Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 августа 2019 г. по делу N 33-16757/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.,

судей Мугиновой Р.Х, Якуповой Н.Н,

при секретаре Атналине В.С,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Шайхетдинова А.Р. на решение Нефтекамского городского суда РБ от 11 июня 2019 года.

Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

прокурор г.Нефтекамск обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц, государства, муниципального образования - городского округа г. Нефтекамск к ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс", Шайхетдинову А.Р. просил признать ничтожным (недействительным) договор купли-продажи от 17.10.2017 объекта незавершенного строительства кадастровым номером N.., общая площадь застройки 116 кв.м, на земельном участке кадастровым N.., заключенный между ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" и Шайхетдиновым А.Р.; прекратить право собственности Шайхетдинова А.Р. на указанный объект незавершенного строительства; признать этот объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке кадастровым N.., самовольной постройкой; обязать ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" и Шайхетдинова А.Р. за свой счет снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером N... и освободить его. Обязать Управление Росреестра по РБ аннулировать записи о государственной регистрации права собственности ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" и Шайхетдинова А.Р. на объект незавершенного строительства кадастровым N... и о его постановке на государственный кадастровый учет.

В обоснование исковых требований указано, что Прокуратурой г..Нефтекамска РБ проведена проверка исполнения земельного и градостроительного законодательства, по результатам которой установлено следующее. Между ООО "Дом-Строй" ИНН N... и КУС МЗиО РБ по г..Нефтекамску РБ (далее - Комитет) на основании распоряжении главы администрации ГО г..Нефтекамск РБ от 29.09.2008 N... р был заключен договор N... к от 30.09.2008 аренды 80 земельных участков (каждый площадью от 750 кв.м до 1475 кв.м), находящихся в государственной собственности, с видом разрешенного использования "для проектирования и строительства жилого дома" сроком до 29.09.2013. По договору уступки от 07.09.2009 ООО "Дом-Строй" передало ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" ИНН N... являющемуся дочерним предприятием ООО "СпецЭнергоМонтаж", права и обязанности по указанному договору аренды N... к от 30.09.2008 в отношении 80 земельных участков. Администрацией ГО г..Нефтекамск РБ ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" было выдано разрешение от 10.06.2010 N RU N... на строительство 68 индивидуальных домов в квартале малоэтажной застройки N... "Б" сроком действия до 10.06.2011 года. По истечении данного срока разрешение на строительство не продлялось, новое разрешение не выдавалось. В дальнейшем ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" обратилось в органы местного самоуправления ГО г..Нефтекамск РБ с заявлениями о продлении срока аренды в связи с необходимостью завершения работ и вводу в эксплуатацию коммуникаций.

По результатам рассмотрения заявлений администрация ГО г..Нефтекамск РБ письмом от 10.07.2013 N 44/12-5615, Комитетом письмами от 13.05.2014 N.., от 25.09.2014 исх. N... в продлении договора аренды было отказано по причине отсутствия на земельных участках объектов незавершенного строительства - жилых домов, для строительства которых участки предоставлялись в аренду. ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс", не согласившись с принятым решением, обратилось в Арбитражный суд РБ с иском, в котором просило признать незаконным отказ администрации города в заключении договора аренды земельных участков, выраженный в письме от 25.09.2014 N.., обязать направить в адрес общества проект договора аренды земельных участков кадастровыми номерами N.., N... Решением Арбитражного суда РБ от 02.12.2014 по делу N А07-21481/2014 исковые требования общества удовлетворены в полном объеме в связи с проведением обществом работ по освоению участка (прокладка коммуникаций). Решение не обжаловалось, вступило в законную силу. На основании данного судебного решения постановлением главы администрации ГО г..Нефтекамск РБ от 14.04.2015 N 907 ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" предоставлены в аренду сроком на 3 года 18 земельных участков с вышеуказанными кадастровыми номерами. Комитетом с указанным обществом заключен договор от 31.07.2015 N... к аренды указанных 18 земельных участков сроком с 14.04.2015 по 14.04.2018 с распространением правоотношений по уплате арендных платежей на срок с 29.09.2013 по 13.04.2015. В настоящее время срок действия договора истек.

Управлением Росреестра по РБ с 18.08.2017 по 29.06.2018 на основании постановления судебного пристава-исполнителя УФССП по РБ от 17.08.2017г. N.., вынесенного на основании исполнительного листа от 14.04.2017 N ФС N.., выданного Арбитражным судом РБ по делу N А07-25101/2016 (по иску Комитета о взыскании задолженности по арендным платежам), было зарегистрировано обременение в виде запрета регистрационных действий по исключению из госреестра сведений в отношении имущества - земельных участков кадастровыми номерами N...

Один из земельных участков кадастровым N... площадью 750 кв.м расположен по адресу: РБ, г. Нефтекамск, пер. Летний, уч. 4, находился в аренде ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" в период с 14.04.2015 до 14.04.2018, имеет вид разрешенного использования "для проектирования и строительства жилого дома".

В Межмуниципальный отдел по Калтасинскому, Краснокамскому районам, городам Нефтекамск и Агидель Управления Росреестра по РБ 23.08.2017 на государственную регистрацию поступило заявление директора ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" Галяутдинова А.Ф. о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, общей площадь застройки 116 кв.м, степень готовности объекта 10%. (государственный регистратор Зиязова Г.З.), возведенный на указанном земельном участке.

Государственная регистрация 08.09.2017 приостановлена по заявлению заявителя.

Поступило заявление Галяутдинова А.Ф. 17.10.2017 о приобщении дополнительных документов - договора купли-продажи объекта незавершенною строительства от 17.10.2017, заключенный между ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" и Шайхетдиновым А.Р.

Вопреки вышеуказанным нормам закона государственным регистратором Фоминой Э.А. 16.10.2017 было принято незаконное решение о проведении государственной регистрации права собственности ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" на объект незавершенного строительства кадастровым N... в отсутствие действующего разрешения на строительство, в период действия запрета на проведение регистрации.

В нарушение требований закона 28.10.2017 в отсутствие заявлений продавца и покупателя государственным регистратором Фомина Э.А. принято решение о проведении государственной регистрации перехода права собственности по вышеуказанному договору купли-продажи к Шайхетдинову А.Р.

Проверка показала, что на указанном земельном участке объект незавершенного строительства кадастровым N... в координатах, указанных в кадастровом паспорте и ГКН, отсутствует, что свидетельствует о нарушении ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

При этом на вышеуказанном земельном участке возведен иной объект незавершенного строительства - бетонная лента, повторяющая контуры рельефа честности, без заложения на нормативную глубину для данного региона (положен прямо на грунт), без вертикальной и горизонтальной гидроизоляции, без следов их армирования, с нарушением целостности и пространственной жесткости, фундамента, без нагрузки, который не соответствует параметрам, установленных для фундаментов, определенных в СП 45.13330.2012 "Земляные сооружения, основания и фундаменты. Актуализированная редакция СНиП 3.02.01-87" и СНиП 2.02.01-83 "Основания зданий и сооружений".

Имеющийся объект, возведенный в 2018 году за пределами срока действия разрешения на строительство, в период действия обеспечительных мер в отношении земельного участка, является самовольной постройкой.

Таким образом, в ходе проверки установлено, что ответчиками с привлечением должностных лиц Управления Росреестра по РБ приняты незаконные меры к постановке и регистрации права собственности на несуществующий объект незавершенного строительства на вышеуказанном земельном участке в отсутствие действующего разрешения на строительство, в период наложения обеспечительных мер, в отсутствие самого объекта капитального строительства, к регистрации перехода права собственности к гражданину, возведению самовольной постройки для создания видимости наличия объекта недвижимости с целью получения возможности заключения нового договора аренды земельного участка для строительства на основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ в обход конкурентных способов получения участка в аренду.

По факту ненадлежащего исполнения, предусмотренных частями 1, 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ, полномочий в области земельных отношений прокуратурой города в 2018 году в адрес администрации ГО г. Нефтекамск было внесено представление с требованием принятия мер к устранению нарушений и по возврату муниципалитету земельных участков с кадастровыми номерами N... в первоначальном виде, признанию в судебном порядке имеющихся на них построек самовольными, их сносу, аннулировании записей о постановке на кадастровый учет и права собственности на объекты незавершенного строительства, сделок по их отчуждению. Однако до настоящего времени нарушения не устранены, администрация города с иском в суд о признании договора недействительным не обратилось.

Поскольку вышеуказанный земельный участок занят самовольно возведенным строением гражданина-ответчика, имеется запись о регистрации права собственности последнего в ЕГРН, собственник земельного участка, право которого осуществляет администрация ГО г. Нефтекамск РБ, лишен возможности распоряжаться земельным участком на общих основаниях, в т.ч. передавать его в аренду или собственность на торгах.

Решением Нефтекамского городского суда РБ от 11 июня 2019 года, с учетом устранения описки в решении Определением Нефтекамского городского суда РБ от 15июня 2019 года, в удовлетворении исковых требований прокурора г.Нефтекамск, заявленных к Управлению Росреестра по РБ отказано.

В остальной части исковые требования прокурора удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе Шайхетдинов А.Р. просит упомянутое решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность и указывая на то, что суд, не являясь специалистом в области строительства, не обладая специальными познаниями, фактически признал, что возведенный объект не является объектом незавершенного строительства, несмотря на отсутствие в деле соответствующего заключения уполномоченного на то органа.

Наряду с этим, в адрес прокуратуры города МУП "Нефтекамскстройзаказчик" направлено письмо от 17 сентября 2018 года, содержание которого также указывает на то, что без привлечения специалистов и инструментального обследования конструкции невозможно ответить на вопрос относится ли объект недвижимости к незавершенному объекту строительства. При указанных обстоятельствах, с целью выяснения обстоятельств того, относится ли спорный объект к объекту незавершенного строительства, суду в соответствии со ст. 79 ГПК РФ необходимо было назначить строительную экспертизу.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Аксяметдинову С.Г, представляющую интересы Шайхетдинова А.Р, поддержавшую доводы жалобы, а также выслушав прокурора Крупнову А.И, полагавшую решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

Судом установлено, что Прокуратурой г. Нефтекамска РБ проведена проверка исполнения земельного и градостроительного законодательства, по результатам которой установлено, что между ООО "Дом-Строй" ИНН N... и Комитетом по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Нефтекамску РБ (далее - Комитет) на основании распоряжении главы администрации ГО г. Нефтекамск РБ от 29.09.2008 N... р был заключен договор N... к от 30.09.2008 аренды 80 земельных участков (каждый площадью от 750 кв.м до 1475 кв.м), находящихся в государственной собственности, с видом разрешенного использования "для проектирования и строительства жилого дома" сроком до 29.09.2013.По договору уступки от 07.09.2009 года ООО "Дом-Строй" передало ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" ИНН N.., являющемуся дочерним предприятием ООО "СпецЭнергоМонтаж", права и обязанности по указанному договору аренды N... к от 30.09.2008 в отношении 80 земельных участков. Администрацией ГО г. Нефтекамск РБ ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" было выдано разрешение от 10.06.2010 N RU N... на строительство 68 индивидуальных домов в квартале малоэтажной застройки N... "Б" сроком действия до 10.06.2011 года.

По истечении данного срока разрешение на строительство не продлялось, новое разрешение не выдавалось. В дальнейшем ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" обратилось в органы местного самоуправления ГО г. Нефтекамск РБ с заявлениями о продлении срока аренды в связи с необходимостью завершения работ и вводу в эксплуатацию коммуникаций. По результатам рассмотрения заявлений администрация ГО г. Нефтекамск РБ письмом от 10.07.2013 N 44/12-5615, Комитетом письмами от 13.05.2014 N.., от 25.09.2014 исх. N... в продлении договора аренды было отказано по причине отсутствия на земельных участках объектов незавершенного строительства - жилых домов, для строительства которых участки предоставлялись в аренду. ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс", не согласившись с принятым решением, обратилось в Арбитражный суд РБ с иском, в котором просило признать незаконным отказ администрации города в заключении договора аренды земельных участков, выраженный в письме от 25.09.2014 N.., обязать направить в адрес общества проект договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами N...

Решением Арбитражного суда РБ от 02.12.2014 по делу N А07-21481/2014 исковые требования общества удовлетворены в полном объеме в связи с проведением обществом работ по освоению участка (прокладка коммуникаций). Решение не обжаловалось, вступило в законную силу.

На основании данного судебного решения постановлением главы администрации ГО г. Нефтекамск РБ от 14.04.2015 N 907 ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" предоставлены в аренду сроком на 3 года 18 земельных участков с вышеуказанными кадастровыми номерами. Комитетом с указанным обществом заключен договор от 31.07.2015 N 5496к аренды указанных 18 земельных участков сроком с 14.04.2015 по 14.04.2018 с распространением правоотношений по уплате арендных платежей на срок с 29.09.2013 по 13.04.2015. В настоящее время срок действия договора истек. Управлением Росреестра по РБ с 18.08.2017 по 29.06.2018 на основании постановления судебного пристава-исполнителя УФССП по РБ от 17.08.2017 г. N.., вынесенного на основании исполнительного листа от 14.04.2017 N ФС N.., выданного Арбитражным судом РБ по делу N А07-25101/2016 (по иску Комитета о взыскании задолженности по арендным платежам), было зарегистрировано обременение в виде запрета регистрационных действий, действий по исключения из госреестра в отношении имущества - земельных участков с кадастровыми номерами N...

Пунктом 37 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N218-ФЗ) установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Как следует из материалов дела. один из земельных участков с кадастровым N... площадью 750 кв.м. расположен по адресу: адрес находился в аренде ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" в период с 14.04.2015 до 14.04.2018, имеет вид разрешенного использования "для проектирования и строительства жилого дома".

Судом установлено, что 23.08.2017 в Межмуниципальный отдел по Калтасинскому, Краснокамскому районам, городам Нефтекамск и Агидель Управления Росреестра по РБ на государственную регистрацию поступило заявление директора ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" Галяутдинова А.Ф. о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, общей площадь застройки 116 кв.м, степень готовности объекта 10%. (государственный регистратор Зиязова Г.З.), возведенный на указанном земельном участке.

Государственная регистрация приостановлена 08.09.2017 по заявлению заявителя.

Поступило заявление 17.10.2017 Галяутдинова А.Ф. о приобщении дополнительных документов - договора купли-продажи объекта незавершенною строительства от 17.10.2017, заключенный между ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" и Шайхетдиновым А.Р.

Согласно ч. 10 ст. 40 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, а также технического плана объекта.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что государственным регистратором Фоминой Э.А. 16.10.2017 было принято незаконное решение о проведении государственной регистрации права собственности ООО "СпецЭнергоМонтаж-Плюс" на объект незавершенного строительства кадастровым N... в отсутствие действующего разрешения на строительство, в период действия запрета на проведение регистрации.

Согласно ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В нарушение данных требований закона 28.10.2017 в отсутствие заявлений продавца и покупателя государственным регистратором Фомина Э.А. принято решение о проведении государственной регистрации перехода права собственности по вышеуказанному договору купли-продажи к Шайхетдинову А.Р.

Судом установлено, что проверка показала, что на указанном земельном участке объект незавершенного строительства кадастровым N... в координатах, указанных в кадастровом паспорте и ГКН, отсутствует, что свидетельствует о нарушении ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Из материалов дела следует, что на вышеуказанном земельном участке возведен иной объект незавершенного строительства - бетонная лента, повторяющая контуры рельефа честности, без заложения на нормативную глубину для данного региона (положен прямо на грунт), без вертикальной и горизонтальной гидроизоляции, без следов их армирования, с нарушением целостности и пространственной жесткости, фундамента, без нагрузки, который не соответствует параметрам, установленных для фундаментов, определенных в СП 45.13330.2012 "Земляные сооружения, основания и фундаменты. Актуализированная редакция СНиП 3.02.01-87" и СНиП 2.02.01-83 "Основания зданий и сооружений".

По общему правилу, в соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного секса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В соответствии с ч.ч 6, 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями судостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно исходил из того, что спорный незавершенный строительством объект, возведенный в 2018 году за пределами срока действия разрешения на строительство, в период действия обеспечительных мер в отношении земельного участка, является самовольной постройкой.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о наличии для правильного разрешения спора проведения по делу строительной экспертизы в отношении являющегося предметом спора незавершенного строительством объекта, поскольку понятие самовольная постройка является понятием оценочным и правовым и оценка постройки в качестве самовольно возведенного объекта не требуется специальных познаний эксперта, а требуется правовая оценка, осуществляемая судом, разрешающим спор.

Исходя из приведенных положений ст. 222 ГК РФ судом первой инстанции дана правильная правовая оценка того, что спорный незавершенный строительством объект является самовольной постройкой.

При этом обстоятельство того, что имеет ли самовольная постройка признаки капитального строения, не имеет правового значения для правильного разрешения спора, поскольку согласно положений ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Поэтому проведение экспертизы на предмет соответствия самовольная постройка признакам капитального строения не требуется.

Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно исходил из того, что спорный незавершенный строительством объект, являясь самовольной постройкой, не мог являться предметом регистрации на него права собственности и не мог являться предметом последующей сделки.

В связи с чем судом обоснованно признаны недействительными, как государственная регистрация права собственности на самовольную постройку, так обоснованно признана недействительным и последующая сделка с этим объектом.

С доводами апелляционной жалобы Шайхетдинова А.Р. о добросовестности его как приобретателя спорного объекта недвижимости судебная коллегия не может согласиться, поскольку признаки самовольности постройки были очевидными. Кроме того, установлено и не оспаривается, что государственная регистрация перехода права собственности на спорный самовольно возведенный объект недвижимости была осуществлена при том когда Шайхетдинов А.Р. о регистрации перехода права собственности не обращался.

Суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно исходил из установленных обстоятельств того, что ответчиками с привлечением должностных лиц Управления Росреестра по РБ приняты незаконные меры к постановке и регистрации права собственности на несуществующий объект незавершенного строительства на вышеуказанном земельном участке в отсутствие действующего разрешения на строительство, в период наложения обеспечительных мер, в отсутствие самого объекта капитального строительства, к регистрации перехода права собственности к гражданину, возведению самовольной постройки для создания видимости наличия объекта недвижимости с целью получения возможности заключения нового договора аренды земельного участка для строительства на основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ в обход конкурентных способов получения участка в аренду.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия находит, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нефтекамского городского суда РБ от 11 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Шайхетдинова А.Р. - без удовлетворения.

Председательствующий: Ф.Т. Нурисламов

Судьи: Р.Х. Мугинова

Н.Н. Якупова