Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 10 сентября 2019 г. по делу N 33-6772/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Быстрова О.В.,

судей Безгиновой Л.А. и Шурловой Л.А,

при секретаре судебного заседания Павловой Н.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации г.Ессентуки - Ярушина В.И.

на заочное решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 20 июня 2019 г,

по иску ПБА к обществу с ограниченной ответственностью "Крован-КМВ" о признании права собственности на квартиры,

заслушав доклад судьи Быстрова О.В,

установила:

ПБА обратился в суд с иском к ООО "Крован-КМВ" мотивировав требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве N/о-2, договор участия в долевом строительства N/о-2 и договор участия в долевом строительстве N/о-2. В соответствии с договором участия в долевом строительстве N/о-2 Общество обязывалось в предусмотренный договором срок построить "Комплекс жилых многоквартирных домов с встроенными помещениями, 2-я очередь строительства в "адрес" между "адрес" и ПГК "Победа" и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать ПБА однокомнатную квартиру условный N, которая расположена на 9 этаже позиции 2 Объекта, имеющую следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 56,5 кв.м, в том числе планируемая общая площадь 54,2 кв.м, а дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять квартиру. Срок передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи - 4 квартал 2017 г..В соответствии с договором участия в долевом строительстве N/о-2 Общество обязывалось в предусмотренный договором срок построить "Комплекс жилых многоквартирных домов с встроенными помещениями, 2-я очередь строительства в "адрес" между "адрес" и ПГК "Победа" и после получения разрешения на ввод - Объекта в эксплуатацию, передать ПБА однокомнатную квартиру Дело N условный N, которая расположена на 9 этаже позиции 2 Объекта, имеющую следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 59,5 кв.м, в том числе планируемая общая площадь 55,9 кв.м, а дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять квартиру.

Срок передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи - 4 квартал 2017 га. В соответствии с договором участия в долевом строительстве N/о-2 Общество обязывалось в предусмотренный договором срок построить "Комплекс жилых многоквартирных домов с встроенными помещениями, 2-я очередь строительства в "адрес" между "адрес" и ПГК "Победа" и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать ПБА однокомнатную квартиру условный N, которая расположена на 9 этаже позиции 2 Объекта, имеющую следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 52,2 кв.м, в том числе планируемая общая площадь 49,9 кв.м, а дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять квартиру. Срок передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи - 4 квартал 2017 "адрес" договоры об участии в долевом строительства прошли государственную регистрацию. Истцом все условия по данным Договорам исполнены в полном объеме, денежные средства в размере 1017 000 рублей за "адрес", 1 487 500 рублей за "адрес" 936 600 рублей за "адрес" оплачены Застройщику. Между тем, ответчик свои обязательства по передаче объектов истцу до настоящего времени не исполнил. Ввиду того, что до настоящего времени квартиры истцу не переданы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении сроков передачи объектов долевого строительства между сторонами не заключались, истец просил признать за ним право собственности на предмет договора об участии в долевом строительстве N/о-2 от ДД.ММ.ГГГГ, на предмет договора об участии в долевом строительстве N/о-2 от ДД.ММ.ГГГГ и на предмет договора об участии в долевом строительстве N/о-2 от ДД.ММ.ГГГГ

Решением Ессентукского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе представителя администрации "адрес" - ЯВИ просит отменить решение, ссылаясь на то, что истцом выбран неверный способ защиты гражданских прав. Просит принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца по адвоката ХИГ, не признавшего требования жалобы, просившего решение суда оставить без изменения, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Положениями ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации гарантировано, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Как следует из положений ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1). Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2). Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д. Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).

Применительно к приведенным положениям закона и разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации, право переходит в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру.

Как следует из материалов рассматриваемого гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между ПБА и ООО "Крован-КМВ" заключены:

договор участия в долевом строительстве N/о-2, согласно которому Общество обязывалось в предусмотренный договором срок построить "Комплекс жилых многоквартирных домов с встроенными помещениями, 2-я очередь строительства в "адрес" между "адрес" и ПГК "Победа" и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать ПБА однокомнатную квартиру условный N, которая расположена на 9 этаже позиции 2 Объекта, имеющую следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры ( в том числе площадь балконов и лоджий) 56,5 кв.м, в том числе планируемая общая площадь 54,2 кв.м, а дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять квартиру. Срок передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи - 4 квартал 2017 г.;

договор участия в долевом строительстве N/о-2, согласно которому Общество обязывалось в предусмотренный договором срок построить "Комплекс жилых многоквартирных домов с встроенными помещениями, 2-я очередь строительства в "адрес" между "адрес" и ПГК "Победа" и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать ПБА однокомнатную квартиру условный N, которая расположена на 9 этаже позиции 2 Объекта, имеющую следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры ( в том числе площадь балконов и лоджий) 59,5 кв.м, в том числе планируемая общая площадь 55,9 кв.м, а дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять квартиру. Срок передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи - 4 квартал 2017 г.;

договор участия в долевом строительстве N/о-2, согласно которому Общество обязывалось в предусмотренный договором срок построить "Комплекс жилых многоквартирных домов с встроенными помещениями, 2-я очередь строительства в "адрес" между "адрес" и ПГК "Победа" и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать ПБА однокомнатную квартиру условный N, которая расположена на 9 этаже позиции 2 Объекта, имеющую следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры ( в том числе площадь балконов и лоджий) 52,2 кв.м, в том числе планируемая общая площадь 49,9 кв.м, а дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять квартиру. Срок передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи - 4 квартал 2017 г.

Разрешение на строительство Объекта N N, выдано ДД.ММ.ГГГГ администрацией "адрес". Проектная декларация на строительство Объекта утверждена Застройщиком ДД.ММ.ГГГГ и размещена в сети Интернет на сайте www.krovan.ru. Земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта, из земель населенных пунктов, площадью 34 542 кв.м, кадастровый N, расположен по адресу: "адрес", между городской больницей и ПГК "Победа". Целевое назначение земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Земельный участок является муниципальной собственностью муниципального образования города-курорта Ессентуки. Земельный участок принадлежит застройщику на праве субаренды на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Финансовые обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнены истцом в полном объеме, денежные средства в размере 1 017 000 рублей за "адрес", 1 487 500 рублей за "адрес" 936 600 рублей за "адрес" оплачены Застройщику, что подтверждается справками ООО "Крован-КМВ".

ДД.ММ.ГГГГ АО "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ" на "адрес", N и N составлены технические паспорта.

Ответчик свои обязательства надлежащим образом не исполнил, поскольку в установленный договором срок строительство Комплекса жилых многоквартирных домов не окончено, дом в эксплуатацию не сдан и квартиры в собственность истцу по акту приема- передачи не переданы.

Согласно справки ООО "Крован-КМВ" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ степень готовности многоквартирного дома составляет 80%.

Оценив представленные доказательства в совокупности, исходя из положений статей 131, 208, 304, 305 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ПБА

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не соглашается по следующим основаниям.

К данным правоотношениям судом первой инстанции не были применены нормы ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

На основании ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ денежные средства, получаемые застройщиком от участника, являются средствами долевого участия в строительстве многоквартирных домов. С учетом того, что право на построенную квартиру возникает у участника долевого строительства в связи с внесением средств долевого участия, денежные средства, получаемые застройщиком от участника, являются исключительно средствами долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Таким образом, положениями законодательства РФ предусмотрена возможность передачи объекта долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе, возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости. Сам по себе факт вселения, проживания, осуществления ремонтных работ, оплата коммунальных услуг не означает передачу истцам данного помещения во владение, как жилого помещения, а означает лишь передачу помещения в объекте незавершенного строительства для выполнения ремонтных работ. Оснований полагать, что спорное помещение передано истцу во владение, согласно условиям заключенного с ним договора, не имеется, и соответственно он не являются его владельцем в смысле вышеуказанных разъяснений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ Признание за истцом права собственности на недвижимое имущество возможно только в отношении введенного в эксплуатацию объекта строительства, который из статуса объекта незавершенного строительства или строящегося объекта переведен в разряд законченного строительством объекта (недвижимого имущества).

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" между "адрес" и ПГК "Победа", в котором находятся спорные жилые помещения.

С учетом изложенных обстоятельств, анализа приведенных норм закона, судебная коллегия полагает, что предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований истцов о признании права собственности на жилые помещения не имеется. Суд первой инстанции не применил к данным правоотношениям нормы закона, подлежащие применению и указанные выше, что привело к неправильному разрешению спора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

определила:

заочное решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 20 июня 2019 г. отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ПБА к обществу с ограниченной ответственностью "Крован-КМВ" о признании права собственности на квартиры отказать.

Апелляционную жалобу представителя администрации г.Ессентуки - Ярушина В.И. удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: