Решение Московского городского суда от 26 августа 2019 г. по делу N 3а-1442/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Родиной А.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Производственно-заготовительное предприятие вторичных ресурсов "Сокольники" об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Производственно-заготовительное предприятие вторичных ресурсов "Сокольники" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4 и земельного участка с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Архонт Консалтинг", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 2 635 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 53 846 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *2, в размере 4 266 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *3, в размере 3 499 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *4 и 82 723 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 22 161 044 рублей 69 копеек в отношении здания с кадастровым номером *1; 88 470 255 рублей 07 копеек в отношении здания с кадастровым номером *2, 18 592 734 рублей 85 копеек в отношении здания с кадастровым номером *3, 29 202 976 рублей 58 копеек в отношении здания с кадастровым номером *4, и арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 244 727 811 рублей.

Поскольку общество является собственником нежилых зданий, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представителем ООО "Производственно-заготовительное предприятие вторичных ресурсов "Сокольники" представлено ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представителем Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы представлены возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 22 161 044 рублей 69 копеек в отношении здания с кадастровым номером *1; 88 470 255 рублей 07 копеек в отношении здания с кадастровым номером *2, 18 592 734 рублей 85 копеек в отношении здания с кадастровым номером *3, 29 202 976 рублей 58 копеек в отношении здания с кадастровым номером *4, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав (т. 1, л.д. 11-14) и выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 41-44).

Административный истец также является арендатором земельного участка с кадастровым номером * (договор аренды - т. 1, л.д. 15-40). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года составила 244 727 811 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 45).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных зданий уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "Производственно-заготовительное предприятие вторичных ресурсов "Сокольники" как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 1 марта 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Производственно-заготовительное предприятие вторичных ресурсов "Сокольники" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "Архонт Консалтинг", в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объектов оценки определена в размере 2 635 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 53 846 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *2, в размере 4 266 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *3, в размере 3 499 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *4 и 82 723 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "БОЛАРИ".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 3 512 600 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *2 - 54 370 500 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *3 - 4 184 300 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *4 - 4 518 900 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - 91 576 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "Архонт Консалтинг", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Архонт Консалтинг", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости оцениваемых объектов, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом не применена корректировка на вид разрешенного использования земельного участка, на удаленность от центра города; экспертом необоснованно сделан вывод о включении в стоимость объекта исследования НДС.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.

Экспертом приведены скриншоты объявлений об объектах-аналогах (стр. 100-106 заключения), которые содержат все необходимые сведения о ценообразующих факторах (площадь, район расположения, дата продажи и т.д.), а также позволяют определить земельные участки, на которых расположены данные объекты, что позволяет уточнить их характеристики и вид разрешенного использования. В такой ситуации являются необоснованными доводы о том, что вид разрешенного использования земельных участков не подтвержден.

Экспертом к объектам-аналогам применены необходимые корректировки на местоположение, учитывающие их расположение и удаленность от объекта исследования. Введение дополнительной корректировки на удаленность объектов от центра города не требуется, так как приведет к двойному учету местоположения объектов и искажению результатов оценки.

Стоимость нежилых помещений в сложившейся практике включает в себя НДС. В связи с этим, в случаях, когда не указаны данные о наличии в стоимости НДС, эксперт исходил из допущения, что данная стоимость является типичной для рынка подобных объектов, а именно включает в себя НДС. При этом, как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации рыночная стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая в качестве кадастровой, не должна содержать сведений о суммах НДС, в связи с чем эксперт обоснованно уменьшил цену объектов-аналогов на величину НДС.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Производственно-заготовительное предприятие вторичных ресурсов "Сокольники" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4 и земельного участка с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд - 1 марта 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 3 512 600 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *2 - в размере 54 370 500 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *3 - в размере 4 184 300 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *4 - в размере 4 518 900 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - в размере 91 576 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 марта 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 2 сентября 2019 года