Решение Московского городского суда от 02 сентября 2019 г. по делу N 3а-1840/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Родиной А.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Вернисаж в Измайлово", Алексеевой Марины Викторовны, Ушакова Александра Федоровича, Выборной Марины Александровны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вернисаж в Измайлово", Алексеева М.В, Ушаков А.Ф, Выборная М.А. обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5 и земельного участка с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении административные истцы просят установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Архонт Консалтинг", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 36 644 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 19 923 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *2, в размере 32 404 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *3, в размере 54 191 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *4, в размере 20 716 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *5 и 288 312 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что Алексеева М.В. является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3, Выборная М.А. является собственником здания с кадастровым номером *4, Ушаков А.Ф. является собственником нежилого здания с кадастровым номером *5, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 67 775 792 рублей 93 копеек в отношении здания с кадастровым номером *1; 35 011 381 рубля 99 копеек в отношении здания с кадастровым номером *2; 57 862 442 рублей 37 копеек в отношении здания с кадастровым номером *3; 89 539 780 рублей 61 копейки в отношении здания с кадастровым номером *4; 42 103 840 рублей 38 копеек в отношении здания с кадастровым номером *5.

Административные истцы являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 519 728 822 рублей 82 копеек.

Поскольку Алексеева М.В, Ушаков А.Ф, Выборная М.А. являются собственниками нежилых зданий, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права ООО "Вернисаж в Измайлово", Алексеевой М.В, Ушакова А.Ф, Выборной М.А. как плательщиков арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представителем ООО "Вернисаж в Измайлово", Алексеева М.В, Ушаков А.Ф, Выборная М.А. по доверенности Гореловым А.С. представлено ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором административные истцы просили установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представителем Департамента городского имущества города Москвы Агатовым А.А. представлены возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административных истцов, представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что Алексеева М.В. является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3, Выборная М.А. является собственником здания с кадастровым номером *4, Ушаков А.Ф. является собственником нежилого здания с кадастровым номером *5, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 67 775 792 рублей 93 копеек в отношении здания с кадастровым номером *1; 35 011 381 рубля 99 копеек в отношении здания с кадастровым номером *2; 57 862 442 рублей 37 копеек в отношении здания с кадастровым номером *3; 89 539 780 рублей 61 копейки в отношении здания с кадастровым номером *4; 42 103 840 рублей 38 копеек в отношении здания с кадастровым номером *5, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости (т. 1, л.д. 15-90) и выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 104-107, 109).

ООО "Вернисаж в Измайлово", Алексеева М.В, Ушаков А.Ф, Выборная М.А. также являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером * (договор аренды - т. 1, л.д. 91-103). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года составила 519 728 822 рублей 82 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 104).

Административные истцы Алексеева М.В, Ушаков А.Ф, Выборная М.А. в соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ являются плательщиками налога на имущество физических лиц, и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Также административные истцы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивают арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "Вернисаж в Измайлово", Алексеева М.В, Ушаков А.Ф, Выборная М.А. как плательщиков налога и арендаторов.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административные истцы 21 марта 2019 года обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Вернисаж в Измайлово", Алексеева М.В, Ушаков А.Ф, Выборная М.А. в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка представили в суд отчет, подготовленный ООО "Архонт Консалтинг", в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объектов оценки определена в размере 36 644 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 19 923 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *2, в размере 32 404 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *3, в размере 54 191 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *4, в размере 20 716 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *5 и 288 312 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Бюро городского кадастра".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 44 527 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *2 - 18 988 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *3 - 34 771 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *4 - 71 472 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *5 - 24 392 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - 379 623 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителями отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Архонт Консалтинг", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административные истцы, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнили заявленные требования и просили установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Архонт Консалтинг", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости оцениваемых объектов, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом подобраны объекты-аналоги с несоответствующим объекту оценки видом разрешенного использования; экспертом необоснованно сделан вывод о включении в стоимость объектов-аналогов НДС; экспертом неверно рассчитан потенциальный валовый доход.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.

Стоимость нежилых помещений в сложившейся практике включает в себя НДС. В связи с этим, в случаях, когда не указаны данные о наличии в стоимости НДС, эксперт исходил из допущения, что данная стоимость является типичной для рынка подобных объектов, а именно включает в себя НДС. При этом, как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации рыночная стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая в качестве кадастровой, не должна содержать сведений о суммах НДС, в связи с чем эксперт обоснованно уменьшил цену объектов-аналогов на величину НДС.

Что касается доводов административного ответчика о необоснованном использовании экспертом сведений лишь об арендопригодной площади объекта оценки, то экспертом в заключении приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемых им методов. Указанная методика предполагает расчет стоимости объектов исходя не из общей, а из арендопригодной площади оцениваемых объектов.

Экспертом также отмечено, что виды разрешенного использования как оцениваемого участка, так и участков-аналогов предполагают размещение на них торговых объектов, в связи с чем они по данному фактору являются сопоставимыми (стр. 73 заключения).

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Михайлова А.Н. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Вернисаж в Измайлово", Алексеева М.В, Ушаков А.Ф, Выборная М.А. не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5 и земельного участка с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд - 21 марта 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого зданияс кадастровым номером *1равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 44 527 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *2 - в размере 18 988 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *3 - в размере 34 771 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *4 - в размере 71 472 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *5 - в размере 24 932 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - в размере 379 623 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 марта2019года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 9 сентября 2019 года