Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 августа 2019 г. по делу N 33-13154/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Васильевой Г.Ф.

судей Науширбановой З.А. Фроловой Т.Е.

при секретаре Рахматуллиной А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации городского округа г. Уфа на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 марта 2019 г, которым постановлено:

иск Кунафиной Е.Р. к Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан об обязании выплаты возмещения за жилое помещение удовлетворить,

обязать Администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан выплатить Кунафиной Е.Р. 4 309 000 рублей в счет возмещения за жилое помещение - адрес многоквартирном адрес,

прекратить право собственности Кунафиной Е.Р. на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес.

Взыскать с Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан в пользу Кунафиной Е.Р. расходы по оплате госпошлины в размере 29 335 руб.

Взыскать с Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан в пользу ООО 2" расходы по оплате судебной экспертизы в размере 26000 руб.

Взыскать с Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан госпошлину в доход местного бюджета в размере 411 руб.

Заслушав доклад судьи Васильевой Г.Ф, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кунафина Е.Р. обратилась с иском в суд к Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан о выплате возмещения за жилое помещение. В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежит адрес общей площадью 45,6 кв.м, расположенная на первом этаже многоквартирного адрес по адресу: адрес. Указанный многоквартирный дом включен в Региональную Адресную Программу РБ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы. Согласно отчету N.., выполненному ООО " 1" возмещение за жилое помещение - вышеназванную квартиру составляет 4 227 000 рублей, в том числе рыночная стоимость квартиры с учетом доли в праве собственности на земельный участок - 3 776 573,13 рублей, стоимость общего имущества, приходящегося на кв. 7 - 53 988,39 кв.м, стоимость не произведенного капитального ремонта - 260 581,85 рублей, убытки, причиненные изъятием помещения и изменения места жительства - 136 000 рублей. Истец, с учетом уточнения, просит обязать Администрацию ГО г. Уфа РБ выплатить 4 309 000 рублей, в счет возмещения за жилое помещение - адрес многоквартирном адрес по адресу адрес, взыскать госпошлину в размере 29 335 рублей.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Администрация ГО г. Уфа Республики Башкортостан просит решение суда отменить, полагает необоснованным включение в состав выкупной цены отдельно стоимости общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка, поскольку в рыночную стоимость квартир также включена стоимость права на земельный участок под многоквартирным домом. В нарушение требований ч. 5 ст. 32 ЖК РФ в рыночную стоимость изымаемого имущества также включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Кроме того, не согласна с подобранными экспертом аналогами, поскольку назначение выбранных для сравнения объектов аналогов указывает на их использование в качестве гостиничного комплекса и подразумевает получение прибыли. Объект для размещения гостинично-делового комплекса не является сходным к объекту для строительства многоквартирных домов. Цена в кв.м за подобранные аналоги для размещения гостинично-делового центра превышает в 2 раза, чем у аналогов под многоквартирные многоэтажные жилые дома, что существенно завышает выкупную цену за жилое помещение.

Лица, участвующие в деле, не явившиеся на судебное заседание, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствии этих лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителя Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, МБУ "Служба сноса и расселения ГО г. Уфа Республики Башкортостан" Идрисову Д.Т, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Кунафиной Е.Р. Чеховой Т.И, полагавшую решение суда законным и обоснованным, эксперта Захарова И.А, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В силу ч.1 и 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно части 10 данной статьи признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

Таким образом, жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Из материалов дела следует, что Кунафиной Е.Р. принадлежит жилое помещение общей площадью 45,6 кв.м, расположенной на первом этаже многоквартирного адрес по адресу: адрес.

Согласно акту Межведомственной комиссии от 22 марта 1999 г. многоквартирный жилой адрес в адрес признан непригодным для проживания. (л.д. 20, т. 2).

адрес РБ дата вынесено постановление N... о признании жилого дома по адресу: адрес, непригодным для постоянного проживания. (л.д. 18-19, т. 2).

Постановлением Правительства РБ от дата N... данный дом включен в адресную программу РБ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы. (л.д. 23-24, т. 2).

Как следует из писем МБУ " адрес адрес Кунафиной Е.Р. взамен принадлежащей ей квартиры, предложены квартиры по адресам: адрес.

До настоящего времени соглашение о выкупе жилого помещения Администрацией и истцом не заключено.

Согласно заключению судебной экспертизы N... от дата, подготовленному ООО " 2", рыночная стоимость права требования возмещения при изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: адрес составляет 4309000 рублей.

Разрешая спор при указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав имеющиеся в деле доказательства, в том числе, экспертное заключение, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца выкупной цены (возмещения) за жилое помещение, определив их стоимость на основании заключения судебной экспертизы, проведенной в ООО "Терра Нова".

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, мотивированы в судебном решении и подтверждаются представленными по делу доказательствами.

Несогласие ответчика в жалобе с выводами эксперта в части установления выкупной стоимости жилого помещения основанием для отмены решения суда не являются ввиду следующего.

По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о выкупе жилого помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное имущество (земельный участок, жилой дом), стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом под рыночной ценой в силу требований ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, включая убытки, которые он несет в связи с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поскольку положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей истцу доли в праве общей собственности на земельный участок под домом, которая включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме.

Иной порядок определения выкупной цены, кроме как определения рыночной стоимости жилого помещения, и убытков причиненных собственнику его изъятием, законом не предусмотрено.

При определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N.., на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Заключение эксперта содержит подробный анализ рынка жилья в г.Уфе, на основе которого сделан вывод о рыночной стоимости изымаемого имущества, что дало основания суду первой инстанции для вывода о необходимости установления выкупной цены, подлежащей выплате собственнику квартиры на его основе.

Согласно заключению судебной экспертизы расчет рыночной стоимости спорного жилого помещения верно произведен экспертом с учетом включения в стоимость приходящейся на их собственников доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом.

Поскольку на спорном земельном участке N... располагается два многоквартирных дома, отдельно под многоквартирным домом истца земельный участок не сформирован, площадь земельного участка, относящаяся к объекту исследования, определена исходя из официальных данных путем сложения площади газона - 1364 кв.м, площади асфальта - 540 кв.м и площади непосредственно под самим домом N 4/1 -360,5 кв.м = (721/2 этажа). Итого площадь земельного участка, относящаяся к объекту исследования, составляет 2264,5 кв.м = 1364 + 540+360,5.

Согласно пояснениям эксперта З.И.А. данным в судебном заседании, при определении рыночной стоимости спорного объекта он отобрал 10 аналогов, но выяснил, что некоторые из них имеют улучшения, имеют отличный вид разрешенного использования, не подтверждаются данными публично-кадастровой карты. Если строить на данном участке многоквартирный дом, то придется нести затраты, это все повлияет на итоговую стоимость. Чтобы это исключить, для дальнейших расчетов эксперт использовал только три аналога, которые распознаны на публичной кадастровой карте, имеют сопоставимые количественно-качественные характеристики.

При определении рыночной стоимости спорного объекта эксперт производил сравнительный анализ продаж объектов-аналогов, объекты-аналоги в той или иной степени сопоставимы с оцениваемыми объектами.

Ссылка в апелляционной жалобе ответчика о необоснованном использовании в качестве аналогов объектов гостиничного типа не заслуживают внимания. Как показал эксперт, данные объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Согласно правилам землепользования и застройки городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, земельный участок, на котором расположен объект исследования - многоквартирный дом относится к территориальной зоне города - ОД-2 и Ж-3, данные зоны предусматривают строительство многоэтажных жилых домов. Гостиницы и общежития относятся к зонам ОД-2 и Ж-3, что не противоречит применению указанных объектов в качестве аналогов. Учитывая, что объекты оценки находятся в аварийном состоянии, эксперт скорректировал значение стоимости по каждому объекту-аналогу.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном включении в стоимость возмещения расходов за не произведенный капитальный ремонт отклоняются, поскольку законом не предусмотрена возможность освобождения от обязанности возмещения убытков, причиненных изъятием жилого помещения, в том числе, стоимости капитального ремонта.

В соответствии со статьей 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт фундаментов, фасадов и инженерного оборудования жилого дома.

Следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК.

Изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном адрес года постройки. Сведений о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки ответчиком не представлены.

Доводы апелляционной жалобы об оспаривании заключения эксперта являются необоснованными, заключение эксперта соответствует предъявляемым к нему требованиям. Экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим опыт экспертной работы, обладающими специальными знаниями в объеме, требуемом для ответов на поставленные судом вопросы, содержит подробное описание произведенных исследований, экспертом были даны обоснованные и объективные заключения по поставленным перед ними вопросам, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в их распоряжении документов, заключение основывается на научной и методической литературе, результатах осмотра жилых помещений, выводы эксперта, вопреки доводам апелляционной жалобы, логичны и обоснованы, каких-либо уточнений не требуют. Доказательств заинтересованности эксперта З.И.А. в исходе дела в суде не представлено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, будучи предупрежденным об уголовной ответственности, поддержал в судебном заседании экспертное заключение.

Учитывая изложенное, оснований не доверять заключению экспертизы у суда не имелось. При таких обстоятельствах судебная коллегия не усмотрела оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, заявленного в суде апелляционной инстанции. Иных доводов, влияющих на законность решения, апелляционные жалобы не содержат.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда и направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка, в связи с чем, оснований к отмене решения по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 марта 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Председательствующий: Г.Ф. Васильева

Судьи: З.А. Науширбанова

Т.Е. Фролова

справка: судья Шапошникова И.А.