Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
судьи-председательствующего Минаева Е.В,
судей: Киселева Г.В, Криволаповой Е.А,
при секретаре судебного заседания Бабкиной Ю.М,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Публичного акционерного общества "МТС-Банк" в лице филиала ПАО "МТС-Банк" в г. Ростове-на-Дону, поданной представителем на основании доверенности Меркуловым Н.В на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 30 апреля 2019 года
по исковому заявлению Публичного акционерного общества "МТС-Банк" в лице филиала ПАО "МТС-Банк" в г. Ростове-на-Дону к Цепелевой Н.Н о взыскании задолженности по кредитному договору, установлении начальной продажной стоимости имущества, обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов,
заслушав судью-докладчика Киселева Г.В,
установила:
09 ноября 2018 года истец ПАО "МТС-Банк" в лице филиала ПАО "МТС-Банк" в г..Ростове-на-Дону в лице представителя на основании доверенности Меркулова Н.В. обратился в Промышленный районный суд г..Ставрополя с данным исковым заявлением, указав, что 29 мая 2013 года между ОАО "МТС-Банк" и Цепелевой Н.Н. заключен кредитный договор NИЗД01533/810/13, согласно которому заёмщику предоставлен кредит в размере 2 062 000 рублей сроком на 120 месяцев с процентной ставкой 15,50% годовых для целевого использования: приобретения жилого дома состоящего из четырёх комнат общей площадью 159,6 кв.м, в том числе жилой площадью 82,7 кв.м, с земельным участком: категория земель: земли населённых пунктов, назначение: личное подсобное хозяйство, общей площадью 1 036 кв.м. с кадастровым номером "" по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, х. Привольный, ул. Луговая, "", стоимостью 2 947000 рублей. Права залогодержателя удостоверены закладной. Заёмщиком нарушены обязательства по кредитному договору. Размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату подписания настоящего договора составлял 34 144 рубля. Впоследствии ежемесячный аннуитетный платеж снижен до 22 330 рубля путём погашения 09 июня 2014 года основного долга в размере 700 000 рублей. Заёмщиком не надлежаще исполнялись обязательства с 17 марта 2017 года. В целях досудебного урегулирования спора заёмщику направлено требование о частичном возврате кредита и уплате процентов по нему. Ответ до настоящего времени не поступил, денежные средства не уплачены. Согласно разделу N5 закладной денежная оценка предмета ипотеки установлена на основании отчёта об оценке Фроловой И.А. N153/13 от 04 апреля 2013 года, рыночная стоимость предмета ипотеки - жилого дома составляет 2 440 369 рублей, земельного участка - 507 021 рубль.
Начальная продажная цена жилого дома должна составлять 2 440369 рублей - 20% = 1 952295 рублей 20 копеек, земельного участка 507 021 рубль - 20% = 405616 рублей 80 копеек. В целях досудебного урегулирования спора кредитор направил заёмщику требование о досрочном возврате кредита и уплате процентов по нему, но денежные средства кредитору до настоящего времени не уплачены. На основании справки о текущей задолженности, задолженность перед банком по состоянию на 05 октября 2018 года составляет 842 232 рубля 68 копеек, из которых: 842 188 рублей 45 копеек - просроченный основной долг, 44 рубля 23 копейки - неуплаченные штрафы/пени. Истец просил суд взыскать с Цепелевой Н.Н. в пользу ПАО "МТС-Банк" задолженность по кредитному договору NИЗД01533/810/13 от 29 мая 2013 года в размере 842 232 рубля 68 копеек, из которых: 842 188 рублей 45 копеек - просроченный основной долг, 44 рубля 23 копейки - неуплаченные штрафы/пени, государственную пошлину в размере 17 622 рубля. Обратить взыскание на жилой дом по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, х. Привольный, ул. Луговая, "", состоящего из четырёх комнат общей площадью 159,6 кв.м, принадлежащий Цепелевой Н.Н, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 952295 рублей 20 копеек. Обратить взыскание на земельный участок: категория земель - земли населённых пунктов, общей площадью 1 036 кв.м, кадастровый номер ""по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, х. Привольный, ул. Луговая, "", принадлежащий Цепелевой Н.Н, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 405616 рублей 80 копеек. Взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 17622 рубля (л.д.4-7).
Определением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 04 декабря 2018 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Агентство оценки и экспертизы собственности "Дисконт" по адресу: г. Пятигорск, ул. Мира, "". Производство по гражданскому делу приостановлено до получения результатов экспертизы (л.д.101-103).
27 февраля 2019 года в Промышленный районный суд г. Ставрополя из ООО "Агентство оценки и экспертизы собственности "Дисконт" поступило заключение эксперта N007/19-Э от 22 февраля 2019 года (л.д.107-192).
Определением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 28 февраля 2019 года производство по гражданскому делу возобновлено (л.д.193).
Обжалуемым решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 30 апреля 2019 года исковые требования ПАО "МТС-Банк" к Цепелевой Н.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании расходов по уплате государственной пошлины удовлетворены. С Цепелевой Н.Н. в пользу ПАО "МТС-Банк"" взысканы: задолженность по кредитному договору от 29 мая 2013 года NИЗД01533/810/13 в размере 842 232 рубля 68 копеек, из которых: 842 188 рублей 45 копеек - просроченный основной долг, 44 рубля 23 копейки - неуплаченные штрафы/пени, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 17 622 рубля. Обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, х. Привольный, ул. Луговая, "", состоящий из 4 комнат, общей площадью 159,6 кв.м, установлена начальная продажная стоимость в размере 4 459 224 рубля, земельный участок, категория земель - земли населённых пунктов, общей площадью 1 036 кв.м, кадастровый номер ""по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, х. Привольный, ул. Луговая, "", установлена начальная продажная стоимость в размере 414 400 рублей и определен способ реализации заложенного имущества путём продажи с публичных торгов (л.д.211-216).
В поданной 11 июня 2019 года апелляционной жалобе истец ПАО "МТС-Банк" в лице филиала ПАО "МТС-Банк" в г. Ростове-на-Дону в лице представителя на основании доверенности Меркулова Н.В. просит решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 30 апреля 2019 года изменить в части указания начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка, и принять по делу новое решение, указав в третьем абзаце резолютивной части решения: обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом, находящийся по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, х. Привольный, ул. Луговая, "", состоящий из 4 комнат, общей площадью 159,6 кв.м, установив начальную продажную стоимость в размере 3 567379 рублей 20 копеек, земельный участок: категория земель - земли населённых пунктов, общей площадью 1036 кв.м, кадастровый номер ""по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, х. Привольный, ул. Луговая, "", принадлежащий Цепелевой Н.Н, установив начальную продажную стоимость в размере 331 200 рублей и определив способ реализации заложенного имущества путём продажи с публичных торгов, указав, что согласно экспертного заключения ООО "АОиЭС "Дисконт" от 22 февраля 2019 года N007/19-3, рыночная стоимость жилого дома составила 4 459 224 рубля и земельного участка - 414 000 рублей. Начальная продажная цена жилого дома должна составлять 4 459224 рубля - 20% = 3 567379 рублей 20 копеек. Начальная продажная цена земельного участка должна составлять 414000 рублей - 20% = 331 200 рублей (л.д.226-227).
Возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.
Исследовав материалы гражданского дела N2-618/19, обсудив доводы изложенные в апелляционной жалобе, заслушав ответчика Цепелеву Н.Н, полагавшую, что решение суда подлежит отмене, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суд подлежит отмене в части установления начальной продажной стоимости имущества в связи с нарушением норм материального права.
В соответствии с положениями ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п.1). Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п.2). Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.3).
Как следует из положений п.1 ст.349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Согласно положений п.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Положениями п.п.4 п.2 ст.54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16июля1998года N102-ФЗ предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;
