Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 29 августа 2019 г. по делу N 33-12511/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М.М,

судей Абдуллиной Г.А, Калимуллина Р.Я,

при секретаре судебного заседания Мусиной А.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиАбдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "АЛАР" на заочное решение Приволжского районного суда города Казани от 8 мая 2019 года, которым постановлено:

Иск Общества с ограниченной ответственностью "АЛАР" к Баймуратову Т.Б. о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды нежилого объекта недвижимости оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ООО "АЛАР" - Бакирова Р.Р, поддержавшего доводы жалобы, представителя Баймуратова Т.Б. - Баймуратова Р.Т, возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "АЛАР" (далее по тексту ООО "АЛАР") обратилось в суд с иском к Баймуратову Т.Б. о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды нежилого объекта недвижимости.

В обоснование требований указано, что 7 июня 2014 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого объекта недвижимости - помещения "адрес", площадью 70,1 квадратных метров, принадлежащего ответчику на праве собственности. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 19 июня 2014 года.

В пункте 3.1 указанного договора аренды размер ежемесячной арендной платы установлен равным 20 000 руб. 1 июля 2014 года между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к указанному договору аренды, в соответствии с которым размер ежемесячной арендной платы составляет 70 000 руб. Данное дополнительное соглашение государственную регистрацию не прошло. 26 апреля 2016 года истец вернул вышеуказанное нежилое помещение в связи с расторжением договора аренды. Истец производил оплату за пользование предметом договора аренды в размере 20 000 руб, поскольку оспариваемое дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию.

На основании изложенного, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации, истец просил суд признать недействительным дополнительное соглашение N 1 от 1 июля 2014 года к договору аренды нежилого объекта недвижимости от 7 июня 2014 года.

В заседании суда первой инстанции представитель ООО "АЛАР" Бакиров Р.Р. исковые требования поддержал пояснив, что названное дополнительное соглашение не соответствует требованиям закона, поскольку не прошло государственную регистрацию.

Ответчик Баймуратов Т.Б. в судебное заседание не явился

Суд первой инстанции, в удовлетворении исковых требований отказал, приняв решение в вышеприведённой формулировке.

В апелляционной жалобе ООО "АЛАР" просит решение суда отменить и принять новое решение удовлетворив требования истца.

При этом указывает, что судом первой инстанции не приняты во внимание доводы истца о недействительности заключенного между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, как не соответствующего требованиям закона, поскольку указанное соглашения не прошло государственную регистрацию. Кроме того, истец, на протяжении действия договора аренды, уплачивал арендные платежи в размере 20 000 руб, что подтверждает несогласованность сторонами дополнительного соглашения, в которым увеличен размер арендных платежей.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом первой инстанции установлено, что 7 июня 2014 года между Баймуратовым Т.Б. (арендодатель) и ООО "АЛАР" (арендатор) заключен договор аренды нежилого объекта недвижимости, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение общей площадью 70,1 квадратных метров, расположенное по адресу: "адрес", а арендатор обязуется принять объект, использовать его по прямому назначению, своевременно оплачивать арендную плату, а также оплачивать коммунальные и иные услуги, предоставляемые управляющей компанией.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 20 000 руб. в месяц.

Согласно пункту 4.1.7 договора изменения и дополнения к договору аренды оформляются дополнительными соглашениями, являются неотъемлемой частью основного договора, имеют равную юридическую силу.

В соответствии с пунктом 7.1 договора арендодатель предоставляет арендатору объект в аренду по акту приема-передачи 1 июля 2014 года в срок до 7 июня 2019 года, срок действия договора - с 7 июня 2014 года до 7 июня 2019 года.

Государственная регистрация названного договора аренды произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 19 июня 2014 года.

1 июля 2014 года между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к указанному договору аренды, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды и об изложении его в следующей редакции: "Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 70 000 рублей в месяц". Согласно пункту 3 указанного дополнительного соглашения оно вступает в силу с момента подписания его сторонами.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "АЛАР", указывает, что названное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, в связи с чем оно подлежит признанию недействительным как сделка, не соответствующая требованиям закона.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое дополнительное соглашение подписано ответчиком и директором истца, скреплено печатью истца, факт его заключения представителем истца не оспаривается. При этом аренда спорного нежилого помещения истцом продолжена, названное помещение возвращено истцом ответчику по акту приема-возврата лишь 25 апреля 2016 года, в связи с чем ссылка арендатора на незаключенность данного соглашения в виду отсутствия его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендатор, вступив в подобное соглашение, создал у арендодателя разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененной платы.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права.

Доводы жалобы о недействительности заключенного между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, как не соответствующего требованиям закона, поскольку указанное соглашения не прошло государственной регистрации, не могут быть приняты во внимание судебной коллегии по следующим обстоятельствам.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, существенными условиями договора аренды являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Также в пункте 2 Информационного письма от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что совершенный в надлежащей форме договор аренды здания или сооружения, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация, которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

В силу изложенного, юридическими значимыми обстоятельствами по делу являются отсутствие разногласий сторон договора аренды по существенным условиям и фактическое исполнение договора аренды.

При этом судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что разногласий по содержанию договора аренды нежилого помещения у сторон не было, фактически передача помещения состоялась, соглашение о размере арендной платы между сторонами достигнуто как в самом договоре аренды, так и в дополнительном к договору соглашении, факт его реального исполнения подтвержден.

Поскольку в силу разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" о договоре аренды" между сторонами возникли обязательственные отношения по пользованию объектом недвижимого имущества, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу. При этом обязательства по внесению арендных платежей не являются исключением.

В целом доводы жалобы направлены на переоценку собранных по делу доказательств, которые должным образом исследованы и оценены судом первой инстанции, в связи с чем не могут являться основанием к отмене оспариваемого решения.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения суда первой инстанции, все обстоятельства, изложенные в жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 199, частью 1 статьи 328, статьёй 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Приволжского районного суда города Казани от 8 мая 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "АЛАР" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Судьи