Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 19 сентября 2019 г. по делу N 33-1743/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Соснина А.Е,

судей Скворцовой О.В. и Халиулина А.Д,

при секретаре Харченко Е.А,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Сбродова А.И. на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 14 июня 2019 года, которым постановлено в удовлетворении иска Сбродова А. И. к обществу с ограниченной ответственностью "Гала-М" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, обращении взыскания на предмет залога отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Соснина А.Е, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сбродов А.И. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гала-М" (далее - ООО "Гала-М", ответчик), в котором, окончательно сформулировав свои требования, просил признать за ответчиком право собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", (поз. 2), на земельном участке с кадастровым номером "N", общей площадью 3036,0 кв.м, площадь застройки 1614,8 кв.м, обратить взыскание на предмет залога - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Республика "адрес" на земельном участке с кадастровым номером "N", общей площадью 3036 кв.м, площадь застройки 1614,8 кв.м, в части однокомнатной квартиры на 5 этаже в третьем подъезде, в осях (13-19; А-Д), с проектным номером 72 общей проектной площадью 38,9 кв.м (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 или с учетом балкона с коэффициентом 0,3) в указанном многоквартирном доме, установив начальную продажную цену для его реализации путем продажи с торгов 1361500 рублей. В обоснование иска указал, что на основании договора уступки права требования (цессии), заключенного им 26 августа 2015 года с ООО "Группа "Капитал", ему принадлежало право требования к застройщику ООО "Гала-М" по передаче однокомнатной квартиры на 5 этаже в третьем подъезде, в осях (13-19; А-Д), с проектным номером 72 общей проектной площадью 38,9 кв.м (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 или с учетом балкона с коэффициентом 0,3) в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером "N", общей площадью 3036 кв.м, площадь застройки 1614,8 кв.м. В связи с неисполнением ООО "Гала-М" своего обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок он обратился в суд с иском к указанному застройщику о расторжении договора участия в долевом строительстве и взыскании уплаченных по договору денежных средств.

Вступившим в законную силу решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 6 июля 2017 года его исковые требования к ООО "Гала-М" удовлетворены, договор участия в долевом строительстве от 7 июля 2015 года N 72/2, заключенный с ООО "Гала-М", расторгнут. С ООО "Гала-М" в его пользу взысканы денежные средства в размере 1361500 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 263280 рублей 6 копеек, почтовые расходы в размере 171 рубля 65 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3424 рублей. На основании исполнительного листа, выданного по указанному решению, в отношении ООО "Гала-М" было возбуждено исполнительное производство, в рамках которого в его пользу с должника была удержана сумма 48361 рубль 64 копейки, общая сумма оставшейся задолженности ООО "Гала-М" перед ним составляет 1580014 рублей 7 копеек. В силу положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при заключении вышеуказанного договора участия в долевом строительстве у него возникло право залога на объект незавершенного строительства, возведенный ООО "Гала-М". Неисполнение последним своих обязательств перед ним по вышеуказанному договору является основанием для обращения взыскания на названный объект незавершенного строительства в части соответствующей квартиры.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней Сбродов А.И. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска. Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции об отсутствии у ответчика статуса застройщика, поскольку в деле не имеется доказательств, свидетельствующих о правопреемстве на стороне застройщика. Поскольку имеются основания для обращения взыскания на предмет залога, настаивает на признании за ответчиком права собственности на спорный объект недвижимости.

В возражениях на апелляционную жалобу третье лицо - ООО "Казанский Посад" просит решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, заслушав объяснения представителя Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл Чернигиной Е.Ю, просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия оснований для отмены решения суда первой инстанции не находит.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом под застройщиком согласно статье 2 Федерального закона понимается хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Статьей 13 Федерального закона предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1). При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (часть 2). С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (часть 3). Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (часть 5).

Из дела видно, что 7 июля 2015 года между ООО "Гала-М" (застройщик) и ООО "Макси Плюс" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 72/2, в соответствии с которым ООО "Гала-М" обязалось построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", на земельном участке с кадастровым номером "N", общей площадью 3036 кв.м, площадь застройки 1614,8 кв.м, и передать участнику объект долевого строительства - однокомнатную квартиру на 5 этаже в третьем подъезде, в осях (13-19; А-Д), с проектным номером 72 общей проектной площадью 38,9 кв.м (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 или с учетом балкона с коэффициентом 0,3), а ООО "Макси Плюс" обязалось уплатить застройщику обусловленную договором цену в размере 1361500 рублей и принять объект долевого строительства. Принятые на себя обязательства по оплате объекта долевого строительства в сумме 1361500 рублей ООО "Макси Плюс" исполнило.

В соответствии с условиями указанного договора участия в долевом строительства срок окончания строительства многоквартирного жилого дома (получение разрешения на ввод в эксплуатацию) - IV квартал 2016 года, срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства - в течение шести месяцев с момента сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (пункты 2.6, 2.9).

На основании заключенного 14 августа 2015 года ООО "Макси Плюс" с ООО "Группа "Капитал" договора уступки права требования (цессии) к последнему перешло право требования к застройщику ООО "Гала-М" по передаче вышеуказанного объекта долевого строительства.

26 августа 2015 года между ООО "Группа "Капитал" и Сбродовым А.И. заключен договор уступки права требования (цессии), по условиям которого ООО "Группа "Капитал" уступило Сбродову А.И. право требования к застройщику ООО "Гала-М" по передаче вышеуказанной однокомнатной квартиры. За уступку права требования Сбродов А.И. уплатил ООО "Группа "Капитал" денежную сумму 1280000 рублей.

В связи с неисполнением ООО "Гала-М" своего обязательства по передаче объекта долевого участия в строительстве в установленный договором срок Сбродов А.И. обратился в суд с иском к ООО "Гала-М" о расторжении договора участия в долевом строительстве и взыскании уплаченных по договору денежных средств.

Вступившим в законную силу решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 6 июля 2017 года постановлено расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 7 июля 2015 года

N 72/2, заключенный между Сбродовым А.И. и ООО "Гала-М"; взыскать с ООО "Гала-М" в пользу Сбродова А.И. денежные средства в размере 1361500 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 263280 рублей 6 копеек, почтовые расходы в размере 171 рубля 65 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3424 рублей.

Согласно письму Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств от 25 января 2019 года в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа, выданного по указанному решению, в пользу Сбродова А.И. с ООО "Гала-М" удержана сумма 48361 рубль 64 копейки, общая сумма оставшейся задолженности ООО "Гала-М" перед ним составляет 1580014 рублей 7 копеек.

В настоящее время строительство многоквартирного дома по адресу: "адрес", "адрес", севернее "адрес", (поз. 2) осуществляет ООО "Казанский посад" на основании разрешения на строительство, выданного администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" "дата".

Разрешая спор, суд первой инстанции, исходя из того, что ООО "Гала-М" не обладает статусом застройщика спорного многоквартирного жилого дома, пришел к правильному выводу о том, что за ответчиком не может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства с целью обращения на него взыскания в обеспечение требований Сбродова А.И. и, как следствие, отказу в удовлетворении иска. При этом суд обоснованно указал, что квартира, на которую истец просит обратить взыскание, может являться предметом залога только с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Законом Республики Марий Эл от 27 февраля 2018 года N 10-З "О защите прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены, и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл "О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл" установлены меры по защите прав граждан, включенных уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл в срок до 1 июля 2018 года в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на территории Республики Марий Эл, перед которыми не исполнены обязательства по передаче жилого помещения в собственность.

На основании названного закона 15 августа 2018 года между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" и ООО "Казанский посад" было заключено соглашение о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья N 185-пр, по которому ООО "Казанский посад" обязалось предоставить пострадавшим участникам строительства жилья, включенным в список пострадавших участников строительства, являющийся приложением к соглашению, предусмотренные Законом меры по защите прав.

31 октября 2018 года между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" и ООО "Казанский посад" было заключено соглашение о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, по которому ООО "Казанский посад" приняло на себя обязательство по завершению строительства спорного многоквартирного дома в срок до 31 декабря 2019 года и во исполнение которого ООО "Казанский посад" заключило 21 ноября 2018 года с ООО "Гала-М" договор субаренды земельного участка с кадастровым номером "N" общей площадью 3036 кв.м, на срок 11 месяцев.

22 ноября 2018 года администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" ООО "Казанский посад" выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес"

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик не является застройщиком спорного многоквартирного дома, исковые требования удовлетворению не подлежали. Доводы жалобы указанные обстоятельства не опровергают, в связи с чем не могут повлечь отмену решения суда.

Решение постановлено судом без нарушения норм материального и процессуального права, является законным и обоснованным. Жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда проверены исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на нее.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 14 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сбродова А. И. - без удовлетворения.

Председательствующий А.Е.Соснин

Судьи О.В.Скворцова

А.Д.Халиулин