Апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 сентября 2019 г. по делу N 33-5822/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Головиной Е.Б.

судей Григорьевой Н.М, Тумашевич Н.С.

при секретаре Вороновой В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 июля 2019 года по гражданскому делу N по иску Букатка Игоря Олеговича к Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании недействительным одностороннего отказа, признании договора аренды действительным.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Головиной Е.Б, возражения представителя Бакутка И.О. - ФИО6, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Букатка И.О. обратился в Гатчинский городской суд "адрес" с иском о признании недействительным одностороннего отказа Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района "адрес" от договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N действующим, обязании внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером N арендой.

В обоснование требований указал, что на основании постановления администрации муниципального образования "адрес" сельское поселение" "адрес" муниципального района "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении земельного участка в аренду гр. Букатка И.О. в д. Корпикюля" ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией "адрес" сельского поселения и Букатка И.О. заключен договор аренды земельного участка N. По договору истцу предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1500 квадратных метров, расположенный по адресу: "адрес", уч. N, кадастровый N сроком на 5 лет. После истечения срока договора истец продолжил пользоваться земельным участком, со стороны арендодателя возражения отсутствовали. При обращении в администрацию ДД.ММ.ГГГГ по вопросу расчета арендной платы истцу было устно сообщено о расторжении договора.

Решением Гатчинского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Букатка И.О. удовлетворены.

Суд признал недействительным односторонний отказ Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района "адрес" от договора аренды земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", д. Корпикюля, "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного между администрацией Пудомягского сельского поселения Гатчинского муниципального района "адрес" и Букатка Игорем Олеговичем.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 47:23:0312001:91 по адресу: "адрес", д. Корпикюля, "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между администрацией Пудомягского сельского поселения Гатчинского муниципального района "адрес" и Букатка Игорем Олеговичем, признан судом действующим.

Указано, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером N в виде аренды.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

В жалобе указывает, что со стороны арендодателя имел место отказ от договора, а не его расторжение. При этом суд не учел, что отказ от договора является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, обусловлен исключительно волей арендодателя.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца просит отказать в ее удовлетворении, поскольку земельный участок используется по назначению и оснований для расторжения договора аренды не имелось.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу с 1 марта 2015 г.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до ДД.ММ.ГГГГ и действующие на ДД.ММ.ГГГГ, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса на неопределенный срок до ДД.ММ.ГГГГ, с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса не прекращают своего действия и в отношении указанных договоров применяются положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Нормы, конкретизирующие возможность продления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 - 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации муниципального образования "адрес" сельское поселение" "адрес" муниципального района "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении земельного участка в аренду гр. Букатка И.О. в д. Корпикюля" между администрацией Пудомягского сельского поселения Гатчинского муниципального района "адрес" и Букатка И.О. заключен договор аренды земельного участка N.

По условиям указанного договора Букатка И.О. сроком на пять лет предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 1500 квадратных метров, расположенный по адресу: "адрес", уч. N.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Гатчинского муниципального района сообщила арендатору, что срок договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что Букатка И.О. продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора, возражения со стороны арендодателя отсутствуют, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В ходе проведенного администрацией муниципального образования "адрес" сельское поселение" обследования от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что участок не используется по целевому назначению, ограждения земельного участка отсутствуют, строений и сооружений нет, культурные многолетние насаждения отсутствуют, участок покрыт сорной травой.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом Гатчинского муниципального района в адрес Букатка И.О. направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района предпринял надлежащие меры, обеспечивающие получение арендатором письменного предупреждения, направив уведомление в адрес Букатка И.О. заказным письмом с уведомлением о вручении по месту регистрации, однако письмо истцом получено не было.

В Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ погашена запись об ограничении (обременении) права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", "адрес", "адрес", уч. N, площадью 1500 кв. м, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый N.

При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями п.2 статьи 450 ГК РФ, устанавливающей порядок изменения или расторжения договора в судебном порядке, и исходил из того, что договор аренды между сторонами расторгнут арендодателем в связи с неиспользованием арендатором земельного участка по целевому назначению.

При этом суд не принял во внимание, что расторжение договора является способом прекращения договора, который допускается либо по согласию сторон, либо по решению суда. Отказ от договора - это другой способ прекратить договор, осуществление которого происходит посредством одностороннего волеизъявления, что и имело место в настоящем споре.

Право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Уведомление об отказе от договора считается юридически значимым сообщением и подчиняется правилам ст. 165.1 ГК РФ, в частности, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что Букатко И.О. предпринимал меры и совершил необходимые действия, направленные на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду, т.к. своевременно обратился к ответчику за получением градостроительного плана и разрешения на строительство, заключения необходимых договоров.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку он не учитывает приведенные выше нормы гражданского и земельного законодательства, в связи с чем изложенные судом в решении обстоятельства не имеют значения для разрешения спора.

При одностороннем отказе от договора в порядке, предусмотренном п. 2 статьи 610 ГК РФ, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Поскольку арендодатель имел право на односторонний отказ от договора аренды, реализованное ответчиком право одностороннего отказа от договора свидетельствует о прекращении арендных отношений по истечении трех месяцев с момента направления Букатка И.О. уведомления об отказе от договора.

Довод Букатка И.О, что уведомление об отказе от договора направлялось неуполномоченным лицом противоречит решению Совета депутатов муниципального образования "адрес" муниципальный район "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N 325 "Об утверждении положения "О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом муниципального образования "Гатчинский муниципальный район" "адрес"" и Положению о Комитете по управлению имуществом Гатчинского муниципального района "адрес".

Предусмотренные законом основания для удовлетворения требования о признания договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ действующим отсутствуют.

При указанных обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием нового - об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, частью 1 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 июля 2019 года отменить.

Постановить новое, которым в удовлетворении исковых требований Букатка Игоря Олеговича к Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании недействительным одностороннего отказа, признании договора аренды действительным - отказать.

Председательствующий

Судьи