Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 09 августа 2019 г. по делу N 33а-15384/2019

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Куловой Г.Р.

судей Александровой Н.А.

Портновой Л.В.

при секретаре Валееве А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 июня 2019 года, которым постановлено:

административное исковое заявление ООО "Бизнес Сити" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N.., площадью 2675 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное питание, расположенного по адресу: адрес,

адрес равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 октября 2018 года в размере 6 992 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 18 марта 2019 года.

Заслушав доклад судьи Портновой Л.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Бизнес Сити" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:030274:597, площадью 2675 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное питание, расположенного по адресу: адрес.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дата установлена в размере 31 775 201 рубль 50 копеек. Между тем, согласно отчету об оценке N... от дата, выполненному ООО "Агран-бизнес оценка", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дата составляет 6 100 000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как собственника земельного участка.

На основании изложенного, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N.., площадью 2675 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное питание, расположенного по адресу: адрес равной его рыночной стоимости в размере 6 100 000 рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, в лице представителя Гайфуллина Р.Ф, просит отменить обжалуемое решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

Апеллянт считает, что решение вынесено с нарушением норм материального права, в связи с неполным выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указал, что недостатки экспертного заключения по результатам проведенной по делу экспертизы влияют на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости и не могут быть приняты в качестве допустимого доказательства, в связи с имеющимися в нем недостатками.

Апеллянт указал, что оцениваемый земельный участок 02:55:030274:597, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденными Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20 марта 2013 года N 15/6, отнесен к территориальной зоне "Р-1" - зоне рекреационного назначения. "Размещение объектов общественного питания" - является вспомогательным видом разрешенного использования.

Апеллянт указал, что эксперт в своих расчетах в качестве аналогов использует информацию о предложениях земельных участков торгово-офисного назначения различных площадей: аналог N1: "для строительства торгово-административного здания", площадью 50 000 кв.м.; аналог N2: "под административное, торговое, складское назначение", площадью 500 кв.м.; аналог N3: "торговые комплексы, универмаги", площадью 3628,0 кв.м.

При оценке земельных участков в зонах рекреационного назначения, ввиду специфики и имеющихся ограничений, требуется тщательный анализ информации об объектах, используемых в качестве аналогов.

С точки зрения Правил землепользования аналоги N1 и N3 не могут находиться в зоне "Р-1" по следующим основаниям:

-аналог N1: площадь 50 000 кв.м. Это довольно крупный объект. На территории земельного участка суммарная общая площадь объектов вспомогательных видов использования не должна превышать общей площади объектов основных и условно разрешенных видов использования, размещенных в зданиях;

- аналог N3: назначение "торговые комплексы, универмаги" отсутствуют среди разрешенных видов использования в зоне "Р-1".

В нарушение п.22 ФСО N7, аналоги N1 и N3 признаются несопоставимыми по назначению. Рекомендуется заменить подходящими.

Апеллянт считает, что указанные недостатки значительно влияют на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, указывая на необоснованность доводов жалобы о нарушении требований Федеральных стандартов оценки при проведении судебной экспертизы, доводы приводились представителем Министерства в судебном заседании суда первой инстанции и были опровергнуты судом как необоснованные, а также доводам о несопоставимости по назначению участков-аналогов, использованных при проведении экспертизы, рассматривались судом, о чем была дана оценка, а также представлена письменная консультация специалиста-оценщика, ходатайства о проведении повторной экспертизы по делу заявлено не было.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили. В связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) признает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя ООО "Бизнес Сити", полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки объекта недвижимости и законности акта об ее утверждении.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером N.., площадью 2675 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное питание, расположенного по адресу: адрес поставлен на государственный кадастровый учет дата.

Данный земельный участок находится в аренде у ООО "... ", что подтверждается договором аренды земельного участка N... от дата, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок (т. 1 л.д. 11-13, 18-22).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером N... определена по состоянию на дата в размере 31 775 201 рубль 50 копеек.

Административным истцом представлен отчет N... от дата, подготовленный ООО "Агран-бизнес оценка", согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дата составляет 6 100 000 рублей.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от дата

N... утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

В пункте 20 Приказа от 04.05.2012 N 263 закреплено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по адрес N... от дата отклонено, поданное дата, заявление ООО "Бизнес Сити" о пересмотре результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Давая оценку представленным доказательствам в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции исследовал отчет об оценке N... от дата, выполненный ООО "Агран-бизнес оценка".

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от

дата по ходатайству административного истца была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Ребус", на разрешение которой был постановлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.., площадью 2675 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное питание, расположенное по адресу: адрес по состоянию на дата.

Согласно заключению эксперта ООО "Ребус" N... 5-19 от дата рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дата составляет 6 992 000 рублей.

В связи с несогласием Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с экспертным заключением экспертом были представлены письменные пояснения (Том 2, л.д. 74), исследованные судом первой инстанции в судебном заседании.

Судом указано, что в соответствии с Федеральными стандартами оценки ФСО N 7, утв. Приказом Минэкономразвития от дата N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (п. 20).

Экспертом Решетниковым А.Г. земельный участок рассматривался как участок под коммерческую недвижимость, предназначенную для получения прибыли от ее эксплуатации.

Судебная коллегия приходит к выводу, что все доводы ответчика о несопоставимости по назначении аналогов N 1 и N 3 при проведении судебной экспертизы и о том, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, повторяют правовую позицию административного истца в суде первой инстанции, они были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, мотивы их отклонения подробно изложены в мотивированном решении.

Суд первой инстанции указал, что указанные доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку объявление о продаже аналога N 1 не содержит информации о площади планируемого строительства и площадь самого земельного участка. При этом корректировка на площадь аналога произведена. Аналог N 3 относится к использованию для строительства коммерческой недвижимости, что соответствует и цели исследования и методике изложенной в п. 20 ФСО N 7.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применены методы модифицированного выделения и метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, содержится подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, в расчет включены объекты-аналоги, вошедшие в доверительный интервал.

Суд указал, что все суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Выводы суда первой инстанции последовательны, исчерпывающи, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

При указанных обстоятельствах, у суда не имелось оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, принять его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

Ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы сторонами по делу заявлено не было.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Поскольку доводы жалобы, рассмотренные в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения судом первой инстанции, они не опровергают правильность выводов суда, с которыми согласилась судебная коллегия, а направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах по делу, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статьей 59, 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Председательствующий Г.Р.Кулова

Судьи Н.А.Александрова

Л.В.Портнова

Справка: судья Хамидуллина Э.М.