Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 26 августа 2019 г. по делу N 33-14491/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хасаншина Р.Р.,

судей Гайнуллина Р.Г, Миннегалиевой Р.М,

при секретаре Галеевой Д.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Хасаншина Р.Р. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан Резниковой Е.А. на решение Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 17 мая 2019 года, которым исковые требования исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан к Масаеву И.Я. о расторжении договора аренды оставлены без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения, заслушав объяснения представителя исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан Сафаргалиной Р.Р. в поддержку доводов апелляционной жалобы, возражения представителя Масаева И.Я. - Сафина Р.Р. против отмены решения суда, судебная коллегия

установила:

исполнительный комитет Тукаевского муниципального района Республики Татарстан обратился в суд с исковым заявлением к Масаеву И.Я. о расторжении договора аренды земельного участка N... н, заключенного между администрацией муниципального образования "Тукаевский муниципальный район" и Зариповым М.М, в отношении земельного участка с кадастровым номером.., площадью 12,83 га, расположенного по адресу: "адрес".

В обоснование требований истец указал, что 23.07.2013 между администрацией муниципального образования "Тукаевский муниципальный район" и Зариповым М.М. был заключен договор аренды земельного участка... -н сроком на 49 лет. Согласно сведениям кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером... имеет разрешенное использование: для организации базы туризма и отдыха, что противоречит отнесение его к территориальной зоне Р-2 "Зона природных ландшафтов", то есть участки озелененных территорий, включающие открытые луговые пространства, искусственные водоемы, овраги, охраняемые ландшафты, установленной Правилами землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) Малошильнинского сельского поселения.

25.07.2018 между Зариповым М.М. и Масаевым И.Я. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм).

При этом арендуемый земельный участок не используется по назначению. Отправленная претензия исполнить обязательства в части расторжения договора аренды и возврата земельного участка оставлена без ответа. В связи с чем истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка и осуществить действия по возврату.

Представитель истца исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске. В судебном заседании пояснила, что по условиям договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок строго по целевому назначению, освоить земельный участок в течение шести месяцев после его получения, своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. В нарушение условий договора арендатором земельный участок не используется по целевому назначению. Так, согласно сведениям из ЕГРН какие-либо объекты на земельном участке отсутствуют, что подтверждается актом обследования от 26.04.2019. Кроме того, ответчиком были нарушены и другие существенные условия договора аренды земельного участка, а именно, просрочены арендные платежи. 24.09.20189 ответчику была направлена претензия о возврате земельного участка заказным письмом с уведомлением, которое вернулось с отметкой "истек срок хранения".

Ответчик Масаев И.Я. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме, доводы, изложенные в письменных отзывах поддержал в полном объеме. Указал, что в настоящее время исполнительный комитет препятствует ему в освоении данного земельного участка.

Представитель ответчика Сафин Р.Р. просил в удовлетворении иска отказать, доводы, изложенные в письменных отзывах, поддержал. В судебном заседании пояснил, что в материалах дела отсутствуют сведения о предпринятых мерах по предупреждению ответчика о надлежащем исполнении договора аренды. Истцом не предоставлены доказательства нецелевого использования земельного участка. Кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, связанного с изменением или расторжением договора.

Суд в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе представитель исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан Резникова Е.А. ставит вопрос об отмене решения как постановленного с нарушением закона, просит принять новое решение об удовлетворении иска. При этом указывает о неиспользовании ответчиком земельного участка длительное время, что является основанием для расторжения договора.

Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав объяснения представителя исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан Сафаргалиной Р.Р. в поддержку доводов апелляционной жалобы, возражения представителя Масаева И.Я. - Сафина Р.Р. против отмены решения суда, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как следует из материалов дела, 23.07.2013 на основании постановления исполнительного комитета Тукаевского муниципального района республики Татарстан... от 08.07.2013 между исполнительным комитетом Тукаевского муниципального района Республики Татарстан и Зариповым М.М. заключен договор аренды... -п земельного участка, согласно которому Зарипову М.М. в аренду сроком на 47 лет (до 09.06.2060) предоставлен земельный участок с кадастровым номером... общей площадью 128333 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, участок предоставлен для размещения базы туризма и отдыха, из категории земель: земли промышленности, энергетики, промышленности, связи, разрешенное использование: для организации базы туризма и отдыха.

Председателем палаты имущественных и земельных отношений Тукаевского муниципального района РТ 02.07.2018 Зарипову М.М. направлена претензия о расторжении договора аренды земельного участка. Согласно почтовому идентификатору письмо принято в отделении связи 17.07.2018, получено адресатом 08.08.2018.

25.07.2018 между Зариповым М.М. и Мусаевым И.Я. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка... -н от 23.07.2013. При этом принимающая сторона Масаев И.Я. становится арендатором по договору аренды земельного участка. Договор зарегистрирован в ЕГРН 02.08.2018.

Председателем палаты имущественных и земельных отношений Тукаевского муниципального района Республики Татарстан Масаеву И.Я. 24.09.2018 направлена претензия о расторжении договора аренды земельного участка. Согласно почтовому идентификатору письмо принято в отделении связи 25.09.2018, получено адресатом 31.10.2018.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером... площадью 128833 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, относится к категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: для организации базы туризма и отдыха.

Согласно ответу исполнительного комитета Малошильнинского сельского поселения Тукаевского муниципального района Республики Татарстан, на земельном участке с кадастровым номером.., расположенном по адресу: "адрес", объекты промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики отсутствуют.

26.04.2019 специалистами Палаты имущественных и земельных отношений Тукаевского муниципального района Республики Татарстан на основании проверки соблюдения условий договора аренды земельного участка был осуществлен выезд с целью проведения осмотра спорного земельного участка и составлен акт осмотра.

В ходе обследования обнаружено, что земельный участок расположен по берегам двух озер, покрыт растительностью, какие-либо строения и сооружения отсутствуют, территория не огорожена. Земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Также в адрес ответчика было направлено уведомление о том, что установлено нецелевое использование земельного участка, предложено соглашением расторгнуть договор аренды. Данное уведомление ответчик получил под роспись 31.10.2018, однако нарушения не устранил.

Пунктом 4.2.2 договора аренды от 23.07.2013 предусмотрена возможность расторжения договора аренды при нецелевом использовании земельного участка.

Разрешая исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом использования ответчиком земельного участка по его целевому назначению.

При этом, по мнению суда первой инстанции, понятия "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. В связи с этим ссылка истца на положения пункта 4.2.2 договора аренды земельного участка судом в качестве основания для расторжения договора аренды признана необоснованной.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может в силу следующего.

Согласно пунктам 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные требования процессуального закона судом первой инстанции выполнены не были.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки по целевому назначению.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 4.2.2 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1.15 договора способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе как природному объекту, а также нести все необходимые расходы по его содержанию и благоустройству.

Исходя из пункта 7.6 договора арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения условий арендатором, в том числе при неиспользовании земельного участка в течение шести месяцев, либо при его использовании с нарушением условий, установленных в п. 1.1.5 договора (условий о разрешенном использовании земельного участка: для базы туризма и отдыха).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером... не используется в соответствии с условиями договора по его целевому назначению длительное время, более 5 лет. Поскольку неиспользование земельного участка по назначению является существенным нарушением условий договора аренды, по мнению судебной коллегии, имеются правовые основания для расторжения договора аренды и возложения на ответчика обязанности по возврату земельного участка арендодателю.

Доводы представителя ответчика о том, что Масаевым И.Я. предпринимались попытки по освоению земельного участка сразу же после его передачи ему несостоятельны, поскольку обязанность по целевому использованию арендатором земельного участка возникла с момента регистрации права аренды на земельный участок - 15.08.2013. При этом по договору передачи прав и обязанностей от 25.07.2018 к Масаеву И.Я. права и обязанности по договору аренды... -п от 23.07.2013 перешли в полном объеме.

Кроме того, в нарушение положений статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.2.17 договора аренды передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) осуществлен в отсутствие согласия арендодателя.

Согласно статье 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе:

2) отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований. Решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска в полном объеме.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 199, 328, 329, пунктами 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 17 мая 2019 года по данному делу отменить, принять новое решение.

Исковые требования исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан к Масаеву И.Я. удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды... от 23 июля 2013 года земельного участка с кадастровым номером.., расположенного по адресу:...

Обязать Масаева И.Я. вернуть земельный участок с кадастровым номером... исполнительному комитету Тукаевского муниципального района Республики Татарстан по акту приема-передачи.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Судьи