Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 августа 2019 г. по делу N 33-37551/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,

судей Кнышевой Т.В. и Лебедевой И.Е,

при секретаре Шибаевой Е.И,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лебедевой И.Е. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Милова А.В. на решение Тверского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

иск АО "Газпромбанк" к Милову А. В. о признании права залога, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Признать за АО "Газпромбанк" ипотеку в силу закона на земельный участок с кадастровым номером.., площадью 2 369 кв.м, расположенный по адресу:., принадлежащий на праве собственности Милову А.В.

Обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером.., площадью 2 369 кв.м, расположенный по адресу:.., принадлежащий на праве собственности Милову А. В, путем продажи с публичных торгов установив начальную продажную цену в размере 4 581 721 руб. 60 коп.

Взыскать с Милова А.В. в пользу АО "Газпромбанк" расходы по уплате государственной пошлины 6 000 руб,

УСТАНОВИЛА:

АО "Газпромбанк" обратилось в суд с иском к Милову А.В, в котором просит признать за Банком ипотеку в силу закона на земельный участок с кадастровым номером.., площадью 2369 кв.м. по адресу:.., обратить взыскание на заложенное имущество, с установлением продажной стоимости в размере 4 581 721 руб. 60 коп, возместить судебные расходные, ссылаясь в обоснование требований на то, что объект незавершенного строительства в виде жилого дома, расположенного на указанном земельном участке приобретен ответчиком у третьего лица Вальтера С.Ю. с обременением в виде залога в пользу Банка, за счет кредитных средств которого приобретался спорный объект, в то время как, при регистрации права собственности на него ипотека зарегистрирована не была. На основании положений ст. 353 ГК РФ, Милов А.В. как приобретатель имущества, являющегося предметом залога, несет все обязанности залогодателя по ипотеке в силу закона, а потому при неисполнении Вальтером С.Ю. решения суда, которым с него взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание предмет залога в виде жилого дома, с учетом норм земельного законодательства и соблюдения принципа единства судьбы земельных участок и прочно связанных с ними объектов, у Банка имеются основания для обращения взыскания на земельный участок.

Представитель истца АО "Газпромбанк" Шведков А.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, просил об их удовлетворении.

Ответчик Милов А.В. и его представители Елизаров А.Е, Бендерский М.В. в судебное заседание явились, иск не признали по доводам письменных возражений.

Третье лицо Вальтер С.Ю. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик Милов А.В.

В заседание судебной коллегии ответчик Милов А.В, третье лицо Вальтер С.Ю, представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика Елизарова А.Е, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца Шведкова А.В, полагавшего решение законным и обоснованным, а доводы жалобы подлежащими оставлению без удовлетворения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Пунктом 1 статьи 353 ГК РФ предусмотрено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между АО "Газпромбанк" и Вальтером С.Ю. заключен кредитный договор N.., по условиям которого Банк предоставил заемщику кредит на инвестирование строительства жилого дома общей проектной площадью 706,7 кв. м, в коттеджном поселке "Монаково", расположенном по адресу:.., в размере 800 000 долларов США на срок до ДД.ММ.ГГГГ...

По условиям кредитного договора обеспечением исполнения обязательства заемщика по настоящему кредитному договору является залог приобретенного с использованием кредитных средств жилого дома, при этом по условиям договора жилой дом считается находящимся в залоге у банка с даты государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом в Управлении Росреестра по МО и до полного исполнения заемщиком своих обязательств по договору.

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО "Северная лагуна" и Вальтером С.Ю. заключен договор инвестирования N... с целью инвестирования строительства жилого дома, с правом приобретения Вальтером С.Ю. в собственность жилого дома после завершения строительства.

ДД.ММ.ГГГГ. между АО "Газпромбанк" и Вальтером С.Ю. заключен договор залога имущественных прав N... по Договору инвестирования N... от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого последний передал в залог Банку имущественные права, возникшие из договора инвестирования N... от ДД.ММ.ГГГГ. и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО "Северная лагуна" и Вальтером С.Ю, с целью инвестирования Вальтером С.Ю. строительства жилого дома общей проектной площадью 706,7 кв. м, в коттеджном поселке "Монаково", расположенном по адресу:., залоговой стоимостью 908 000 долларов США.

Вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. решением Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. за Вальтером С.Ю. признано право собственности на жилой дом как объект незавершенного строительства.

Право собственности Вальтера С.Ю. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. за N... без обременения в пользу Банка.

Решением Черемушкинского районного суда города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. с Вальтера С.Ю. взыскана задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в размере 1 744 108 руб. 81 коп. и обращено взыскание на предмет залога - имущественные права, возникшие из договора инвестирования N... от ДД.ММ.ГГГГ...

Согласно выписке из ЕГРП, собственником жилого дома общей проектной площадью 706,7 кв. м, в коттеджном поселке "Монаково", расположенном по адресу:... является Милов А.В, о чем ДД.ММ.ГГГГ. внесена запись о регистрации права N...

Вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. решением Тверского районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. с Вальтера С.Ю. взыскана задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в размере 339978,20 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения суда, за Банком признано право залога (ипотеки) в силу закона на предмет залога - объект незавершенного строительства, назначение: жилое, кадастровый номер.., по адресу:...

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Подпунктом пятым п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Так, в силу п. 1, ст. 35 ЗК РФ, п. 3, ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

В п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Статьей 273 ГК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Так, с момента перехода права собственности Вальтера С.Ю. на жилой дом как объект незавершенного строительства к Вальтеру С.Ю. перешло право собственности на земельный участок, с кадастровым номером.., площадью 2369 кв.м. по адресу:.., собственником которого в настоящее время согласно выписки из ЕГРП является Милов А.В, о чем ДД.ММ.ГГГГ. внесена запись о регистрации права N...

В соответствии с п. 1 ст. 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Таким образом, земельный участок считается находящимся в залоге у Банка с момента регистрации права собственности Вальтера С.Ю. на строение расположенное на данном участке, то есть с ДД.ММ.ГГГГ...

Приведенные выше судебные акты должником Вальтером С.Ю. не исполнены, задолженность по кредитному договору до настоящего времени им не погашена, сведения об обратном отсутствуют.

Разрешая спор по существу, с учетом установленных по делу обстоятельств, а также указанных норм действующего законодательства, суд исходил из того, что жилой дом в виде объекта незавершенного строительства, на который решением суда обращено взыскание в связи с неисполнением обязательств заемщика Вальтера С.Ю. в рамках кредитного договора N... от ДД.ММ.ГГГГ, расположен на спорном земельном участке и неразрывно связан с землей, в связи с чем, требования Банка об обращении взыскания на земельный участок кадастровым номером., площадью 2 369 кв.м, расположенный по адресу:.., являются правомерными.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности при предъявлении настоящих требований были отклонены судом, поскольку сроки исковой давности по основному обязательству заявлены Банком в пределах установленного срока и удовлетворены судебным решением ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, срок для предъявления требований, обеспечивающих основное обязательства, как следствие, истцом также не пропущен.

В силу пп. 4 п. 2 ст. 54 и п. 1 ст. 56 Федеральный закона от 16.07.98 N 102-ФЗ (в ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Как следует из представленного истцом отчета НАО "Евроэксперт" N... от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка по адресу:.., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 5 727 152 руб.

Доказательств, опровергающих доводы истца в части определения рыночной стоимости спорного земельного участка, ответчиком суду не представлено. О проведении по делу судебной экспертизы в независимом от сторон экспертном учреждении, ответчик не ходатайствовал. Между тем, никаких разумных оснований к назначению такой экспертизы по инициативе суда и за государственный счет, в данном деле частноправового характера суд не усматривает.

При изложенных обстоятельствах, суд установилрыночную стоимость земельного участка по представленному истцом отчету в размере 5 727 152 руб.

Указанную стоимость суд принял за основу определения начальной цены заложенного имущества. Следовательно, начальная цена при продаже заложенного имущества составляет 4 581 721,60 руб. (80% от 5 727 152 руб.).

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу АО "Газпромбанк" была взыскана сумма в размере 6 000 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается в полном объеме и, проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, считает, что судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы ответчика Милова А.В. о том, что взыскание должно быть обращено не на весь земельный участок, а лишь на ту часть, которая занята строением и предназначена для его использования, основаны на ошибочном толковании положений Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение районного суда подлежит оставлению без изменения.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тверского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: