Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 04 сентября 2019 г. по делу N 33-6640/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Дубинина А.И,

судей Дробиной М.Л, Ковалевой Ю.В,

при секретаре судебного заседания Костине Э.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Михайлова Д.Н. по доверенности Шатурин А.В. на решение Промышленного районного суда города Ставрополя от 17 мая 2019 года по гражданскому делу по исковому заявлению Михайлова Д.Н. к Комитету градостроительства Администрации города Ставрополя, Администрации города Ставрополя о признании права собственности на самовольную постройку,

заслушав доклад судьи Ковалевой Ю.В,

установила:

Михайлова Д.Н. обратился в суд с исковым заявлением к Комитету градостроительства Администрации города Ставрополя, Администрации города Ставрополя о признании права собственности на самовольную постройку.

В обоснование исковых требований истец указал, что 25 мая 2018 года он приобрел объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", в квартале 539, общая площадь застройки - 134,6 кв.м, степень готовности объекта - 90%, площадь объекта 148 кв.м. Данный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером N общей площадью 701 кв.м с видом разрешенного использования "для строительства торгово-офисного здания", принадлежащим Кулага Е.Ф. на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ N.

16 января 2019 года Михайлова Д.Н. обратился в Комитет градостроительства Администрации города Ставрополя с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако, уведомлением от 21 января 2019 года N06/1-05/1-1/81 ему отказано в выдаче разрешения в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок и разрешения на строительство.

По утверждению истца, фактически он приобрел объект, завершенный строительством и имеющий 100% готовности.

ДД.ММ.ГГГГ прежнему собственнику объекта Кулага Е.Ф. постановлением Администрации города Ставрополя N был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N площадью 701 кв.м для строительства торгово-офисного здания по "адрес", в квартале 539, и заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N.

ДД.ММ.ГГГГ Кулага Е.Ф. выдано разрешение на возведение объекта капитального строительства - торгово-офисного здания общей площадью 148 кв.м, количество этажей 2, расположенного на указанном земельном участке.

На основании проектной документации, разработанной ООО "СтройГрафика", за счет собственных средств Кулага Е.Ф. в 2013 году построила объект недвижимости с привлечением подрядной организации ООО "СтройУниверсал-1", о чем имеется договор подряда на выполнение строительных работ от 14 ноября 2013 года.

Окончание строительства объекта подтверждается актом приемки объекта капитального строительства от 15 ноября 2013 года, переданным от подрядчика ООО "СтройУниверсал-1" к Кулага Е.Ф, заключением о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов от 15 ноября 2013 года, заключением о соответствии объекта капитального строительства проектной документации от 15 ноября 2013 года, заключением о соответствии параметров объекта капитального строительства проектной документации, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта приборами учета используемых энергетических ресурсов (для нежилых объектов) от 15 ноября 2013 года.

Проведенная техническая инвентаризация объекта в 2013 году также подтверждает, что объект завершен строительством и имеет готовность 100% (имеется технический паспорт от 10 октября 2013 года).

Объект подключен к сетям инженерно-технического обеспечения, что подтверждается актом о выполнении технических условий от 16 марта 2018 года N4980/2018/СТВ/ЗЭС/ШРЭС, подписанным филиалом ПАО "МРСК Северного Кавказа" - "Ставропольэнерго", справкой Комитета городского хозяйства Администрации города Ставрополя о выполнении технических условий на присоединение к сетям дождевой канализации города Ставрополя от 19 января 2018 года N05/1-12/05-522, справкой Комитета городского хозяйства Администрации города Ставрополя о выполнении технических условий на присоединение к улично-дорожной сети города Ставрополя от 19 января 2018 года N05/1-12/05-525, справкой ООО "Меридиан" о выполнении технических условий на телефонизацию, радиофикацию и телерадиовещание от 1 февраля 2018 года N521, справкой МУП "Водоканал" города Ставрополя от 16 февраля 2018 года N2014-04, договором поставки газа от 31 августа 2017 года N33-1-3025/18. Также получено заключение СГО СКО ООО "Всероссийское общество инвалидов" от 5 февраля 2018 года N01-11-2018.

ДД.ММ.ГГГГ Кулага Е.Ф. зарегистрировала право собственности на незавершенный строительством объект, степенью готовности объекта 90%, однако, не ввела законченный строительством объект в эксплуатацию, поскольку хотела изменить вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства.

То, что объект завершен строительством, также подтверждается актом обследования земельного участка Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (муниципальный земельный контроль) от 25 октября 2018 года. Подготовленный технический план здания от 20 ноября 2017 года подтверждает, что объект завершен строительством в 2013 году и имеет общую площадь 148 кв.м.

В 2018 году (в период действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N - срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ) Кулага Е.Ф. обращалась в Комитет градостроительства Администрации города Ставрополя с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Уведомлениями от 27 апреля 2018 года N06/1-05/1-1/1197 и от 18 мая 2018 года N06/1-05/1-1/1364 ей было отказано в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с неполным выполнением требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. При этом, в отказе не уточняется, в чем конкретно заключается неполное выполнение требований указанной нормы.

Таким образом, Кулага Е.Ф. на принадлежащем ей на праве аренды земельном участке с соблюдением вида разрешенного использования земельного участка, построила спорный объект.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка закончился ДД.ММ.ГГГГ, то есть через 3 дня, после того как истец стал собственником объекта, то у него отсутствовала возможности сдать объект в эксплуатацию. Получить разрешение на строительство истец не может, так как объект завершен строительством.

Михайлова Д.Н. получено техническое заключение экспертизы N573/01/19Э от 18.01.2019, подготовленное судебно-экспертной лабораторией Автономной некоммерческой организации "Независимая Экспертно-Консультационная Служба", согласно которому спорное нежилое здание имеет степень строительной готовности 100%. Общий физический износ объекта составил величину 9,65%. Такой процент износа соответствует оценке состояния здания как хорошее, что характеризует состояние следующим образом: значительных повреждений и деформаций нет; на момент обследования капитальный ремонт не требуется. Нежилое здание является объектом капитального строительства, так как имеет ж/б фундамент, электроснабжение, санитарно-технические и инженерные системы и оборудование, перемещение объекта капитального строительства без нанесения несоразмерного ущерба не представляется возможным. Конструктивные элементы объекта: фундамент, стены, перекрытия, кровля, заполнения оконных и дверных проемов, санитарно-технические и электротехнические устройства, находятся в хорошем работоспособном техническом состоянии. Объект исследования полностью соответствует нормативным требованиям строительно-технической документации (СНиП, СП), санитарно-эпидемиологическим нормам (СанПиН), градостроительным нормативам (СП, ТСН), экологическим требованиям, требованиям норм пожарной безопасности (ППБ), Федеральному закону N 123-ФЗ от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Федеральному закону N 384-ФЗ от 30.12.2009 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", нормативным требованиям, предъявляемым объектам недвижимости нежилого назначения, соответствует выданному разрешению на строительство NRU26309000-"0711-C" от 01.08.2013, не оказывает негативного влияния на окружающую природную среду, и сохранение данного объекта недвижимого имущества не нарушает права и законные интересы иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании изложенного просил суд признать право собственности на самовольное строение: объект недвижимости: торгово-офисное здание, количество этажей: 2, общей площадью 148,00 кв.м, кадастровый номер N, по адресу: "адрес", в квартале 539, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером N.

Обжалуемым решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 17 мая 2019 года в удовлетворении исковых требований Михайлова Д.Н. к комитету градостроительства администрации города Ставрополя, администрации города Ставрополя, отказано.

В апелляционной жалобе представителя истца Михайлова Д.Н. по доверенности Шатурин А.В. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковое заявление в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что суд не принял во внимание существенные обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно, что Кулага Е.Ф. на принадлежащем ей на праве аренды земельном участке с соблюдением вида разрешенного использования земельного участка, на основании разрешения на строительство, в соответствии с правилами землепользования и застройки, позволяющими в зоне Ж-3 строительство торгово-офисных зданий, в период действия договора аренды земельного участка, с соблюдением всех градостроительных и строительных норм и правил, построила объект - нежилое здание - торгово-офисное здание, количество этажей: 2, общей площадью 148,00 кв.м, кадастровый N, по адресу: "адрес", в квартале 539, который согласно технического заключения экспертизы N 573/01/19Э от 18.01.2019 не нарушает права и законные интересы иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец Михайлова Д.Н. фактически приобрел на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, объект завершенный строительством, имеющий 100% готовности.

При этом, судом не установлено в действиях Михайлова Д.Н. или Кулага Е.Ф. вины при возведении спорного объекта.

Полагает, что суд не принял во внимание существенные обстоятельства, имеющие значение для дела, а потому у суда первой инстанции каких-либо оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Михайлова Д.Н. не имелось.

Относительно доводов апелляционной жалобы возражений не поступило.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя Михайлова Д.Н. по доверенности Шатурин А.В, который поддержал доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ N Кулага Е.Ф. в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок общей площадью 701 кв.м. с кадастровым номером N, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: "адрес", для строительства торгово-офисного здания.

ДД.ММ.ГГГГ между Кулага Е.Ф. и КУМИ города Ставрополя заключен договор аренды данного земельного участка сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом градостроительства Администрации города Ставрополя Кулага Е.Ф. выдано разрешение на строительство торгово-офисного здания (общая площадь 148 кв.м, этажей - 2) сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Кулага Е.Ф. на указанном земельном участке возведен объект незавершенного строительства площадью застройки 134,4 кв.м, степень готовности - 90%, и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на него.

ДД.ММ.ГГГГ между Кулага Е.Ф. в лице ее представителя Михайлова Д.Н. и КУМИ города Ставрополя для продолжения строительства торгово-офисного здания заключен договор аренды земельного участка сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомлениями N 06/1-05/1-1/1197 от 27.04.2018 и N 06/1-05/1-1/1364 от 18.05.2018 Комитета градостроительства Администрации города Ставрополя Кулага Е.Ф. отказано в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (торгово-офисного здания) ввиду неполного выполнения требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

22.05.2018 Кулага Е.Ф. продала вышеуказанный объект незавершенного строительства (площадью застройки 134,4 кв.м, степенью готовности 90%) Михайлова Д.Н.

Уведомлением N06/1-05/1-1/81 от 21.01.2019 Комитетом градостроительства Администрации города Ставрополя отказано Михайлова Д.Н. в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (торгово-офисного здания) ввиду отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок и разрешения на строительство.

Согласно п. 6.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ по истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендатора. Продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия не допускается. Пунктом 8.5 договора предусмотрено, что право на предоставление участка для завершения строительства предоставляется однократно.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на объект недвижимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку истец не является правообладателем земельного участка, где расположен объект незавершенного строительства, он не может претендовать на признание за собой права на самовольную постройку на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд также обратил внимание на то обстоятельство, что прежнему собственнику незавершенного строительством объекта Кулага Е.Ф. неоднократно было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию торгово-офисного здания ввиду неполного выполнения требований, предусмотренных ч. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, однако, правомерность этих отказов никем не оспаривалась.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда об отсутствии возможности признания права собственности за Михайловым Д.Ю. на самовольное строение, находящееся на земельном участке, договор аренды по которому прекратил действие.

Поскольку право собственности на самовольную постройку может быть признано лишь за правообладателем земельного участка, доводы жалобы о безопасности постройки не свидетельствуют о наличии оснований для признания за истцом права на спорный объект недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Промышленного районного суда города Ставрополя от 17 мая 2019 года ставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: