Решение Московского городского суда от 21 августа 2019 г. по делу N 3а-2889/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Баталовой И.С.

при секретаре Комаровой Е.Д,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-2889/2019 по административному исковому заявлению ОАО "Московский завод киноаппаратуры "Москинап" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с иском о пересмотре кадастровой стоимости по мотиву ее недостоверности, просил суд изменить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: *** в связи с использованием недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости; установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: *** исходя из удельного показателя для 6 функциональной группы "Административные и бытовые объекты".

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Актом от 01 марта 2019 года N Г-2 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 244 214 336,40 рублей.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2019 года определена в связи с использованием недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости, а именно: в отношении земельного участка кадастровая стоимость должна быть определена исходя из группы 6 видов разрешенного использования для целей определения кадастровой стоимости "Административные и бытовые объекты", поскольку фактически на земельном участке расположены объекты, используемые по указанному назначению; установленная кадастровая стоимость земельного участка исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, использованного для оценки спорного участка, несопоставима с кадастровой стоимостью, установленной для земельных участков соответствующего кадастрового квартала.

В судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержал, настаивая на их удовлетворении.

Представитель Департамента городского имущества против удовлетворения административного иска возражал по доводам письменных пояснений. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы административного искового заявления и возражений на него, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что административный истец ОАО "Московский завод киноаппаратуры "Москинап" является собственником земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ***, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

Сведения о данном земельном участке внесены в единый государственный реестр недвижимости 18 октября 2018 года.

Как следует из выписки из единого государственного реестра недвижимости, представленной в материалы дела, земельный участок имеет следующий вид разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, сельского хозяйства (1.2.9), деловое управление (4.1), земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7), склады (6.9)".

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Актом от 01 марта 2019 года N Г-2 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 244 214 336,40 рублей.

В рамках рассмотрения дела судом был направлен запрос в ГБУ города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" о порядке определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Согласно ответу от 29 июля 2019 года N 1076/2019 кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена исходя из группы 7 "Объекты производственного назначения" подгруппы 7.2 "Прочая промышленность".

Из текста ответа ГБУ города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" следует, что отнесение земельного участка к 7 оценочной группе осуществлялось исходя из того, что к земельным участкам производственного сегмента относят участки под зданиями следующих отраслей народного хозяйства: являющихся частью предприятий промышленного производства, транспорта, связи, лабораторно-производственных зданий, мастерских, складских зданий, предназначенных для хранения грузов, кинопленки, административно-производственных зданий, административно-бытовых зданий и пр.

Из ответа ГБУ города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" о порядке определения кадастровой стоимости указанного земельного участка от 29 июля 2019 года N 1076/2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка хоть и была определена по состоянию на 01 января 2019 года, однако рассчитывалась на основании отчета от 19.11.2018г. N 2/2018 "Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков (категория земель-земли населенных пунктов), расположенных на территории города Москвы по состоянию на 01 января 2018 года.

В указанный период действовало постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", а также Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. N 39. Данные нормативные правовые акты утратили силу с 01 января 2019 года.

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (далее - Правила), и пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. N 39 (далее - Методические указания), государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.

Пунктом 1.2 Методических указаний установлены, в том числе, следующие группы разрешенного использования земельных участков: "земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения" (подпункт 1.2.7), "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" (подпункт 1.2.9).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном законодательстве и законодательстве о кадастровом учете. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Вместе с тем вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, может быть сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование. В таком случае отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок имеет следующий вид разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, сельского хозяйства (1.2.9), деловое управление (4.1), земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7), склады (6.9).

Указанный вид разрешенного использования не является однозначно определенным, допускает различное толкование, позволяет осуществлять на земельном участке любой из приведенных выше видов деятельности, поэтому отнесение вида разрешенного использования земельного участка к группам, предусмотренным в пункте 1.2 Методических указаний, должно осуществляться с учетом фактического использования такого земельного участка.

Аналогичные правила установлены Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, которые вступили в силу 01 января 2019 года и приняты в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Из материалов дела усматривается, что административный истец ОАО "Московский завод киноаппаратуры "Москинап", основанный в 1924 году, представлял собой опытный завод киноаппаратуры, являлся специализированным предприятием, выпускающим киносъёмочные аппараты профессионального типа, операторскую технику и кинотехнологическое оборудование. С момента основания до 2010 года предприятие занималось производством киноаппаратуры и сопутствующих товаров. В ходе реализации Целевой программы реорганизации производственных территорий города Москвы, к 2010 году производство было постепенно свернуто и передано в другие профильные предприятия.

По утверждению административного истца, в период 2018 - 2019 года и в настоящее время предприятие осуществляет деятельность только по сдаче в аренду собственной недвижимости под административные цели.

В подтверждение указанного довода административным истцом представлена выписка из бухгалтерской отчетности за 2018 - 2019 годы по виду "Выручка", подписанная генеральным директором и главным бухгалтером, из которой видно, что обороты предприятия за 2018 год составили 187 761 957,98 руб, из которых выручка от базовой арендной платы составила 166 811 319,14 руб.; обороты предприятия за 6 месяцев 2019 года составили 52 277 288,85 руб, из которых выручка от базовой арендной платы составила 46 125 667,99 руб.

Также административным истцом, как следует из представленного документа, выручка была получена от агентского вознаграждения (2 651 587,95 руб.), от оказания разовых дополнительных услуг (1 223 358,15 руб.), от оказания услуг связи (96 172,85 руб.), от эксплуатации недвижимости (3 173 689,86 руб.), от выезда/въезда авто (13 805 830,03 руб.)

Таким образом, в общей сумме выучки предприятия поступления от арендной платы занимают более 80%.

Административным истцом в материалы дела представлено штатное расписание по состоянию на 12 октября 2017 года, действующее в 2018 году, по состоянию на 03 декабря 2018 года, действующее в 2019 году, из содержания которого видно, что в штате предприятия не имеется производственного персонала.

В организации имеются следующие подразделения: руководство (генеральный директор, заместитель управляющего объектом, менеджер по аренде, руководитель юридической службы); отдел продаж (руководитель группы продаж, менеджеры по продажам); служба инженерно-технического обеспечения (главный инженер, сантехник, электрик, подсобный рабочий, лифтер, оператор котельной). Данный документ подтверждает доводы административного истца об отсутствии у предприятия производственной деятельности.

Из материалов дела, в частности, отчета об оценке, выписки из единого государственного реестра недвижимости, усматривается, что на спорном земельном участке расположено 8 зданий: здание по адресу: *; здание по адресу: *; здание по адресу: *; здание по адресу: *; здание по адресу: *; здание по адресу: *; здание по адресу: *; здание по адресу: *.

Административным истцом в материалы дела представлен Приказ от 06 ноября 2018 года "О консервации зданий по адресу: *", согласно которому ввиду отсутствия экономической целесообразности использования зданий по адресу: * в качестве складских зданий принято решение осуществить консервацию данных объектов недвижимости площадью 2 047,8 кв.м, 491, 6 кв.м, 328,6 кв.м, 147,6 кв.м.; опечатать указанные здания, ограничить к ним доступ посредством устройства временного ограждения по периметру зданий.

В материалы дела представлена фототаблица указанных зданий, из представленных фотографий следует, что указанные выше здания опечатаны, на них имеются навесные замки, установлены заградительные ленты, вход в здания закрыт, данные здания в какой-либо деятельности общества не используются.

Оставшиеся здания по адресу: ул. Академика Королева, дом 21, и ул. Академика Королева, дом 21 (площадь 13 481,90 кв.м.) строения 2 (площадь 1 1765 кв.м.), 10 (площадь 64 кв.м.), 15 (площадь 26,9 кв.м.), согласно пояснениям административного истца и представленным документам, используются для размещения собственных служб и сдачи в аренду.

Так, здание площадью 13 481,90 кв.м. практически полностью сдается в аренду для размещения офисов. Административным истцом в материалы дела представлены многочисленные договоры аренды, действующие в период 2018-2019 года, согласно которым помещения для размещения офисов передаются следующим организациям: ООО "Останкино Телеком", ООО "Открытое телевидение", ОАО "Импульс Технопарк, ООО "Продюсерский центр ВЕСС", ООО "Престиж", ЗАО НПО "Полиметалл" и прочее. Всего в указанном здании имеется 87 арендаторов, все договоры аренды с ними представлены административным истцом в материалы дела. В каждом из представленных договоров аренды указано, что помещения передаются для размещения офиса.

Общая площадь помещений, переданных по договорам аренды для размещения офисных помещений, в здании по адресу: ул. Академика Королева, дом 21, составляет 9 820 кв.м. без учета мест общего пользования. Общая площадь здания составляет 13 481,9 кв.м. Согласно технической документации БТИ площадь мест общего пользования в здании по данному адресу составляет 4 520, 6 кв.м.

Таким образом, здание площадью 13 481,9 кв.м, практически полностью, за исключением нескольких помещений, используемых административным истцом для размещения собственных служб, передано в аренду для размещения офисов.

Помимо договоров аренды административным истцом в материалы дела представлен поэтажный план здания по адресу: ул. Академика Королева, дом 21, из которого видно какие именно офисные помещения и на каком этаже занимает каждый из арендаторов, какие помещения используются собственными службами административного истца.

Дополнительно административным истцом в материалы дела представлена фототаблица, из которой видно, что имеющиеся в здании помещения представляют собой кабинеты, оснащенные оргтехникой, офисной мебелью, на кабинетах имеются вывески с наименованием организации-арендатора.

В соответствии с пунктом 1.4 Постановления Правительства Москвы от 14.05.2014 N 257-ПП офис представляет собой здание (строение, сооружение), или часть здания (строения, сооружения), или нежилое помещение (часть нежилого помещения), оборудованные стационарными рабочими местами и оргтехникой, используемые для обработки и хранения документов и (или) приема клиентов.

Из представленных в материалы дела скриншотов сайта информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" avito. ru следует, что на указанном сайте размещены многочисленные объявления по сдаче в аренду офисных помещений в зданиях по адресу: г. Москва, ул. Академика Королева, дом 21, находящихся на территории спорного земельного участка; в объявлениях о сдаче офисных площадей в аренду содержатся фотографии кабинетов, коридоров, из которых видно, что здания полностью ориентированы под размещение арендаторов.

На сайте информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" arendaofisavmoskve, скриншоты которого представлены в материалы дела, видно, что помещения в зданиях ОАО "Московский завод киноаппаратуры "Москинап" предлагаются в аренду любой площади и метража, статус здания указан как бизнес-центр на Академика Королева, 21.

Скриншоты приобщены в материалы дела после просмотра информации, содержащейся на приведенных выше сайтах, в судебном заседании на электронном носителе.

С учетом изложенного, суд соглашается с доводами представителя административного истца о том, что здания, размещенные на земельном участке, не используются для осуществления производственной деятельности.

С учетом того, что общая площадь зданий, размещенных на земельном участке, составляет (2,047,8+491,6+328,6+147,6+13 481,90+176,5+64+26,9) 16 764,9 кв.м, из которых (2,047,8+491,6+328,6+147,6) 3 015,6 кв.м. ввиду экономической нецелесообразности законсервированы и не используются, суд приходит к выводу, что деятельность предприятия осуществляется только в виде сдачи имеющихся у него помещений в аренду.

Предприятие не осуществляет административно-производственную деятельность ввиду отсутствия производства, необходимых станков, оборудования.

Следовательно, расчет кадастровой стоимости земельного участка, на котором находятся здания, используемые для осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду собственных площадей сторонним организациям для размещения офисов, не мог осуществляться исходя из группы 7 "Объекты производственного назначения" подгруппы 7.2 "Прочая промышленность", к которой относят участки под зданиями следующих отраслей народного хозяйства: являющихся частью предприятий промышленного производства, транспорта, связи, лабораторно-производственных зданий, мастерских, складских зданий, предназначенных для хранения грузов, кинопленки, административно-производственных зданий, административно-бытовых зданий, производственных баз и пр.

С учетом изложенного, принимая во внимание положения постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", а также Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. N 39, учитывая, что однозначно неопределенный вид разрешенного использования земельного участка допускает осуществление на нем предпринимательской деятельности по предоставлению в аренду офисов делового и коммерческого назначения, принимая во внимание, что предприятие фактически осуществляет только указанную деятельность, используя для этого спорный земельный участок, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка определена с использованием недостоверных сведений.

Исходя из фактически осуществляемой деятельности кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года подлежала установлению исходя из удельного показателя для 6 функциональной группы "Административные и бытовые объекты", в связи с чем административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Судом отклоняется довод административного ответчика о том, что обращение в суд с указанным административным иском является злоупотреблением правом со стороны административного истца, поскольку направлено на уменьшение выкупной цены при изменении в последующем вида разрешенного использования земельного участка.

Обращение в суд за защитой нарушенного права не может быть расценено как злоупотреблением правом, поскольку право на судебную защиту гарантировано статьей 46 Конституции РФ.

Кроме того, при анализе удельных показателей кадастровой стоимости соответствующего кадастрового района, установленных в Приложении к Распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40628 (Таблица 2 Средние значения по кадастровым районам) установлено, что кадастровая стоимость спорного земельного участка в расчете на 1 кв.м. (10 697,08 руб.) более чем на 450% ниже среднего удельного показателя кадастровой стоимости соседних земельных участков (45 697,77 руб.). Так, соседний земельный участок с кадастровым номером 77:02:0017005:1155 с аналогичным видом разрешенного использования имеет кадастровую стоимость выше в 3,5 раза.

Более того, кадастровая стоимость спорного земельного участка в расчете на 1 кв.м. (10 697,08 руб.) существенно ниже (более чем на 21%) даже наименьшего удельного показателя кадастровой стоимости (13 538,43 руб. за 1 кв.м.), установленного для земельных участков производственного назначения в Приложении к Распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40628 (Таблица 1 Средние значения по кадастровым кварталам).

Также необходимо отметить, что кадастровая стоимость спорного земельного участка в расчете на 1 кв.м. (10 697,08 руб.) почти на 600% меньше, чем средний удельный показатель кадастровой стоимости, установленный для прилегающего к земельному участку соседнего кадастрового квартала (Таблица 1 Средние значения по кадастровым кварталам).

Указанные обстоятельства, помимо тех, что приведены выше, также очевидно свидетельствуют об использовании недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2019 года.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Изменить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ***в связи с использованием недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: *** исходя из удельного показателя для 6 функциональной группы "Административные и бытовые объекты" на период с 1 января 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда И.С. Баталова