Апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22 августа 2019 г. по делу N 33-5555/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Пономаревой Т.А.

судей Ильичевой Т.В, Кабировой Е.В,

при секретаре Максимчуке В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М.Д.Л. на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 18 апреля 2019 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований М.Д.Л. к ООО "ТАРЕАЛ" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи, признании права собственности, взыскании суммы.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В, объяснения представителя М.Д.Л. - Шапошникова Д.А, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

М.Д.Л. обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к ООО "ТАРЕАЛ" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры N N от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи, признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", "адрес", "адрес", взыскании с М.Д.Л. в пользу ООО "ТАРЕАЛ" сумму в размере 3250000 руб. в счет полной оплаты за проданную квартиру с кадастровым номером N, уточнив исковые требования.

В обоснование заявленных требований указал, что между сторонами 14.01.2016 заключен предварительный договор купли-продажи N 2/10 трехкомнатной квартиры условный N (в настоящее время N), общей площадью 85,55 кв.м, расположенной по указанному адресу, стоимостью 6500000 руб. Обязательства истца были исполнены в соответствии с соглашением N 1 об обеспечении обязательства, М.Д.Л. произвел оплату обеспечительного взноса в размере 50% от стоимости квартиры. Ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, при этом передал квартиру истцу в день подписания предварительного договора купли-продажи.

Истец и его представитель, исковые требования поддержали, просили об их удовлетворении.

Представитель ответчика в суд не явился.

Временный управляющий ООО "ТАРЕАЛ" - Ермакова О.А, представила отзыв на исковое заявление, согласно которому третье лицо не согласно с требованиями истца, просит отказать в удовлетворении иска, поскольку, уплаченные М.Д.Л. денежные средства являются не частичной (предварительной оплатой) основного договора купли-продажи, а обеспечением исполнения обязанности покупателя по предварительному договору. Проживание истца в спорной квартире является исполнением обязательств ответчика по предварительному договору купли-продажи квартиры, а не передачей имущества в соответствии с условиями основного договор. Право собственности на квартиру в настоящее время за ООО "ТАРЕАЛ" не зарегистрировано, поэтому признать право собственности на спорный объект недвижимости за покупателем не представляется возможным.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 18 апреля 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец не согласился с постановленным решением, просило его отменить и принять по делу новое решение, об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывал, что суд неправильно применил нормы права и не учел, разъяснения Верховного Суда РФ. Выводы суда, сделанные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Суд фактически применил срок исковой давности, однако о его применении не заявлялось. Судом неправильно дано толкование норм материального права.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению будущего договора.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

Из анализа статей 429 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, содержать условия о цене и предмете договора.

Предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг.

Так, заключая предварительный договор купли-продажи, собственник принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом.

Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков, и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.

Если до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен либо одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, то обязательство из предварительного договора прекращается.

Как следует из материалов дела, между ООО "ТАРЕАЛ" и М.Д.Л. 14 января 2016 года был заключен предварительный договор купли-продажи, расположенной по адресу: "адрес", МО "адрес", "адрес", условный N.

По условиям предварительного договора, стороны обязались заключить в будущем в срок не позднее 29 февраля 2016 года договор купли-продажи указанной квартиры.

Согласно п. 1.2 предварительного договора указанная квартира принадлежит ООО "ТАРЕАЛ" на праве собственности, объект введен в эксплуатацию на основании разрешения N RU47511309-02 от 14.03.2015, разрешения на строительство и права собственности на земельный участок.

Пунктом 3.1 установлена цена по настоящему договору, которая составляет 6500000 руб.

14 января 2016 года между сторонами подписано соглашение N 1 об обеспечении исполнения обязательства по предварительному договору, по условиям которого в силу п.1 ст.329 ГК РФ, предусмотрено внесение истцом суммы обеспечительного платежа в размере 3250000 руб. в срок до 18 января 2016 года.

14 января 2016 года между сторонами подписано соглашение о допуске в квартиру N, расположенную по адресу: "адрес", МО "адрес", "адрес".

18 января 2016 на счет ООО "В-ДОМ" перечислены суммы в размере 3250000 руб.

Предложение о заключении основного договора сторонами не направлялось.

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-21769/2016 года от 21.09.2017 в отношении ООО "ТАРЕАЛ" введена процедура наблюдения. С заявлениями о признании ООО "ТАРЕАЛ" несостоятельным (банкротом) обращались его кредиторы в Арбитражный суд СПбЛО с ДД.ММ.ГГГГ.

Представлены сведения о начислениях по указанной квартире, с февраля 2017 года, сведения об оплате за квартиру с января 2015 года не представлено.

Объект недвижимости, дом, расположенный по адресу: "адрес", МО "адрес", "адрес", в том числе и спорная квартира 04.03.2015, введен в эксплуатацию, т.е. на момент заключения предварительного договора строительство объекта было завершено.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 09.12.2015, вступившего в законную силу 20.04.2016, был признан расторгнутым договор участия в долевом строительстве N 2/10 от 02.05.2012 заключенный между ФИО7 и ООО "ТАРЕАЛ" в отношении спорной квартиры.

Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда не подлежит отмене.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, с учетом разъяснений изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 11.07.2011 N 54, требований действующего законодательства, представленных сторонами доказательств, оценка которым дана в соответствии со ст.67 ГПК РФ, обоснованно пришел к выводу, что отсутствуют основания для признания предварительного договор купли-продажи, основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда соответствуют представленным доказательствам по делу, и следует из предварительного договора купли-продажи заключенного между сторонами.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 8 и 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Для квалификации заключенного предварительного договора купли-продажи как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, необходимо, чтобы на момент заключения договора вещь не существовала, и договором была предусмотрена предварительная оплата по договору.

Как усматривается из материалов дела, на момент заключения договора строительство спорной квартиры было завершено в марте 2015 года, она поставлена на кадастровый учет, т.е. объект недвижимости существовал, заключенный предварительный договор купли-продажи от 14 января 2016 года не предусматривал условия о предварительной оплате квартиры. Подписание между сторонами 14.01.2016 соглашения об обеспечении договора, и внесение 50% определенной в предварительном договоре суммы, а также соглашения о передаче объекта истцу, не свидетельствует, что у суда первой инстанции имелись основания для квалификации предварительного договора купли-продажи, как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, либо договора купли-продажи, т.к. подлежит оценка воля сторон на момент его заключения, т.е. 14 января 2016 года, из которых следует, что стороны имели ввиду при заключение предварительного договора, т.к. у ООО "ТАРЕАЛ" право собственности зарегистрировано не было, а также оно не зарегистрировано по настоящее время.

Также из материалов дела усматривается, что на январь 2016 года, указанная квартира находилась в споре, поскольку решение Московского районного суда Санкт-Петербурга, которым договор, заключенный между Мишиным и ООО "ТАРЕАЛ" в отношении спорной квартиры о его расторжении, вступило в законную силу только в апреле 2016 года. Полная оплата стоимости квартиры истцом не произведена, ни на момент заключения предварительного договора, ни на момент, когда должен был быть заключен основной договор, а также по настоящее время. Перечисление денежных средств производилось в ООО "В-ДОМ", учредителем которого ООО "ТАРЕАЛ" не являлось, доказательств наличия между ними каких-либо договорных отношений не представлено.

Доказательств, что с января 2016 года истец пользовался спорной квартирой и проводил оплату квартплаты и коммунальных услуг им не представлено, из представленной справки ТУ Ломоносовского района АО "ЕИРЦ ЛО" следует, что отсутствует задолженность по оплате выставляемого счета за период с февраля 2017 года по январь 2018 года, при этом доказательств, что платежи вносились именно истцом не представлено, как и оплата за период с января 2016 года по январь 2017 года, а также, что он пользуется спорной квартирой.

При этом судебная коллегия учитывает, что истцом не было представлено доказательств, что до истечения указанного в договоре срока заключения основного договора, он обращался к работникам ответчика с предложением заключить основной договор.

Также судебная коллегия учитывает, что определением Арбитражного суда СПбЛО от 28.04.2016 было принято заявление Пономаревой Н.А. о признании ООО "ТАРЕАЛ" несостоятельным (банкротом), о чем было известно ООО "ТАРЕАЛ", поскольку первое судебное заседание было назначено на 7.06.2016, ранее с 04.04.2016 также подавались аналогичные заявления в Арбитражный суд СПБЛО другими кредиторами ООО "ТАРЕАЛ".

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи соответствует требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к предварительным договорам, поэтому истец был вправе обратиться в суд с требованиями об обязании заключить договор купли-продажи, представив доказательства уклонения ответчика от его заключения, либо требовать регистрации права собственности ответчика, т.е. истцом избран неправильный способ защиты права.

При этом судебная коллегия полагает, доводы истца, что суд применил срок исковой давности, являются не состоятельными, поскольку в силу положений ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

С учетом требований законодательства, данный срок является пресекательным, и правила о применении срока исковой давности к данным срокам не применяется, доводы апелляционной жалобы связаны с неправильным толкованием норм права.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, жалоба не содержит.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 18 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М.Д.Л. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Яковлева М.В.