Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 27 августа 2019 г. по делу N 33-6897/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Дубинина А.И,

судей Турлаева В.Н, Криволаповой Е. А,

при секретаре судебного заседания Каюмове А. А,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца ООО "Прогресс" Антоновой Е.М,

на решение Левокумского районного суда Ставропольского края от 05 июня 2019 года

по делу по иску ООО "Прогресс" к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, Коркмазовой Т.А. о переводе прав и обязанностей покупателя,

заслушав доклад судьи Турлаев В.Н.

установила:

ООО "Прогресс" обратилось в суд с иском к Аносовой Н.А, Бурдиной Т.К, Клочко Е.В, Клочко П.Ф, Пономаревой В.П, Козловой Н.Д, Золотареву В.И, Рзяниной Г.М, Коркмазовой Т.А, в котором просило перевести права и обязанности покупателя Аносовой Н.А. и Пономаревой В.П. на ООО "Прогресс" по сделкам на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N категория: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 58 836 790,00 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир пересечение Терско-Кумского канала и автодороги "адрес" в границах плана СПК "Правокумское", зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес":

общая долевая собственность: 1/449, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Клочкова Е.В. по цене 300 000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ);

общая долевая собственность: 1/449, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 по цене 100 000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ);

общая долевая собственность: 1/449, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 по цене 100000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ);

общая долевая собственность: 1/449, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Клочкова Е.В. по цене 100 000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ);

общая долевая собственность: 1/449, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО7 по цене 250 000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ);

общая долевая собственность: 1/449, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО6 по цене 300 000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ);

общая долевая собственность: 1/449, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО8 по цене 400 000 руб. (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ);

общая долевая собственность: 1/449, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и Коркмазовой Т.А. по цене 400 000 рублей(запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ).

Указать, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности за ООО "Прогресс" в Отделе по "адрес" Управления Росреестра по "адрес".

В обоснование иска указано, что ООО "Прогресс" и собственники земельных долей заключили договор аренды ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно протокола от ДД.ММ.ГГГГ собственники решили общим собранием продлить срок действия договора аренды на 20 лет (т.е. по ДД.ММ.ГГГГ) и увеличить размер арендной платы. Договор зарегистрирован в установленном порядке и является действующим.

Пунктом 4 Договора установлено, что Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкупа земельных долей в праве долевой собственности при прочих равных условиях перед другими лицами.

В пункте 7 Договора указано, что арендодатели обязуются обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или выкуп земельных долей в праве общей долевой собственности. ДД.ММ.ГГГГ из выписки из ЕГРН истцу стало известно о приобретении Аносовой А.А. долей у ФИО2, Клочкова Е.В, ФИО4, ФИО5, долей у ФИО8, Коркмазовой Т.А, ФИО6 и ФИО7 Заключение указанных договоров нарушает права истца на преимущественное право покупки земельной доли.

Согласно материалам дела ООО "Прогресс" зачислены на депозитный счёт Управления судебного департамента в "адрес" для учёта операций со средствами, поступающими во временное распоряжение по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1 950 000 рублей.

Обжалуемым решением Левокумского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ООО "Прогресс" к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, Коркмазовой Т.А. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ООО "Прогресс" Антонова Е.М. просила решение суда отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме, ссылаясь на доводы указанные в иске.

Кроме того, судом не учтено, что в соответствии со ст.ст. 6, 246, 250 ГК РФ, п.п.4 п.3 ст. 1, ст. 12, с п. 1 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на момент совершения вышеуказанных сделок, ООО "Прогресс" принадлежало преимущественное право покупки земельной доли не только на основании договора аренды, но и на основании закона, так как предприятие является также совладельцем земельного участка с КН N, категория: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 58 836 790 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир пересечение Терско-Кумского канала и автодороги "адрес" в границах плана СПК "Правокумское". Поскольку стороны заключили договор аренды именно на таких условиях, то при его исполнении они обязаны руководствоваться достигнутыми соглашениями по всем пунктам договора, т.е. принятыми на себя обязательствами.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчиков Аносов А.В. и нотариус Кайванов А.И. просят решения суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей ответчиков ФИО1 и ФИО5 - Аносов А.В. и Клочкова Е.В, возражавших относительно доводов апелляционной жалобы и просивших решение суда первой инстанции оставить без изменений, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером N (который в последствие был изменен на N в связи с уточнением границ земельного участка) категория земли с/х назначения, для с/х производства площадью 58836790 кв.м расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир пересечение Терско-Кумского канала и автодороги "адрес" в границах плана СПК "Правокумское" на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ при множественности лиц на стороне арендодателей предоставлен в аренду ООО "Прогресс" сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (10 лет).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение об увеличении размера арендной платы и изменении отдельных условий договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора от ДД.ММ.ГГГГ установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды и Соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4 договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя - Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами (по согласованию с Арендодателем).

Пунктом 7 договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя установлено, что арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами (по согласованию).

Ответчики Клочкова Е.В, ФИО2, ФИО4, реализуя свое право как сособственников (у каждого в собственности находилась 1/449 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером N) совершили сделки по продаже своих долей сособственнику ФИО1 Данные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Росреестра, запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ; запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается письменными материалами дела.

Ответчики ФИО6, ФИО8, Коркмазовой Т.А, Золотарев Г.И, также, реализуя свое право как сособственников (у каждого в собственности находилась 1/449 доля в праве на земельный участок с кадастровым номером N) совершили сделки по продаже своих долей ФИО5, данные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Росреестра, запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается письменными материалами дела.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то обстоятельство, что ему принадлежит право покупки данных земельных долей не только на основании договора аренды, но и на основании закона, так как предприятие также является совладельцем земельного участка.

Разрешая спор, и отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Прогресс" в части перевода прав и обязанностей покупателя ФИО1 и ФИО5 по договорам отчуждения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст. ст, 166-168, 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", сделал вывод об отсутствии нарушений права арендатора на преимущественный выкуп земельных долей и переводе на него прав и обязанностей по договорам купли-продажи, поскольку условия договора аренды, в частности, п. п. 4 и 7, гарантирующие ООО "Прогресс" преимущественное право выкупа земельных долей при их продаже перед другими участниками, являются ничтожными в силу закона и не влекут юридических последствий.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, полагая его основанным на правильном толковании норм материального права.

В силу п. 4 ч. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Исходя из положений ч. 1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

По смыслу пунктов 1 - 2 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ, в том числе с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Участник общей долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению без выделения земельного участка в счет земельной доли следующими способами: завещать; отказаться от права собственности; внести в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать в доверительное управление; продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; в этом случае извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО "Прогресс" как сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, находящийся в долевой собственности, не имеет преимущественного права, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, по отношению к другим участникам долевой собственности или иной собственник земельных долей в праве общей долевой собственности на этот земельный участок.

Условия п. 7 договора аренды о преимущественном праве покупки земельных долей арендатором перед другими участниками долевой собственности на земельный участок противоречат требованиям Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", что свидетельствует о недействительности указанных положений договора аренды в силу ст. 168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах выводы суда об отсутствии преимущественного права ООО "Прогресс" при приобретении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок являются верными, основанными на правильном толковании норм материального права. В связи с изложенным, доводы апелляционной жалобы в этой части судебная коллегия отклоняет, признает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его изменения или отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Левокумского районного суда Ставропольского края от 05 июня 2019 года оставить без изменений, апелляционную жалобу представителя ответчика ООО "Прогресс" - Антоновой Е. М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: