Апелляционное определение СК по гражданским делам Калужского областного суда от 08 июля 2019 г. по делу N 33-2174/2019

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Бирюковой И.В,

судей Быковской Е.В, Пичуковой Л.М,

при секретаре Молчановой Т.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Бирюковой И.В. дело по апелляционной жалобе Махмаджонова М. А. на решение Боровского районного суда Калужской области от 10 апреля 2019 года по иску Махмаджонова М. А. к обществу с ограниченной ответственностью "Боровчанка" о выделе части земельного участка, необходимого для эксплуатации здания и признании права собственности,

УСТАНОВИЛА:

29 января 2019 года Махмаджонов М.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Боровчанка" (далее - ООО "Боровчанка"), уточнив требования, просил выделить в натуре из земельного участка площадью 14 268 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, с кадастровым номером "73", расположенного по адресу: "адрес", земельный участок площадью 1503 кв.м, расположенный под зданием механических мастерских с блоком очистных сооружений, назначение нежилое, общей площадью 1453 кв.м, кадастровый номер "125", необходимый для эксплуатации и обслуживания данного здания в соответствии с каталогом координат характерных точек: Т.1 - X-508117,636 Y-1313315,267, Т.2 - X-508143,393 Y-1313361,206, Т.3 - X-508118,504 Y-1313375,163, Т.4 - X-508092,744 Y-1313329,225; признать за Махмаджоновым М.А. право собственности на образуемый земельный участок площадью 1503 кв.м.

В обоснование требований указал, что ему на основании договора купли-продажи от 07 сентября 2011 года N07/09/11 принадлежит здание механических мастерских с блоком очистных сооружений, назначение: нежилое, общей площадью 1453 кв.м с кадастровым номером "125", расположенное по адресу: "адрес". Вышеуказанное здание расположено на земельном участке площадью 14 268 кв.м с кадастровым номером "73", принадлежащем на праве собственности ответчику. Истец планирует использовать принадлежащее ему здание для предпринимательской деятельности, а именно для организации производства товаров народного потребления, однако ответчик на протяжении длительного времени препятствует истцу в доступе на часть земельного участка, необходимого для его использования. Истец, ссылаясь на положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил о выделении части земельного участка, необходимого для эксплуатации здания и признании права собственности на него.

Истец Махмаджонов М.А. в судебное заседание не явился, его представитель Трандин О.А. уточненные исковые требования поддержал и пояснил, что на основании договора купли-продажи здания механических мастерских от 16 марта 2004 года, заключенного между ООО "Бортекс" и ОАО "Боровчанка, за ООО "Бортекс" было зарегистрировано право собственности на механические мастерские с блоком очистных сооружений общей площадью 1453 кв.м, расположенные по адресу: "адрес". ООО "Бортекс" был передан в аренду с правом последующего выкупа земельный участок, находящийся под данным зданием, принадлежащий ОАО "Боровчанка" на праве собственности. 07 сентября 2011 года ООО "Бортекс" заключило договор купли-продажи указанного здания механических мастерских с блоком очистных сооружений с истцом. Однако полагает, что заключенные договоры противоречат положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ОАО "Боровчанка" передало ООО "Бортекс" только право пользования на спорный земельный участок. Кроме того, заключенный договор аренды не содержит сведений о конкретно обособленном земельном участке, а лишь ссылается на его площадь.

Представители ответчика ООО "Боровчанка" в судебном заседании заявленные исковые требования не признали и указали, что в 2004 году ООО "Бортекс" по договору купли-продажи приобрел у ОАО "Боровчанка" здание механических мастерских с блоком очистных сооружений, расположенное по вышеуказанному адресу. Земельный участок под зданием был передан в аренду с последующим выкупом, однако выкуп земельного участка произведен не был. ООО "Бортекс" с 2004 года зданием и земельным участком пользовалось, договорные обязательства в том числе и по договору аренды исполняло. В 2011 году ООО "Бортекс" ликвидировано. Значительно позже ООО "Боровчанка" узнало, что здание механических мастерских было продано ООО "Бортекс" истцу. Полагают, что у Махмаджонова М.А. не возникло право собственности на спорный земельный участок, так как ООО "Бортекс" его не покупало, а получило в аренду и указанные обязательства признавало, исполняя их. Сам же истец спорный земельный участок у ООО "Боровчанка" не приобретал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Калужской области в судебное заседание не явился.

Решением Боровского районного суда Калужской области от 10 апреля 2019 года исковые требования Махмаджонова М.А. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Махмаджоновым М.А. ставится вопрос об отмене решения суда как не соответствующего требованиям закона и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Генеральным директором ООО "Боровчанка" Манукян К.Ш. поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых ставится вопрос об оставлении решения суда без изменения, апелляционной жалобы - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Махмаджонова М.А. - Трандина О.А, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "Боровчанка" - Юркевича А.В, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 названной статьи).

Из дела видно и сторонами не оспаривалось, что с 28 августа 2000 года ответчик ООО "Боровчанка" является собственником земельного участка с кадастровым номером "73" площадью 14 268 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу, расположенного по адресу: "адрес" (л.д.14-15, л.д.49, т.1).

16 марта 2004 года между ОАО "Боровчанка (в настоящее время ООО "Боровчанка") (продавец) и ООО "Бортекс" (покупатель) заключен договор купли-продажи здания механических мастерских, на основании которого продавец обязался передать, а покупатель принять и оплатить на условиях данного договора здание механических мастерских с блоком очистных сооружений - нежилое сборное железобетонное - кирпичное строение общей площадью 1453 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" (л.д.46-48, т.1).

24 марта 2004 года на основании вышеуказанного договора за ООО "Бортекс" зарегистрировано право собственности на механические мастерские с блоком очистных сооружений - 2 этажное здание общей площадью 1453 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" (л.д.169, т.2).

Кроме того, 16 марта 2004 года между теми же сторонами был заключен договор аренды земельного участка (с правом выкупа), которым ООО "Бортекс" в аренду с правом последующего выкупа был передан земельный участок площадью 1 349,28 кв.м, находящийся под данным зданием, принадлежащий ОАО "Боровчанка" на праве собственности. Арендная плата по договору установлена в размере 10 000 рублей в месяц (л.д.160-162, т.2).

В дальнейшем 02 сентября 2005 года между ОАО "Боровчанка" и ООО "Бортекс" был заключен аналогичный договор аренды земельного участка (т.1, л.д.43-45).

Согласно книгам учета доходов и расходов за 2005-2006 годы, ООО "Бортекс" заключенный договор аренды земельного участка признавало и исполняло надлежащим образом, а именно, вносило арендную плату в размере, установленном договором аренды, а ООО "Боровчанка" указанную плату принимало.

07 сентября 2011 года между ООО "Бортекс" и Махмаджоновым М.А. был заключен договор купли-продажи здания механических мастерских с блоком очистных сооружений площадью 1453 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

В договоре также указано, что здание механических мастерских с блоком очистных сооружений расположено на земельном участке, находящемся по вышеуказанному адресу общей площадью 1 349,28 кв.м и принадлежащем на праве собственности ООО "Боровчанка" (л.д.11-13, т.1).

Кроме того, в указанном договоре предусмотрено, что одновременно с приобретением права собственности на здание механических мастерских покупатель ( Махмаджонов М.А.) приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец (ООО "Бортекс").

28 октября 2011 года ООО "Бортекс" исключено из ЕГРЮЛ по решению регистрирующего органа как фактически прекратившее деятельность.

19 февраля 2015 года за истцом зарегистрировано право собственности на здание механических мастерских с блоком очистных сооружений площадью 1453 кв.м (л.д.10, т.1).

В судебном заседании стороны не оспаривали, что спорный земельный участок ни ООО "Бортекс", ни истцом Махмаджоновым М.А. выкуплен у собственника не был.

Указанные обстоятельства также установлены решением Боровского районного суда Калужской области от 09 июня 2014 года об отказе в иске ОАО "Боровчанка" к Махмаджонову М.А. о признании факта владения и пользования вышеуказанным недвижимым имуществом; решением Боровского районного суда Калужской области от 17 октября 2014 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 15 января 2015 года, об удовлетворении иска Махмаджонова М.А. об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калужской области зарегистрировать за ним переход права собственности на здание механических мастерских с блоком очистных сооружений, площадью 1453 кв.м, 2-этажное, с номером объекта "3", расположенные по адресу: "адрес".

В судебном заседании представитель истца, не оспаривая заключенных договоров, просил удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на то, что спорный земельный участок необходим для эксплуатации и обслуживания здания, находящегося в собственности истца. Кроме того, указал, что договоры в части передачи здания без права собственности на земельный участок являются недействительными.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 ГК РФ (здесь и далее нормы права в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров купли-продажи) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, до принятия Федерального закона от 26 июня 2007 N118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" положениями статей 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре.

Поскольку ООО "Бортекс" земельный участок, расположенный под зданием механических мастерских с блоком очистных сооружений по адресу: "адрес", принадлежал на праве аренды (с правом выкупа), что прямо оговорено как в договоре купли-продажи здания, так и в договоре аренды земельного участка, истец Махмаджонов М.А, приобретая права на здание механических мастерских с блоком очистных сооружений, достоверно знал, что земельный участок под указанным зданием ООО "Бортекс" принадлежит на правах аренды (с правом выкупа) и до настоящего момента не выкуплен, учитывая заявленные истцом основания возникновения права у него на спорный земельный участок, а также вышеуказанные нормы права и установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец не приобрел право собственности на земельный участок площадью 1503 кв.м, расположенный под зданием механических мастерских с блоком очистных сооружений, в связи с чем верно отказал в удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба не содержит нашедших свое подтверждение доводов, которые могли бы являться основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Боровского районного суда Калужской области от 10 апреля 2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Махмаджонова М. А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: