Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 26 августа 2019 г. по делу N 33-14580/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М.М,

судей Абдуллиной Г.А, Моисеевой Н.Н,

при секретаре судебного заседания Мусиной А.Е,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиАбдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Нурхамитовой Д.И. - Гуровой О.В. на решение Пестречинского районного суда Республики Татарстан от 18 июня 2019 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска Нурхамитовой Д.И. к Дукачеву С.А, Управлению Росреестра по Республике Татарстан и Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" о прекращении обременения в виде ипотеки на жилой дом с кадастровым номером.., расположенный по адресу: "адрес", возложении на Управление Росреестра по Республике Татарстан обязанности по снятию обременения на жилой дом с кадастровым номером... и возложении обязанности на Дукачева С.А. зарегистрировать переход права собственности на жилой дом с кадастровым номером.., отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав Нурхамитовой Д.И, и ее представителя Гуровой О.В, поддержавших доводы жалобы, выслушав объяснения представителя исполнительного комитета Пестречинского муниципального района Республики Татарстан Павловой С.М, представителя НО "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" Зайнуллина Р.Ф, возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Нурхамитова Д.И. обратилась в суд с иском Дукачеву С.А, Управлению Росреестра по Республике Татарстан и Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" о прекращении обременения в виде ипотеки.

В обоснование требований указано, что на основании договора купли-продажи от 22 июня 2013 года заключенного с Дукачевым С.А, Нурхамитовой Д.И. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером... расположенный по адресу: "адрес"

В последующем, 23 мая 2016 года на основании договора купли-продажи Нурхамитова Д.И. продала вышеуказанный земельный участок Константиновой А.Р. Однако Управлением Росреестра по Республике Татарстан в регистрации права собственности было отказано в связи с тем, что на земельном участке находится жилой дом с кадастровым номером... принадлежащий Дукачеву С.А, в отношении которого в пользу НО "ГЖФ при Президенте Республики Татарстан" зарегистрировано обременение в виде ипотеки. Из чего следует, что данное обстоятельство препятствует истице в реализации права по распоряжению принадлежащим ей земельным участком.

На основании изложенного Нурхамитова Д.И. просила суд прекратить обременение в виде ипотеки на жилой дом с кадастровым номером.., расположенный по адресу: "адрес", возложить на Управление Росреестра по Республике Татарстан обязанность по снятию обременения на жилой дом с кадастровым номером... и возложить обязанность на Дукачева С.А. зарегистрировать переход права собственности на жилой дом с кадастровым номером...

В заседании суда первой инстанции представитель истца Нурхамитовой Д.И. - Гурова О.В. исковые требования поддержала.

Представитель третьего лица - Исполнительного комитета Пестречинского муниципального района Республики Татарстан Баландина Э.Ф. оставила разрешение иска на усмотрение суда.

Ответчик Дукачев С.А, представители ответчиков - Управления Росреестра по Республике Татарстан и НО "ГЖФ при Президенте Республики Татарстан" в судебное заседание не явились.

Суд первой инстанции, отказав в удовлетворении требований, постановилрешение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе представитель истца Нурхамитовой Д.И. - Гурова О.В. просит решение суда отменить, удовлетворив требования истца.

При этом указывает, что судом первой инстанции не приняты во внимание доводы истца о незаключенности договора целевого займа между Дукачевым С.А. и НО "ГЖФ при Президенте Республики Татарстан", поскольку последним не представлено платежных поручений подтверждающих предоставление Дукачеву С.А. во исполнение условий договора займа денежных средств. Также судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что ранее заключенный между истицей и Дукачевым С.А. договор прошел правовую экспертизу и был зарегистрирован в установленном законом порядке и не имел ограничений в виде ипотеки. Из чего следует, что истица является добросовестным приобретателем и имеет право распоряжаться принадлежащим ей имуществом. Кроме того апеллянт считает, что суд не дал правовой оценки бездействию НО "ГЖФ при Президенте Республики Татарстан", своевременно не предпринявшей действия по снятию обременения, которое было установлено до 25 мая 2015 года и взысканию с Дукачева С.А. денежных средств, предоставленных по условиям договора целевого займа. Более того, судом не изучено реестровое дело земельного участка, из которого следует, что адрес земельного участка и расположенных на нем строений не однократно был изменен. Также судом первой инстанции не приняты во внимание доводы истца о том, что спорный объект недвижимости не может быть признан жилым домом, поскольку имеет признаки незавершенного строительством объекта.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе залогом, который в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пункту 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на указанном выше основании, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом первой инстанции установлено, что 22 июня 2013 года между Дукачевым С.А. (продавец) и Нурхамитовой Д.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому последняя приобрела земельный участок с кадастровым номером.., расположенный по адресу: "адрес", право собственности за Нурхамитовой Д.И. зарегистрировано 11 июля 2013 года. Данные обстоятельства подтверждаются реестровым делом и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером.., согласно которой на нем находится объект недвижимости с кадастровым номером...

Согласно реестровому делу и выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером... им является жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", принадлежащий на праве собственности Дукачеву С.А, право собственности зарегистрировано 29 июля 2010 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом с кадастровым номером... июля 2010 года в отношении него зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу НО "ГЖФ при Президенте Республики Татарстан", основанием которого является договор целевого денежного займа участнику программы "Обеспечение жильем молодых семей и молодых специалистов, проживающих в сельской местности Республики Татарстан" и взаимодействия по погашению взаимных обязательств N 163000139F от 25 мая 2010 года (далее - Договор), заключенный между НО "ГЖФ при Президенте Республики Татарстан" (займодавец), Исполнительным комитетом Пестречинского муниципального района Республики Татарстан и Дукачевым С.А. (заемщик), согласно которому последнему предоставлен заем в размере 309 540 руб. сроком на 5 лет для строительства жилого дома по адресу: Республика Татарстан, село Пестрецы, улица Саликеева, дом 13а.

Согласно пункту 1.5 Договора в обеспечение исполнения обязательств заемщика по нему жилой дом находится в залоге у займодавца с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение заемщиком на себя до полного возврата займа.

Согласно письму Исполнительного комитета Пестречинского муниципального района Республики Татарстан от 7 июня 2019 года Дукачев С.А. является участником программы "Обеспечение жильем молодых семей и молодых специалистов, проживающих в сельской местности Республики Татарстан", год включения в программу - 2006 год.

Отказывая в удовлетворении требований истца о прекращении обременения в виде ипотеки на жилой дом суд первой инстанции исходил из того, что Дукачев С.А. не исполнил обязательства, предусмотренные договором целевого займа, обременённого договором залога имущества. При этом указал, что также не имеется оснований для удовлетворения требований истца о возложении обязанности на Дукачева С.А. зарегистрировать переход права собственности на жилой дом за истцом, поскольку спорное имущество не может быть реализовано без согласия залогодержателя.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Доводы жалобы о незаключенности договора целевого займа, поскольку сторонами не представлено доказательств, подтверждающих перечисления денежных средств, предусмотренных указанным договором, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку сторонами договора данный факт не оспаривался. Кроме того исполнение условий договора целевого займа не является предметом спора рассматриваемого дела.

Доводы жалобы о том, что ранее заключенный между истицей и Дукачевым С.А. договор прошел правовую экспертизу и был зарегистрирован в установленном законом порядке и не имел ограничений в виде ипотеки, из чего следует, что истица является добросовестным приобретателем, не могут служить основанием для отмены решения суда по следующим обстоятельствам.

Согласно пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается по следующим основаниям:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, действующее законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым залог может быть прекращен, между тем не одно из этих оснований не применимы в отношении спорного имущества, поскольку истицей приобретено не залоговое имущество, а земельный участок, на котором расположено спорное имущество.

Кроме того, судебная коллегия, считает необходимым отметить, что истица не может быть признана добросовестным покупателем, поскольку, приобретая лишь земельный участок без расположенного на нем строения, не была лишена возможности проверить законность расположения на земельном участке жилого дома и наличие имеющихся на нем обременений, однако данным правом не воспользовалась.

При этом исходя из пояснений истицы данных в суде апелляционной инстанции и содержания жалобы, она располагала сведениями о наличии спорного строения на приобретаемом ею земельном участке.

Доводы жалобы о том, что суд не дал правовой оценки бездействию, НО "ГЖФ при Президенте Республики Татарстан", своевременно не предпринявшей действия по снятию обременения, которое было установлено до 25 мая 2015 года и взысканию с Дукачева С.А. денежных средств, предоставленных по условиям договора целевого займа, также не могут быть приняты во внимание судебной коллегии, поскольку данные основания не могут повлиять на существо рассматриваемого спора.

Также судебной коллегией отклоняются доводы апеллянта о неизучении судом первой инстанции реестрового дела земельного участка, из которого следует, что адрес земельного участка и расположенных на нем строений не однократно был изменен, в связи с чем невозможно установить на какой именно жилой дом наложено обременение, поскольку из указанных реестровых дел следует, что ранее расположенный жилой дом, общей площадью 28,4 квадратных метров по адресу: "адрес", был ликвидирован, вместо указанного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером... было возведено спорное строение общей площадью 43,9 квадратных метров, с присвоением адреса: "адрес", с установлением обременения в виде ипотеки. При этом неточность в указаниях площади жилого дома правового значения не имеет.

Доводы жалобы о том, что спорный объект недвижимости не может быть признан жилым домом, поскольку имеет признаки незавершенного строительством объекта, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку данный факт в установленном законом порядке не оспаривался и спорное строение на основании представленных Дукачевым С.А. технических документов было зарегистрировано в качестве жилого дома.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы представителя ответчицы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьей 199, частью 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пестречинского районного суда Республики Татарстан от 18 июня 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Нурхамитовой Д.И. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи