Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 07 октября 2019 г. по делу N 33-27573/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Тегуновой Н.Г,

судей Фенко Е.А, Тюшляевой Н.В,

при ведении протокола помощником судьи Пичулёвой О.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании 7 октября 2019 года апелляционную жалобу представителя Клёца С.В. - Деньжовой С. И. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 24 апреля 2019 года по делу по иску Клёца С.В. к ООО "ЮАССтрой" о понуждении к заключению договора, взыскании неустойки,

заслушав доклад судьи Фенко Е.А,

объяснения представителя Клёца С.В. - Деньжовой С.И.

УСТАНОВИЛА:

Клёц С.В. обратился в суд с иском к ООО "ЮАССтрой", в котором просил обязать заключить с ним договор мены квартиры по адресу: "данные изъяты" на условиях предварительного договора от "данные изъяты"г, взыскать с ООО "ЮАССтрой" в пользу Клёц С.В. неустойку за нарушения срока исполнения обязательств в размере 315 000 рублей.

В обоснование исковых требований Клёц С.В. указал, что он является собственником квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты". Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от "данные изъяты" "данные изъяты" пятиэтажный жилой дом по адресу: "данные изъяты" определен под снос. В соответствии с условиями контракта ООО "ЮАССтрой" осуществляет новое строительство на территории микрорайона "данные изъяты" и отселение собственников квартир из домов, определенных под снос во вновь построенные жилые дома.

"данные изъяты". между ООО "ЮАССтрой" и Клёцем С.В. был заключен предварительный договор мены. Согласно п. 2.1 предварительного договора от "данные изъяты". стороны обязались в срок до конца "данные изъяты" г. заключить на условиях, предусмотренных предварительным договором, договор мены, в соответствии с которым Клёц С.В... передаст в собственность ответчика двухкомнатную квартиру, общей площадью "данные изъяты" кв.м, этаж 3, по адресу: "данные изъяты", а ответчик передаст из своей доли, принадлежащей ему на основании Инвестиционного контракта от "данные изъяты". "данные изъяты" в собственность Клёца С.В... квартиру, общей площадью "данные изъяты" кв.м, 20 этаж, по строительному адресу: "данные изъяты". Согласно выписке из ЕГРН от "данные изъяты". жилому помещению - "данные изъяты" по адресу: "данные изъяты" присвоен кадастровый "данные изъяты", квартира на 20 этаже имеет площадь "данные изъяты" кв.м.

"данные изъяты". истцом в адрес ООО "ЮАССтрой" направлено предложение о заключении основного договора мены, которое было получено ответчиком "данные изъяты"г. Также указанное предложение было направлено "данные изъяты"г. посредством услуг "данные изъяты"", вручено ответчику "данные изъяты"г. Таким образом, в установленный законом срок истец направил ответчику предложение о заключении договора, однако, ООО "ЮАССтрой" уклонилось от заключения договора мены. Учитывая, что истец выразил намерение заключить с ответчиком договор мены, обязательства сторон, вытекающие из предварительного договора от "данные изъяты"г. не прекращены. Ответчик нарушает принятые на себя обязательства, а также право истца приобрести квартиру во вновь построенном доме на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом, на официальном сайте застройщика ООО "ЮАССтрой" имеется предложение о продаже двухкомнатной квартиры по адресу: "данные изъяты". Поскольку ответчиком нарушен срок заключения основного договора, истекший "данные изъяты"г, истец считает, что ООО "ЮАССтрой" должно уплатить неустойку, предусмотренную пунктом 5.4 Предварительного договора.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 24 апреля 2019 года в удовлетворении исковых требований Клёца С.В.. отказано.

С решением суда не согласился истец Клёц С.В., принес апелляционную жалобу, в которой полагал решение необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права и неверным определением юридически значимых обстоятельств, просил его отменить и принять новое решение, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 г. за N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг ( основной договор ) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Как следует из дела, между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Одинцовского района Московской области и ООО "ЮАССтрой" "данные изъяты" в редакции дополнительных соглашений "данные изъяты" от "данные изъяты", "данные изъяты" от "данные изъяты", "данные изъяты" "данные изъяты", "данные изъяты" от "данные изъяты". заключен инвестиционный контракт по комплексной реконструкции микрорайона "данные изъяты"а "данные изъяты".

В соответствии с условиями вышеуказанного контракта ООО "ЮАССтрой" является застройщиком и инвестором комплексной реконструкции микрорайона "данные изъяты"а "данные изъяты", осуществляет поэтапный снос ветхого жилого фонда и строительство на их месте новых многоквартирных домов на территории микрорайона "данные изъяты"а "данные изъяты" и отселение собственников квартир из домов, определенных под снос, во вновь построенных жилых домах.

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от "данные изъяты" "данные изъяты" жилые дома в микрорайоне "данные изъяты" "данные изъяты" признаны подлежащими сносу, в том числе, пятиэтажный жилой "данные изъяты" по ул. "данные изъяты".

Клёц В.А. является собственником "данные изъяты" расположенной по адресу: "данные изъяты".

На основании и во исполнение указанных выше документов "данные изъяты". между ООО "ЮАССтрой" и Клёцем С.В. был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в срок до конца "данные изъяты". заключить на условиях, предусмотренных предварительным договором, договор мены, в соответствии с которым Клёц С.В... передаст в собственность ООО "ЮАССтрой" в обмен на квартиру, указанную в п.2.1.2 предварительного договора ( "данные изъяты" по адресу: "данные изъяты" квартиру по адресу: "данные изъяты".

Согласно п. 5.4 Предварительного договора в случае нарушения срока, указанного в п. 2.1 предварительного договора, стороны договорились, что виновная сторона выплачивает другой стороне неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательства (л.д. 10-17).

Стороны согласовали, что обмениваемые помещения являются равноценными, обмен квартир производится по цене 4071600 руб. 00 коп, при этом стоимость будет уточнена на дату подписания основаного договора в соответствии с данными бухгалтерского учета.

В п. 6.3 договора стороны особо оговорили, что предварительный договор не является кабальной сделкой, содержит весь объем условий между сторонами в отношении предмета Договора мены, отменяет и делает недействительными все другие обязательства, которые могли бы быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до заключения предварительного соглашения. Основной договор заключается при условии получения Клёцем С.В. нотариально удостоверенного согласия на заключение Основного договора его супруги, с которой Клёц С.В... состоял в браке на дату заключения и регистрации Договора купли-продажи принадлежащей ему квартиры от "данные изъяты", дата регистрации "данные изъяты", "данные изъяты".

Каких-либо отлагательных условий (по п. 1 ст. 157 ГК РФ) сторонами в предварительном договоре оговорено не было.

Постановлением Администрации Одинцовского района Московской области от "данные изъяты" "данные изъяты" вновь построенному жилому дому с детским образовательным учреждением и подземной автостоянкой присвоен адрес: "данные изъяты".

Министерством строительного комплекса Московской области "данные изъяты" ООО "ЮАССтрой" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома с детским образовательным учреждением и подземной автостоянкой расположенного по адресу: "данные изъяты"

Между ООО "ЮАССтрой", Министерством строительного комплекса Московской области и Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области "данные изъяты" был подписан Акт о результатах реализации инвестиционного контракта "данные изъяты" от "данные изъяты" с протоколом распределения имущественных прав на квартиры и нежилые помещения, согласно которому Инвестору были переданы 334 квартиры в соответствии с п. 3.1.2 инвестиционного контракта, в том числе, испрашиваемая истцом "данные изъяты" (л.д.65).

Согласно Акту о результатах реализации Инвестиционного контракта "данные изъяты" от "данные изъяты". "данные изъяты" передана Инвестору - ООО "ЮАССтрой".

Согласно выписке из ЕГРН от "данные изъяты". жилому помещению - "данные изъяты" по адресу: "данные изъяты" присвоен кадастровый "данные изъяты".

В адрес ответчика истцом направлено предложение о заключении основного договора (л.д. 20-23, 24, 26, 27, 28). Предложение получено ответчиком "данные изъяты".

Во исполнение условий предварительного договора истцом Клёцом С.В... было получено нотариально удостоверенное согласие его супруги ФИО (3-го лица по настоящему делу), брак с которой был зарегистрирован "данные изъяты".

Между тем основной договор мены между сторонами заключен не был, поскольку ответчик от его заключения уклонился..

Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из отсутствия регистрации права собственности ответчика на спорное жилое помещение, в связи с чем, сделал вывод, что ответчик не может являться стороной договора мены, так как с учетом положений ст. ст. 219, 567 ГК РФ, главы 30 ГК РФ, продавцом недвижимого имущества по договору купли-продажи может являться только лицо, обладающее правом собственности на отчуждаемый объект либо лицо, уполномоченное собственником на совершение определенных юридических действий на основании доверенности. Поскольку оснований, предусмотренных законом, для понуждения ответчика заключить с истцом основной договор мены квартиры суд не установил, следовательно, не установили оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки в размере 315 000 руб. за нарушение срока исполнения обязательств.

Данный вывод суда является единственным основанием для отказа в иске, приведенным в тексте судебного решения.

Между тем, судебная коллегия находит данный вывод суда ошибочным и основанным на неверном применении норм права, подлежащих применению.

Так, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1 ст. 429 ГК РФ).

В силу ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии с ч.2 ст.455 ГК РФ, предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу ч.5 ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости зарегистрированного права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является препятствием к заключению договора.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (ч. 3 ст. 555 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что в предварительном договоре сторонами осуществлена индивидуализация предметам договора, обмениваемые квартиры имеют конкретный адрес, площадь, сторонами согласована их стоимость. Объектам недвижимости присвоен кадастровый номер.

Актом о результатах реализации Инвестиционного контракта "данные изъяты" от "данные изъяты". подтверждается факт передачи "данные изъяты" ООО "ЮАССтрой".

На официальном сайте застройщика ООО "ЮАССтрой" содержится предложение о продаже двухкомнатной квартиры по адресу: "данные изъяты"

Данных, опровергающих принадлежность данной квартиры ответчику на момент рассмотрения спора, суду не представлено.

Таким образом, наличие объективных препятствий к заключению основного договора со стороны ответчика не установлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не соглашается с выводами городского суда и находит их ошибочными, в связи с чем, приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и принятии нового решения об удовлетворении требований истца о понуждении (обязании) ответчика заключить с Клёцем С.В. договор мены "данные изъяты" на условиях предварительного договора (п.7.1 предварительного договора) от "данные изъяты". Для заключения основного договора судебная коллегия полагает необходимым определить срок - в течение двух месяцев с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Принимая во внимание удовлетворение указанных выше требований истца, а также отсутствие в материалах дела заявления ответчика о снижении размера неустойки, судебная коллегия считает также необходимым взыскать с ответчика в пользу истца договорную неустойку (п.5.4 предварительного договора) в размере 315 000 (триста пятнадцать тысяч) рублей из расчета 5000 (пять тысяч) рублей за каждый день просрочки исполнения обязательства за период с "данные изъяты" по "данные изъяты" (на дату предъявления иска), т.е. за 63 дня (5000рублей х 63 дня просрочки = 315000 рублей).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Одинцовского городского суда Московской области от 24 апреля 2019 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Клёца С.В. к ООО "ЮАССтрой" о понуждении к заключению договора, взыскании неустойки удовлетворить.

Обязать ООО "ЮАССтрой" заключить с Клёцем С.В договор мены квартиры по адресу: "данные изъяты" на условиях предварительного договора от "данные изъяты"г..

Взыскать с ООО "ЮАССтрой" в пользу Клёца С.В. неустойку за нарушения срока исполнения обязательств в размере 315 000 (триста пятнадцать тысяч) рублей.

Председательствующий

Судьи