Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 12 сентября 2019 г. по делу N 33-7090/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Синельниковой Л.В.,

судей Зудерман Е.П, Самохиной Л.М,

при секретаре Гришине К.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Харасова А.М. к Тесман Н.В. о взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе Тесман Н.В. на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 17 июня 2019 года,

заслушав доклад судьи Синельниковой Л.В,

установила:

Харасов А.М. обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что 06 октября 2018 года между ним как покупателем и Тесман Н.В. как продавцом был заключен предварительный договор с элементом задатка, согласно которому продавец обязался продать, а покупатель купить не позднее 06 января 2019 года домовладение с земельным участком, расположенное по адресу: г (адрес), по цене в размере 3 200 000 руб. Сторонами была определена сумма задатка в размере 50 000 руб, факт передачи данной суммы подтвержден распиской.

В связи с неисполнением ответчиком предварительного договора, стороны не заключили основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Поскольку сделка не состоялась по вине продавца, задаток подлежит возврату в двойном размере. Просил суд взыскать с Тесман Н.В. сумму задатка в размере 100 000 руб.

Стороны в судебное заседание не явились, были извещены судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, истец просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца Хасанов О.Р. в судебном заседании подержал исковые требования, просил взыскать с Тесман Н.В. задаток и расходы по оплате государственной пошлины.

Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 17 июня 2019 года исковые требования Харасова А.М. удовлетворены частично. С Тесман Н.В. в пользу Харасова А.М. взыскана сумма аванса по договору от 06 октября 2018 года в размере 50 000 руб, и расходы по оплате государственной пошлины 1700 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Тесман Н.В. просит отменить решение суда, указав, что суд пришел к неверному выводу о состоявшемся авансе, сделка не состоялась по вине покупателя, поскольку от заключения договора отказался именно Харасов А.М, что следует из его претензии о возврате денежных средств.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика и представителя истца, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как следует из статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из содержания приведенных норм следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и содержать условие о предмете договора.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 06 октября 2018 года между Харасовым А.М. как покупателем и Тесман Н.В. как продавцом был заключен предварительный договор с элементом задатка, согласно которому продавец обязался продать, а покупатель купить не позднее 06 января 2019 года домовладение с земельным участком, расположенное по адресу: г. (адрес), по цене в размере 3 200 000 руб.

В соответствии с п.5 предварительного договора в доказательство о его заключении и обеспечения его исполнения, покупатель в счет причитающейся с него платы передает задаток в сумме 50 000 руб.

Из расписки о получении денежных средств от 06 октября 2018 года следует, что сумма в размере 50 000 руб. получена Тесман Н.В. от Харасова А.М. за домовладение с земельным участком по адресу: г. (адрес), стоимостью 3 200 000 руб.

Основной договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами не заключен.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 указанного кодекса)

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции признал взыскиваемую истцом денежную сумму авансом, уплаченным в счет причитающегося по договору купли-продажи платежа. Учитывая, что сделка между сторонами не состоялась, а иных оснований для удержания ответчиком полученной от истца денежной суммы не имелось, суд пришел к выводу об удовлетворении иска и взыскании с ответчика в пользу истца 50 000 руб.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из положений п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей.

В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, исполнено обязательство, либо оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" даны разъяснения, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

В рассматриваемом деле такая обязанность по предварительной оплате не предусмотрена, следовательно, данный договор следует расценивать как предварительный, а не как основной договор купли-продажи.

Действующее законодательство в качестве разновидности объекта недвижимости не содержит такого термина как "домовладение", из буквального толкования иных условий договора следует, что продавец обязуется продать квартиру (дом, комнату), в связи с чем при квалификации намерений сторон договора, при буквальном толковании его условий, судебная коллегия исходит из того, что стороны намеревались заключить сделку по купле-продаже недвижимости - дома и земельного участка.

Поскольку по условиям предварительного договора продавец принял на себя обязательство продать, а покупатель купить дом с земельным участком, судебная коллегия с учетом приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи между истцом и ответчиком был заключен, несмотря на то, что фактически на момент его заключения предмет договора - жилой дом у продавца отсутствовал, поскольку имелся лишь объект незавершенного строительства на земельном участке.

В пунктах 27 и 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Истец и ответчик в предварительном договоре определили дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор - 06 января 2019 года.

Вместе с тем, конклюдентных действий, как истца, так и ответчика по заключению основного договора в указанный срок не последовало.

Так, несмотря на то, что ответчик обязалась в установленный срок передать истцу дом с земельным участком, на момент наступления указанного срока, а также на момент рассмотрения дела судом, дом, как объект недвижимости, не существовал, поскольку так же и остался ОНС с той же степенью готовности, которая существовала на момент заключения предварительного договора - 72%, что подтверждается представленным ответчиком актом обследования объекта незавершенного строительства от 15 июня 2019 года (л.д. 55).

Истец также не требовал заключения основного договора, не направлял ответчику писем о его заключении, не обращался в суд с соответствующим требованием о понуждении к заключению основного договора, как то предусмотрено в вышеуказанном постановлении Пленума ВС РФ.

Указанные обстоятельства дают основания полагать, что стороны утратили интерес в его заключении, соответственно, обязательство по заключению основного договора прекратилось.

Таким образом, основной договор не был заключен не по вине какой-либо из сторон, а вследствие прекращения обязательства в связи с утратой сторонами интереса в его заключении.

По указанным основаниям, несмотря на то, что предварительный договор не был исполнен ответчиком и объект недвижимости, который ответчик обязалась передать истцу на дату, указанную в предварительном договоре в качестве даты продажи дома с земельным участком, не существовал, переданную истцом ответчику сумму задатка в двойном размере нельзя взыскать с ответчика, так как истец не требовал от ответчика исполнения договора.

Поскольку сумма задатка была передана в счет оплаты за объект недвижимости, обязательства по купле-продаже которого у сторон прекратились, переданная истцом ответчику сумма в размере 50 000 рублей подлежит возврату истцу.

К указанному выводу пришел и суд первой инстанции в решении.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что договор купли-продажи жилого дома не был заключен по причине отказа истца от покупки, является необоснованной, поскольку к тому моменту, когда стороны условились о продаже жилого дома с земельным участком, такой объект недвижимости продавцом не был подготовлен для продажи, соответственно, истец не мог отказаться от покупки отсутствующего объекта, являющегося предметом договора. Стороны в предварительном договоре не договаривались о заключении договора купли-продажи ОНС, либо о заключении основного договора, по условиям которого продавец должен будет приобрести в будущем объект недвижимости для передачи покупателю.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 17 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Тесман Н.В. - без удовлетворения.

Председательствующий Синельникова Л.В.

Судьи Зудерман Е.П.

Самохина Л.М.