Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 18 сентября 2019 г. по делу N 33-1763/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Верюлина А.В,

судей Козиной Е.Г, Скипальской Л.И,

при секретаре Щетининой О.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании 18 сентября 2019 г. в г.Саранске Республики Мордовия гражданское дело по иску акционерного общества "Мордовская ипотечная корпорация" к Цыпциной Светлане Александровне, Цыпциной Екатерине Константиновне о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по апелляционной жалобе генерального директора акционерного общества "Мордовская ипотечная корпорация" Лушенкова С.В. на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 4 июля 2019 г.

Заслушав доклад судьи Скипальской Л.И, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

акционерное общество "Мордовская ипотечная корпорация" (далее - АО "МИК") обратилось в суд с иском к Цыпциной С.А, Цыпциной Е.К. о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи недвижимости N4 от 21 мая 2018 г. истцу принадлежит на праве собственности квартира по адресу: "адрес", в которой с 6 ноября 2008 г. зарегистрированы Цыпцина С.А. и её дочь Цыпцина Е.К. "дата" года рождения. 30 октября 2018 г. срок договора найма спорного жилого помещения от 30 октября 2008 г. N600 истёк. До истечения срока договора найма истец направлял нанимателю уведомление о состоявшемся переходе права собственности с предложением заключить договор найма квартиры на иных условиях, который до настоящего времени Цыпциной С.А. не подписан. 12 ноября 2018 г. АО "МИК" в адрес ответчиков направило уведомление с требованием в течение 10 дней освободить спорную квартиру и сняться с регистрационного учёта, которое Цыпциной С.А. и Цыпциной Е.К. в добровольном порядке не исполнено, чем нарушаются права собственника в части пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.

АО "МИК" просило суд: выселить ответчиков из квартиры, расположенной по адресу: "адрес", без предоставления другого жилого помещения; взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

Определением судьи Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 6 июня 2019 г. третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление по вопросам миграции МВД по Республике Мордовия заменено на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление МВД РФ по городскому округу Саранск в лице отдела по вопросам миграции отдела полиции N1 (по обслуживанию Октябрьского района) Управления МВД РФ по городскому округу Саранск (т. 1 л.д. 94-101).

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 4 июля 2019 г. исковые требования акционерного общества "Мордовская ипотечная корпорация" к Цыпциной Светлане Александровне, Цыпциной Екатерине Константиновне о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", без предоставления другого жилого помещения оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе генеральный директор АО "МИК" Лушенков С.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Ссылается на то, что: судом нарушены и неправильно применены нормы материального права; 11 июля 2018 г. истец направил ответчикам уведомление о состоявшемся переходе права собственности с предложением заключить договор коммерческого найма квартиры на иных условиях, которое было возвращено в адрес отправителя за истечением срока хранения и неявкой адресата за его получением; выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела; 30 октября 2018 г. договор найма жилого помещения N600 от 30 октября 2008 г. истёк; истец, приняв решение о заключении с нанимателем договора найма на иных условиях, выполнил обязанность, предусмотренную статьёй 684 ГК РФ, в связи с этим, намерение ответчиков после истечения срока договора найма жилого помещения и после направления им уведомления с требованием об освобождении занимаемой квартиры заключить договор найма на иных условиях не обязывает истца заключить такой договор.

В возражениях на апелляционную жалобу старший помощник прокурора Октябрьского района г. Саранска Дельва И.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В возражениях на апелляционную жалобу Цыпцина С.А, Цыпцина Е.К. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие ответчика Цыпциной Е.К, представителя третьего лица Управления МВД РФ по городскому округу Саранск в лице отдела по вопросам миграции отдела полиции N1 (по обслуживанию Октябрьского района), третьего лица Конкурсного управляющего ОАО "Саранский вагоноремонтный завод" Акулинина Д.Ю.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, заслушав объяснения представителя истца АО "МИК" Куплинова О.Н, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения против доводов апелляционной жалобы ответчика Цыпциной С.А. и представителя ответчиков Цыпциной С.А. и Цыпциной Е.К. адвоката Шароновой Н.Н, заключение прокурора отдела прокуратуры Республики Мордовия Межевовой Ю.В, полагавшей решение суда законным, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи недвижимости N4, заключенного 21 мая 2018 г. между акционерным обществом "Саранский вагоноремонтный завод" и акционерным обществом "Мордовская ипотечная корпорация", зарегистрированного 25 июня 2018 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, истец является собственником 1-комнатной квартиры, расположенной по адресу: "адрес", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17 мая 2019 г. NКУВИ-001/2019-10828759 (т. 1 л.д. 5-8, 9-11, 12-14).В соответствии с выписками из домовой книги от 2 ноября 2018 г. и 17 мая 2019 г. в вышеуказанной квартире с 6 ноября 2008 г. зарегистрированы: глава семьи Цыпцина Светлана Александровна "дата" года рождения, и её дочь Цыпцина Екатерина Константиновна "дата" года рождения (т. 1 л.д. 15, 16).

30 октября 2008 г. между открытым акционерным обществом "Саранский вагоноремонтный завод" (наймодатель) и Цыпциной С.А. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения N600, согласно которому наймодатель передал нанимателю и членам его семьи во временное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в собственности ОАО "Саранский вагоноремонтный завод", состоящее из одной комнаты в однокомнатной квартире, общей площадью 32,2 кв. м, по адресу: "адрес", для проживания в нём (т. 1 л.д. 17-20).

Учитывая, что срок действия договора не установлен, исходя из требований вышеприведённых норм, договор считается заключенным на пять лет, то есть до 30 октября 2013 г, при этом пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок (пять лет), то есть до 30 октября 2018 г.

11 июля 2018 г. истец направил ответчикам уведомление N04-11/2031 о состоявшемся переходе права собственности с предложением заключить договор коммерческого найма вышеуказанной квартиры на иных условиях, с указанием срока действия договора на 11 месяцев и установлением платы за пользование квартирой - 133 руб. 20 коп. за кв. м в месяц. Указанное уведомление возвращено в адрес отправителя за истечением срока хранения и неявкой адресата за его получением (т. 1 л.д. 24-28).

12 ноября 2018 г. АО "МИК" направило Цыпциной С.А. и Цыпциной Е.К. уведомление N04-10319 об освобождении ими в течение 10 дней спорной квартиры со снятием с регистрационного учёта, так как не был заключен договор найма жилого помещения с истцом на новый срок на иных условиях. Данное уведомление также возвращено за истечением срока хранения (т. 1 л.д. 29-32).

На основании статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Положениями абзаца 2 статьи 684 ГК РФ предусмотрена обязанность наймодателя не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаём. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.

По смыслу вышеприведённой нормы нарушение такой обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок. При этом закон предполагает только одну причину для отказа в продлении договора - решение наймодателя не сдавать помещение внаём в течение года.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих направление истцом ответчикам предупреждения об отказе продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаём. Суд также учёл, что ответчики не отказываются от заключения договора найма на тех же или иных условиях, а формальные причины не могут служить основанием для выселения ответчиков из спорного жилого помещения.

На основании изложенного отклоняется довод апелляционной жалобы генерального директора АО "МИК" Лушенкова С.В. о том, что ответчики, не являясь по извещению в почтовое отделение за получением корреспонденции, указанным образом распорядились своими правами, следствием чего явилось не заключение с истцом договора найма на иных условиях.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что ответчики не отказывались от продления договора найма, о чём свидетельствуют их действия, связанные с проживанием в спорной квартире за пределами срока договора найма жилого помещения от 30 октября 2008 г. N600, и заявление в суде о согласии на заключение договора коммерческого найма на предложенных истцом условиях.

Истцом не оспаривалось то обстоятельство, что 1 и 2 июля 2019 г, после того, как ответчикам стало известно о предъявленных к ним исковых требованиях, Цыпцина С.А. обращалась в АО "МИК" с просьбой заключить договор коммерческого найма на предложенных АО "МИК" условиях, но ей было отказано.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец, приняв решение о заключении с нанимателем договора найма на иных условиях, выполнил обязанность, предусмотренную статьёй 684 ГК РФ, в связи с этим, намерение ответчиков после истечения срока договора найма жилого помещения и после направления им уведомления с требованием об освобождении занимаемой ими квартиры заключить договор найма на иных условиях не обязывает истца заключить такой договор, с учётом установленных по делу обстоятельств на правильность выводов суда не влияет.

По окончании срока действия договора ответчики имели преимущественное право на заключение договора коммерческого найма в отношении спорного жилого помещения в соответствии с положениями абзаца 1 статьи 684 ГК РФ.

При этом спорное жилое помещение является для Цыпциной С.А, Цыпциной Е.К. единственным жильём, иного жилья они не имеют, что подтверждается уведомлениями об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о правах на объекты недвижимости от 12 сентября 2019 г. (т. 2 л.д. 16, 18). Таким образом, решение суда является законным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 4 июля 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу генерального директора акционерного общества "Мордовская ипотечная корпорация" Лушенкова С.В. - без удовлетворения.

Председательствующий А.В. Верюлин

Судьи Е.Г. Козина

Л.И. Скипальская