Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 августа 2019 г. по делу N 33-37614/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Максимовой Е.В.,

судей Лебедевой И.Е, Кнышевой Т.В,

при секретаре Гурко К.И,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лебедевой И.Е. дело по апелляционной жалобе ответчиков по первоначальному иску Кумарина А.Г, Кумариной С.Ю. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

исковые требования Кохтевой М.Н. к Кумарину А.Г, Кумарину А.А, Кумариной С.Ю, Тепляковой А. С. о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, о передаче ключей от квартиры - удовлетворить частично.

Вселить Кохтеву М. Н. в квартиру по адресу:...

Обязать Кумарина А. Г, Кумарину С. Ю. не чинить препятствий Кохтевой М.Н. в пользовании жилым помещением по адресу:...

Обязать Кумарина А.Г, Кумарину С. Ю. передать Кохтевой М.Н. комплект ключей от квартиры, расположенной адресу:...

В удовлетворении исковых требований Кохтевой М.Н. к Кумарину А. А, Тепляковой А. С. о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, передаче ключей от квартиры - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Кумарина А.Г, Кумариной С. Ю. к Кохтевой М. Н. о признании утратившей право пользования и снятии с регистрационного учета - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Кохтева М.Н. обратилась в суд с иском к Кумарину А.Г, Кумарину А.А, Кумариной С.Ю, Тепляковой А.С. о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, о передаче ключей от квартиры. Исковые требования мотивированы тем, что истец зарегистрирована по адресу:... Ранее указанная квартира принадлежала истцу на праве собственности. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ... истец продала указанную квартиру Кумарину А.Г. и Кумариной С.Ю, которые являются на настоящий момент собственниками в равных долях. Также в указанной квартире кроме ответчиков зарегистрированы по месту жительства Кумарин А.А. и Теплякова А.С. Договор купли-продажи квартиры предусматривает условия выплаты денежных средств истцу в размере 2 500 000 руб. в течение одного дня со дня государственной регистрации перехода права собственности, оставшаяся часть денежных средств в размере 5 000 000 руб. должна быть выплачена истцу до ДД.ММ.ГГГГ. При продаже квартиры стороны предусмотрели, что истец имеет право пользования указанной квартирой до полной оплаты стоимости квартиры. В... году истец вынуждена была временно уехать из жилого помещения на Украину для осуществления ухода за ее родным братом. После возвращения истца в квартиру для дальнейшего проживания, она обнаружила, что ответчики сменили замки в квартире. Ответчики на почве личных неприязненных отношений всячески препятствуют ей в осуществлении права на проживание в данной квартире, ключи от квартиры не предоставляют, в квартиру не пускают. На просьбы истца открыть дверь и не препятствовать ее вселению в квартиру отвечают отказом. На основании изложенного, истец просит обязать ответчиков не чинить препятствий в пользовании жилым помещением по адресу:.., вселить ее в данное жилое помещение, обязав выдать ключи от квартиры.

Кумарина С.Ю, Кумарин А.Г. обратились в суд со встречным иском к Кохтевой М.Н. о признании утратившей право пользования и снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что они являются собственниками жилого помещения по адресу: г... Указанная квартира была приобретена у Кохтевой М.Н. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ... по цене 7 500 000 руб. Квартира была передана Кохтиной М.Н. по акту приема-передачи Кумарину А.Г. и Кумариной С.Ю, которые зарегистрировали право собственности в установленном законом порядке. Кохтина М.Н. добровольно переехала на постоянное место жительство по адресу:... Стороны фиктивно договорились о том, что истец остается быть зарегистрированной в квартире до момента полной оплаты за квартиру, поскольку регистрация необходима была истцу для получения Московской надбавки к пенсии. Основания иска являются надуманными и необоснованными, в связи с переходом права собственности Кохтева М.Н. утратила право пользования данной квартирой. На основании изложенного, Кумарин С.Ю. и Кумарина А.Г. просят признать Кохтеву М.Н. утратившей право пользования жилым помещением по адресу:... и снять ее с регистрационного учета.

Истец (ответчик по встречному иску) Кохтева М.Н. в судебное заседание не явилась, доверила свои интересы представлять по доверенности Сапожникову Ю.Ю, который в судебное заседание явился, исковые требования Кохтевой М.Н. поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречных требований просил отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) Кумарина С.Ю. в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований Кохтевой М.Н. возражала, просила удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.

Ответчик (истец по встречному иску) Кумарин А.Г, ответчики Кумарин А.А, Кумарина С.Ю, третье лицо по встречному иску ОУФМС России по району Гольяново г. Москвы в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просят ответчики Кумарин А.Г, Кумарина С.Ю. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права.

Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

С учетом данных обстоятельств судебная коллегия в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене либо изменению обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции соответствует в полном объеме.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорная квартира по адресу:... находилась в собственности Кохтевой М.Н.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Кохтевой М.Н. и Кумариным А.Г, Кумариной С.Ю, собственниками спорного жилого помещения стали Кумарин А.Г. и Кумарина С.Ю, каждому принадлежит по ? доли, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В указанном жилом помещении зарегистрированы по месту жительства Кохтева М.Н, Кумарин А.Г, Кумарина С.Ю, Теплякова А.С, что следует из Единого жилищного документа от ДД.ММ.ГГГГ.

По соглашению сторон указанная квартира оценивается и продается за 7 500 000 руб. Передача денежных средств продавцу в сумме 2 500 000 руб. в счет оплаты стоимости квартиры осуществляется в течение 1 (одного) рабочего дня со дня государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Сумму в размере 5 000 000 руб. покупатель обязуется передать продавцу до ДД.ММ.ГГГГ. (п.п. 2.1, 2.3, 2.3.1).

Пунктами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 указанного договора стороны предусмотрели, что у Кохтевой М.Н. на квартиру возникает право залога.

На момент подписания настоящего договора в квартире зарегистрирован продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета после полной оплаты стоимости квартиры.

Согласно акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Кохтева М.Н. передала Кумарину А.Г, Кумариной С.Ю. квартиру по адресу:... При этом указанный акт содержит в себе условие о полном расчете с Кохтевой М.Н. за проданную ею квартиру, что противоречит условиям, отраженным в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В обосновании иска истец указывает, что в... г, когда у истца заболел брат, его состояние из-за болезни лейкозом было очень плохим и ему необходим был уход близкого человека, она приняла решение уехать на Украину, где тот проживал. Истцу необходимы были денежные средства и срочно уехать, для этого обратилась к риелтору Кумариной С.Ю, с которой был подписан договор купли-продажи ее квартиры. При этом истец является престарелым человеком и во многом не понимала условий договора, поэтому он был заключен на тех условиях, которые предложила Кумарина С.Ю. Денежные средства в размере 2 500 000 руб. истец получила сразу при заключении договора, а оставшуюся часть в размере 5 000 000 руб. Кумарина С.Ю. и Кумарин А.Г. обязались передать истцу до ДД.ММ.ГГГГ. Между сторонами обговаривалось, что Кохтева М.Н. уезжает из квартиры временно, только для ухода за братом, после чего возвращается в квартиру. В квартире оставались вещи Кохтевой М.Н. Для этого стороны предусмотрели в договоре пункт 3.2, который указывает на то, что Кохтева М.Н. остается зарегистрированной в указанной квартире до полной оплаты стоимости квартиры, в связи с чем можно сделать вывод, что за ней сохраняется право пользования указанным жилым помещением. После смерти брата, в... г. истец вернулась в квартиру, истец обнаружила, что ответчики сменили замки и препятствуют ее проживанию в квартире. Денежные средства за квартиру в полном объеме за квартиру Кохтевой М.Н. не переданы. У истца не имеется другого жилья, а на переданные денежные средства ответчиками приобрести другое жилье невозможно.

В связи с нарушением жилищных прав Кохтева М.Н. обращалась в ОМВД России по г. Москве, однако на основании Постановления УУП ОМВД России по району Гольяново от ДД.ММ.ГГГГ. в возбуждении уголовного дела ей было отказано.

Возражая против удовлетворения исковых требований о вселении и не чинении препятствий в проживании в спорной квартире, Кумарина С.Ю. указывала на то, что действительно является риелтором Кохтевой М.Н, которая обратилась к ней для организации продажи квартиры. После того, как квартира была выставлена на продажу Кохтева М.Н, в связи с срочностью переезда на Украину предложила ей купить квартиру, на что последняя согласилась. Так как у нее и супруга не было денежных средств для оплаты в полном объеме квартиры договор был заключен на указанных условиях. После передачи Кохтевой М.Н. денежных средств в размере 2 500 000 руб, она добровольно переехала на постоянное место жительство по адресу:.., забрав все свои вещи. Стороны фиктивно договорились о том, что истец остается быть зарегистрированной в квартире до момента полной оплаты за квартиру, поскольку регистрация необходима была истцу для получения Московской надбавки к пенсии. Они не желают проживать в квартире с посторонним человеком, после смены замков в квартире, ключи Кохтевой М.Н. от квартиры не передавались.

Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 10, 30 ЖК РФ, ст.ст. 10, 209, 288, 292, 309, 421, 549, 556, 558 ГК РФ, оценив условия договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что хотя договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. прямо не содержит в себе формулировки о сохранении за Кохтевой М.Н. права пользования указанной квартирой, однако на это указывают условия договора об обязанности истца сняться с регистрационного учета после полной оплаты квартиры, которые в совокупности с действительной волей сторон, а также получением от ответчиков не полной оплаты стоимости квартиры, свидетельствуют о том, что Кохтева М.Н. до получения полного расчета за проданную ответчикам квартиру имеет право пользования данной квартирой, в связи с чем пришел к выводу о вселении Кохтевой М.Н. в спорное жилое помещение, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением и передаче ключей от квартиры, при этом отказав в части требований к ответчикам Тепляковой А.С. и Кумарину А.А, ввиду отсутствия доказательств чинения препятствий с их стороны.

В удовлетворении встречных исковых требований Кумарина А.Г, Кумариной С.Ю. к Кохтевой М.Н. о признании утратившей право пользования и снятии с регистрационного учета, суд отказал, ввиду недоказанности добровольного выезда Кохтевой М.Н. из спорной квартиры.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

В апелляционной жалобе ответчики выражают несогласие с решением суда, ссылаются на то, что Кохтева М.Н. не имеет право проживать в спорной квартире, поскольку по договору купли-продажи право собственности перешло к ответчикам, регистрация истца носит фиктивный характер, истец добровольно уехала проживать в другое место жительство, договором не предусмотрено право проживания истца в спорном помещении.

Указанные обстоятельства не могут являться основанием для отмены решения суда, в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 3.2 Договора купли-продажи стороны предусмотрели, что на момент подписания настоящего договора в квартире зарегистрирован продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета после полной оплаты стоимости квартиры. Третьих лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования спорной квартирой не имеется. Данный пункт изложен в разделе "существенные условия договора".

Исходя из смысла пункта 3.2 Договора в целом данный пункт касается установления круга лиц, сохраняющих право пользования спорной квартирой, поскольку содержит указание на продавца, сохранившего за собой регистрацию в спорной квартире до полной оплаты покупателями её стоимости, а также содержит указание на отсутствие иных лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования спорной квартирой.

Понятия места жительства, регистрации гражданина по месту жительства, а также фиктивной регистрации раскрыты в статье 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".

Под местом жительства в указанном законе понимается - жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства.

Под регистрацией по месту жительства гражданина Российской Федерации понимается постановка гражданина Российской Федерации на регистрационный учет по месту жительства, то есть фиксация в установленном порядке органом регистрационного учета сведений о месте жительства гражданина Российской Федерации и о его нахождении в данном месте жительства.

Под фиктивной регистрацией гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства понимается регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства на основании представления заведомо недостоверных сведений или документов для такой регистрации, либо его регистрация в жилом помещении без намерения пребывать (проживать) в этом помещении, либо регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства без намерения нанимателя (собственника) жилого помещения предоставить это жилое помещение для пребывания (проживания) указанного лица.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Оспаривая принятое по делу решение, ответчики Кумарин А.Г, Кумарина С.Ю, указывают на то, что регистрация истца в квартире является фиктивной.

Вместе с тем, ответчики не доказали, что сохраняя в квартире регистрацию истца по месту жительства до её полной оплаты, истец, равно как и ответчики не имели своей целью достигнуть договоренности относительно права продавца сохранить за собой право пользования спорной квартирой до её полной оплаты покупателями, а воля всех сторон сделки была направлена на совершение противоправных действий по созданию у Кохтевой М.Н. фиктивной регистрации.

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Поскольку Кумарина С.Ю. является профессиональным риэлтором, что ставит её в заведомо более выгодное положение при формировании условий договора, а также учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что Кохтева М.Н. не обладая специальными познаниями при наличии в тексте договора условия о сохранении за ней регистрации по месту жительства в спорной квартире, не имела ввиду сохранение за ней права проживания в квартире до её полной оплаты, судебная коллегия полагает возможным согласиться с толкованием пункта 3.2 договора предложенным Кохтевой М.Н, согласно которому за ней сохраняется право проживания в спорной квартире до её полной оплаты.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы, которые не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Преображенского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: