, в размере 629 689 052 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4, в размере 38 392 538 рублей 73 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, в размере 15 693 684 рублей 03 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, в размере 126 265 673 рублей 70 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером*5, в размере 4 806 950 рублей 40 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *6, в размере 793 979 рублей 40 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *7, в размере 185 362 282 рублей 80 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *8, в размере 162 858 905 рублей 40 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *9, в размере 2 763 407 рублей 60 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *10, в размере 153 329 482 рублей 08 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *11, в размере 48 932 477 рублей 54 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *12, в размере 4 365 157 рублей 38 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *13, в размере 1 228 666 333 рублей 05 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером*14.

Поскольку общество является собственником нежилого здания, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Также несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель ООО "Компания Кебъ" по доверенности Виноградова Е.Е. в судебном заседании представила ходатайствооб уточнении заявленных требований; просила установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенностямСиницына И.И. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ходатайствовала о проведении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 402 372 898 рублей 86 копеек, что подтверждается свидетельствомо государственной регистрации права (т. 1, л.д. 19) и выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 60).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорногонежилого здания уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Также ООО "Компания Кебъ"является собственником земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5, *6, *7, *8, *9, *10, *11, *12, *13, *14, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 20), выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости (т. 1, л.д. 21-59).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 338 НК РФ организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (то есть земельные участки, расположенные в пределах города федерального значения Москвы, на территории которого введен налог), являются плательщиками земельного налога.

Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость установлена в размере 1 290 735 рублей 58 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *1, в размере 629 689 052 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4, в размере 38 392 538 рублей 73 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, в размере 15 693 684 рублей 03 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, в размере 126 265 673 рублей 70 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *5, в размере 4 806 950 рублей 40 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *6, в размере 793 979 рублей 40 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *7, в размере 185 362 282 рублей 80 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *8, в размере 162 858 905 рублей 40 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *9, в размере 2 763 407 рублей 60 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *10, в размере 153 329 482 рублей 08 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *11, в размере 48 932 477 рублей 54 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *12, в размере 4 365 157 рублей 38 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *13, в размере 1 228 666 333 рублей 05 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *14, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 61-74).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "Компания Кебъ" как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков, административный истец 28 января 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Компания Кебъ" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, земельных участков представило в суд отчеты от 18 января 2019 года *, от 21 января 2019 года N *об определении рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков, подготовленные по заданию заявителя ООО "Консалтинговая группа "ИРВИКОН", в которых по состоянию на 1 января 2018 года определена рыночная стоимость в размере 544 680 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *, в размере 472 020 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *1, в размере 237 730 470 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4, в размере 14 870 230 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, в размере 5 950 920 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, в размере 48 058 130 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *5, в размере 1 839 430 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *6, в размере 296 380 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *7, в размере 68 880 570 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *8, в размере 64 232 050 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *9, в размере 1 052 050 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *10, в размере 58 123 340 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *11, в размере 12 281 450 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *12, в размере 1 624 640 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *13, в размере 458 286 910 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *14.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Московский кадастровый центр".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *по состоянию на 1 января 2018 года составляет 898 400 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *1 - 1 070 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *2 - 30 420 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *3 - 9 740 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *4 - 298 770 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *5 - 85 290 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *6 - 3 820 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *7 - 790 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *8 - 94 040 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *9 - 74 680 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *10 - 1 750 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *11 - 94 010 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *12 - 35 320 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *13 - 3 490 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *14 - 731 370 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "Консалтинговая группа "ИРВИКОН", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельных участков в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Консалтинговая группа "ИРВИКОН", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, чтоэкспертом некорректно рассчитана доля земельного участка для оцениваемого здания; в рамках сравнительного подхода отсутствует корректировка на удаленность от основных транспортных магистралей; экспертом не учтено наличие у объектов-аналогов подвальных помещений; стоимость подобранных объектов-аналогов отличается от средних рыночных цен; экспертом стоимость объекта оценки очищена от НДС, также экспертом не применялся затратный подход.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Таким образом, доводы о том, что стоимость подобранных объектов-аналогов отличается от средних рыночных цен не являются обоснованными.

Равным образом подлежат отклонению доводы о необходимости введения дополнительных корректировок на удаленность от основных транспортных магистралей, на этаж расположения, так как выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов находится в компетенции эксперта. В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Экспертом приведено обоснование отказа от затратного подхода. При этом в соответствии с ФСО N 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. Так как экспертом собрано достаточное количество рыночных данных для проведения расчетов в рамках иных подходов, затратный подход не использовался.

Экспертом обоснованно уменьшена стоимость объектов-аналогов на величину НДС. Так, стоимость нежилых помещений в сложившейся практике включает в себя НДС. В связи с этим, в случаях, когда не указаны данные о наличии в стоимости НДС, эксперт исходил из допущения, что данная стоимость является типичной для рынка подобных объектов, а именно включает в себя НДС. При этом, как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации рыночная стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая в качестве кадастровой, не должна содержать сведений о суммах НДС, в связи с чем эксперт обоснованно уменьшил цену объектов-аналогов на величину НДС.

Судом отклоняются доводы о необоснованности расчета доли земельного участка для объекта оценки. Экспертом дано мотивированное обоснование расчета стоимости права собственности на земельный участок и площади участка, приходящегося за здание (стр. 212-213заключения).

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт *имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Компания Кебъ" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении, по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд - 28 января 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого зданияс кадастровым номером *равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1января 2018 года, в размере 898 400 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *1 - в размере 1 070 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *2 - в размере 30 420 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *3 - в размере 9 740 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *4 - в размере 298 770 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *5 - в размере 85 290 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *6 - в размере 3 820 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *7 - в размере 790 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *8 - в размере 94 040 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *9 - в размере 74 680 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *10 - в размере 1 750 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *11 - в размере 94 010 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *12 - в размере 35 320 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *13 - в размере 3 490 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *14 - в размере 731 370 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28января 2019года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга