Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 03 сентября 2019 г. по делу N 33а-1041/2019

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

судей Строчкиной Е.А. и Шишовой В.Ю.

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании 03 сентября 2019 года

административное дело по апелляционной жалобе председателя комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска Бондаренко О.А.

на решение Ставропольского краевого суда от 17 июня 2019 года

по административному делу по административному исковому заявлению Магомедова Р.М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Шишовой В.Ю,

установила:

Магомедов Р.М. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "... ", общей площадью 2242 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - земельный участок автомойки, местоположение установлено относительно ориентира кафе "... ", участок находится примерно 100 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Невинномысск, "... ", в размере, равном его рыночной стоимости - 3719000 рублей по состоянию на 1 января 2015 г.

Решением Ставропольского краевого суда от 17 июня 2019 г. административные исковые требования Магомедова Р.М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "... ", площадью 2242 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - земельный участок автомойки, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир кафе "... ". Участок находится примерно в 100 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, город Невинномысск, бульвар "... ", в размере его рыночной стоимости - 4428506 рублей по состоянию на 1 января 2015 г.

Указано, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "... ".

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "... " применяется с 1 января 2018 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В апелляционной жалобе председатель комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска Бондаренко О.А. указывает, что решение суда является незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.

Из содержания заключения эксперта следует, что при проведении экспертизы эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнительного анализа продаж, предполагающий сопоставление цен продаж или предложений аналогичных объектов.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость (пункт 10 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297).

Поскольку вышеперечисленные характеристики объектов-аналогов отличаются от первоначального объекта, то данное обстоятельство позволит сделать вывод о некорректном подборе земельных участков для сравнения с объектом исследования и необоснованному применению котировок при расчете итоговой рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером "... ", площадью 2242 кв.м для производственной деятельности, расположенным по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, "... ".

Объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки, а использованная информация о них не отвечает критериям достоверности, достаточности, допустимости, что противоречит законодательству об оценочной деятельности.

Некорректный подбор аналогов при сравнительном подходе привел к неверной и необоснованной рыночной стоимости объекта оценки в размере 4 428 506 руб, что значительно отличается от кадастровой стоимости, установленной в размере 6 016 182,80 руб.

Просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении административных исковых требований Магомедову Р.М. отказать.

В отзыве на апелляционную жалобу заместитель начальника отдела правового обеспечения Министерства имущественных отношений Ставропольского края Синещекова А.Е. просит удовлетворить апелляционную жалобу КУМИ администрации г.Невинномысска, полагая доводы данной жалобы обоснованными.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Административный истец Магомедов Р.М, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтяревой О.И. поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Административный истец и административный ответчик - Министерство имущественных отношений Ставропольского края о причинах неявки не известили и не просили об отложении дела слушанием.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся административного истца представителей административных ответчиков, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав Сазонову К.В, действующую по доверенностям в качестве представителя заинтересованных лиц - администрации города Невинномысска и комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска, просившую отменить решение как незаконное и необоснованное, а также представителя административного истца Кутуть О.И, действующую по доверенности, просившую отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ввиду ее необоснованности, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для отмены или изменения вынесенного по делу решения в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Судом первой инстанции установлено, что административный истец Магомедов Р.М. является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером "... ", площадью 2242 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - земельный участок автомойки, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир кафе "... ", участок находится примерно в 100 м. от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, город Невинномысск, "... ".

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N "... " от 27 ноября 2015 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" в Единый государственный реестр недвижимости в отношении данного земельного внесены сведения о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "... ", площадью 2242 кв.м, составляет 6016182,80 рублей.

Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости, поскольку размер арендной платы рассчитывается в процентном отношении от кадастровой стоимости.

Считая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчету ООО "... " N "... " от 14 декабря 2018 г. рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере 3719000 рублей по состоянию на 1 января 2015 г. (т.1 л.д.17-66).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

На основании ходатайства представителя административного истца судом назначено проведение оценочной судебной экспертизы.

В силу статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Статьей 84 указанного Кодекса предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В соответствии с заключением эксперта ООО "... " N"... "от 15 мая 2019 г. рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составила 4428506 рублей.

Из экспертного заключения следует, что экспертом произведен осмотр объекта оценки, с оформлением фототаблиц, отражающих техническое состояние объекта исследования. Объект оценки - земельный участок с кадастровым номером "... " находится недалеко от трассы Ставрополь-Пятигорск. Рядом находятся СТО, автовокзал, кафе, многоэтажные жилые дома. На земельном участке расположена автомойка, состоящая из шести боксов и кафе, имеются места для парковки, замощение - асфальт. Исследуемый земельный участок находится в зоне объектов торговли и коммунально-бытового назначения. Текущее использование земельного участка на дату исследования совпадает с разрешенным видом использования.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков города Невинномысска, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки - коммерческая недвижимость. Эксперт пришел к выводу о том, что на дату оценки - 01 января 2015 г. рынок земельных участков для коммерческого использования являлся неактивным, так как цены на предлагаемые объекты-аналоги имели очень большой разброс, что свидетельствует о неоднородности рынка и очень малом количестве однородных объектов для сравнения.

В заключении экспертом подробно описан процесс оценки, произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель - стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами - аналогами. Из 17 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке, экспертом выбрано 3 - наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы: все земельные участки расположены в городе Невинномысске, назначение - для строительства объектов коммерческого использования, имеют коммуникации по меже, хорошую транспортную доступность, соизмеримые по площади.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на имущественные права, на торг, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок как и отказ от применения корректировок экспертом подробно мотивированы в заключении. Экспертом подробно изложен в заключении расчет стоимости объекта оценки методом прямого сравнительного анализа продаж, рыночная стоимость 1 кв.м. определена в размере - 1975 рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт "... ", проводившая экспертизу и подготовившая заключение судебной оценочной экспертизы по настоящему административному делу, имеющая стаж оценочной и экспертной работы свыше 14 лет, дала пояснения по существу возражений на заключение судебной оценочной экспертизы, поступивших от заинтересованных лиц - администрации города Невинномысска и комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска.

Суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, правильно и обоснованно определилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "... " в размере 4428 506 рублей.

Доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица сводятся к несогласию с экспертным заключением, однако, доказательств, опровергающих определенную оценщиком рыночную стоимость земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками или заинтересованными лицами не предоставлено.

Ссылок на наличие каких-либо новых обстоятельств, которые не являлись предметом исследования суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем не могут служить основанием к отмене законного и обоснованного решения суда.

Учитывая, что обжалуемый судебный акт вынесен с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права, оснований к отмене или изменению вынесенного по делу решения не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 17 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу председателя комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска Бондаренко О.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: