Апелляционное определение СК по гражданским делам Рязанского областного суда от 02 октября 2019 г. по делу N 33-2602/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе: председательствующего: Красавцевой В.И.,

судей: Фоминой С.С, Поштацкой В.Е,

при секретаре: Сошниковой Е.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Елисеевой Галины Геннадьевны на решение Шиловского районного суда Рязанской области от 16 июля 2019 года, которым постановлено:

Елисеевой Галине Геннадьевне в удовлетворении ее исковых требований к Серегиной Татьяне Николаевне о признании права собственности на объекты недвижимости и произведении государственной регистрации перехода права собственности, а именно о признании права собственности на жилой дом, назначение: жилое, площадью 27,2 кв.м, с инвентарным N, кадастровым N, одноэтажный, в том числе подземных этажей 0, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу (местонахождение) объекта: "адрес" на земельный участок с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для ведения индивидуального садоводства и огородничества, площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: "адрес" вынесении решения о произведении государственной регистрации о переходе права собственности от Серегиной Татьяны Николаевны к Елисеевой Галине Геннадьевне в отношении тех же объектов недвижимости - отказать.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Красавцевой В.И, объяснения представителя Елисеевой Г.Г. - Солдатова С.И. поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Елисеева Г.Г. обратилась в суд к Серегиной Т.Н. с иском о признании права собственности на объекты недвижимости и произведении перехода права собственности, указав в обоснование своих требований, что 03.07.2005 года между сторонами был заключен договор купли-продажи указанных выше жилого дома, с надворными постройками и земельного участка, в соответствии с условиями которого ответчик Серегина Т.Н. продала истцу это имущество, а истец Елисеева Г.Г. оплатила его стоимость в размере 1500 руб.

Этот договор был оформлен в письменном в виде в форме расписки, при составлении которой между сторонами была достигнута устная договоренность об оформлении Серегиной Т.Н. правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимости в установленном порядке.

В тот же день ответчик Серегина Т.Н. передала в собственность истца дом, с надворными постройками и земельный участок.

До октября 2018 года истец Елисеева Г.Г. вместе со своим мужем пользовались указанным домом и земельным участком, неся расходы по их содержанию.

В конце октября 2018 года дочь Серегиной Т.Н. вместе с мужем сообщили Елисеевой Г.Г. о том, что ответчик оформила, проданные истцу, дом и землю в свою собственность и предлагает освободить дом в противном случае, она обратилась в суд с заявлением о выселении.

Еще до предъявления Елисеевой Г.Г. каких-либо претензий 14.11.2017 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия, содержащая предложение явиться 23.11.2017 года в 11 часов в ГБУ Шиловский МФЦ для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.

В тот же день, т.е. 14.11.2017 года истцом был подготовлен договор купли - продажи спорных объектов недвижимости, с которым истец Елисеева Г.Г. в назначенное время явилась в МФЦ, однако ответчик в МФЦ не явилась, о причинах неявки не сообщила, перенести регистрацию на другой день не просила, на претензию не отреагировала и на телефон не отвечает.

В связи с тем, что в октябре 2018 года истцу стало известно о регистрации ответчиком права собственности на спорные объекты недвижимости, в договор от 14.11.2017 года, проект которого был подготовлен ею в 2017 году, были внесены дополнительные сведения, связанные с регистрацией права собственности.

С этим договором в 2019 году она обратилась к ответчице, однако последняя не стала разговаривать с ней на эту тему.

Указанные действия ответчика, по мнению истца, свидетельствует об уклонении ответчика от подписания договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности.

С учетом изложенного и уточнений, просила признать за ней право собственности на жилой дом, назначение: жилое, площадью 27,2 кв.м, с инвентарным N, кадастровым N, одноэтажный, в том числе подземных этажей 0, расположенный на земельном участке с кадастровым N, по адресу (местонахождение) объекта: "адрес" и на земельный участок с кадастровым N, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для ведения индивидуального садоводства и огородничества, площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", а также просит вынести решение о произведении государственной регистрации перехода права собственности от Серегиной Т.Н. к Елисеевой Г.Г. в отношении тех же объектов недвижимости.

Решением суда в удовлетворении исковых требований Елисеевой Г.Г. отказано.

В апелляционной жалобе Елисеева Г.Г. просит решение отменить, считая его незаконным и необоснованным, ссылаясь на нарушение норм материального права и на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам, указывая, что договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между сторонами исполнен, однако ответчик отказывается от государственной регистрации перехода права собственности, полагает, что у суда не имелось оснований для отказа в признании права собственности за ней на спорное имущество.

В возражениях на апелляционную жалобу Серегина Т.Н. просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, полагает, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Положениями ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи, иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности представляет собой совокупность прав по владению, пользованию и распоряжению им.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Из положений ст. 131 ГК РФ следует, что регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.2 ст. 8.1 ГК РФ (ранее п. 2 ст. 8 ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, при этом, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст.6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с и. 2 ст. 8 ГК РФ (в настоящее время п.2 ст. 8.1 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (ст. 165 ГК РФ).

Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (пункты 58, 59, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как предусмотрено в п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст. 421 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.З ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ч.1 ст. 160 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст.429 ГК РФ).

Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ установлено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, согласно которым если сторона, для которой в

соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст. 429

ГК РФ).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Применительно к положениям ст.ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть определены и указаны предмет договора и цена продаваемых объектов недвижимости.

Согласно положений ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 ЗК РФ, ст. 164 ГК РФ).

По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

В то же время правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 года (п.8 ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ст. ст. 8.1, 130, 131, 132, 133.1, 551 ГК РФ пб ст.1, ст. 14 и п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" и п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм и разъяснений об их применении данных Верховным судом РФ следует, что как предварительный договор купли-продажи недвижимости, так договор купли - продажи недвижимости должны быть подписаны обеими сторонами и содержать предмет договора, к которому относятся индивидуально-определенные признаки объектов недвижимости, о продаже которых между сторонами достигается договоренность, а также должны предусматривать цену продаваемого недвижимого имущества.

При этом предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора продажи недвижимости).

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Как указал Верховный Суд РФ в пункте 4 раздела "Судебная практика по гражданским делам" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.

Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости, влечет лишь заключенный между сторонами в надлежащий форме договор купли-продажи недвижимости.

Право требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода права собственности на основании такого договора возникает, когда одна из его сторон уклоняется от этой регистрации, при этом иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Из материалов дела следует, и судом установлено, что с 24.09.1992 года на основании договора дарения Серегина Т.Н. является собственником жилого дома, площадью 27,2 кв.м, с инвентарным N, кадастровым N, одноэтажное, в том числе подземных этажей 0, расположенное по адресу (местоположение): "адрес" и земельного участка, площадью 1500 кв.м, с кадастровым N, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для ведения индивидуального садоводства и огородничества, расположенный по адресу (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес".

Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано за Серегиной Т.Н.- 06.11.2018 года.

За иными лицами права на указанное недвижимое имущество в ЕГРН (ранее ЕГРП) до регистрации прав на него за Серегиной Т.Н. не регистрировались.

Требования о признании права собственности на спорный жилой дом с надворными постройками и земельный участок истец обосновал договором купли-продажи, заключенного 03.07.2005 года между сторонами и передачи в тот же день указанных объектов недвижимости.

Между тем, эти факты не нашли своего подтверждения и суд сделал правильный вывод о том, что основания для признания права собственности на спорные объекты недвижимости и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности отсутствуют.

Представленная истцом расписка от 03.07.2005 года о получении Серегиной Т.Н. денежных средств в сумме 15 000 рублей за проданный дом с надворными постройками и земельный участок, которую истец считает предварительным договором купли-продажи, не подтверждает факт заключения договора купли-продажи спорного имущества и не влечет перехода возникновения у истца права собственности на спорные объекты недвижимости.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанная расписка от 03.07.2005 года по своей форме и содержанию, с учетом толкования последнего, применительно к положениям ст. 431 ГК РФ, не является ни предварительным договором купли - продажи объектов недвижимости, ни основным договором купли-продажи объектов недвижимости.

Она не позволяет безусловно, установить волю сторон на совершение сделки по отчуждению, являющихся предметом спора, объектов недвижимости и ее условия, как на момент ее подписания, так и в будущем.

Фактически эта расписка является лишь документом о передаче денежных средств от одного лица к другому, а ни чем-либо иным, о чем, в том числе свидетельствует ее наименование.

Более того, даже если считать названную расписку - предварительным договором, каковым она является по мнению стороны истца, то применительно к положениям ст. 407, ст. 429 ГК РФ, с учетом даты составления этой расписки, отсутствия в ней срока в течении которого основной договор купли-продажи объектов недвижимости подлежит заключению, а также отсутствия доказательств направления сторонами либо одной из них другой стороне предложения заключить ^основной договор в течении года с момента заключения предварительного договора, обязательства, предусмотренные предварительным договором между сторонами, являются прекращенными.

С учетом установленного расписка от 03.07.2005 года, не повлекла для сторон возникновения взаимных обязательств, характерных для сделки по продаже недвижимости, ни на момент ее подписания, ни на будущее время.

Доводы апелляционной жалобы истца о длительном фактическом владении и пользовании спорным недвижимым имуществом (почти 15 лет), несении расходов по

содержанию имущества, не предъявление каких-либо претензий со стороны Серегиной Т.Н. до октября 2018 года, в том числе со ссылкой на не оспаривание последней факта получения денежных средств по вышеуказанной расписке, как при рассмотрении настоящего дела, так и при рассмотрении предыдущего дела результатом рассмотрения, которого явилось вынесение определения об оставлении искового заявления без рассмотрения от 24.07.2018 года так и ссылки на показания свидетелей ФИО13, ФИО14, ФИО15 и ФИО16 и иные содержащиеся в деле доказательства, включая справки администрации муниципального образования - Санское сельское поселение Шиловского муниципального района Рязанской области за N, N и N от 18.04.2019 года (первая справка о

регистрации ФИО17 в спорном жилом доме, вторая о принадлежности жилого дома и земельного участка Серегиной Т.Н. с присвоением адреса, а третья об осуществлении Елисеевой Г.Г. ухода за спорными домом и участком), то данные обстоятельства и документы сами по себе оснований для перехода и возникновения у истца права собственности на спорную недвижимость не влекут.

Не влечет этих же правовых последствий представленный суду договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 14.11.2017 года.

Факт заключения как этого, так и какого-либо иного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости между сторонами, согласование, его существенных условий - стороной ответчика отрицается.

Этот договор сторонами не подписан, в связи с чем не соответствует требованиям п 2 ст 434 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ.

Утверждение истца, что этот договор - является проектом договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, тогда как проект договора каких - либо правовых последствии, в том числе перехода и возникновения права собственности на недвижимое имущество у покупателя не порождает.

Составление одной из сторон того или иного проекта договора купли-продажи недвижимости не свидетельствует, что таковой договор был заключен между сторонами.

Акта приема - передачи либо иного документа о передаче спорного недвижимого имущества, подписанного сторонами, в деле не содержится и отсутствие такого документа, ввиду его не составления - истцом в судебном заседании не отрицалось.

Вместе с тем, ответчик в судебном заседании оспаривал законность владения истцом спорным недвижимым имуществом, в том числе со ссылкой на представленные в дело - квитанции и налоговые уведомления, согласно которых бремя несения налоговых платежей за спорный участок, в том числе за налоговые периоды после 2005 года несет ответчик Серегина Т.Н.

Сам по себе факт неиспользования ответчиком Серегиной Т.Н. принадлежащего ей на праве собственности жилого дома и земельного участка основанием для лишения ее права собственности на это имущество или для какого-либо иного ограничения во владении пользовании, распоряжении им - не является.

Кроме того, право собственности на спорное недвижимое имущество, зарегистрированное за ответчиком- 06.11.2018 года, ни кем не оспорено и в установленном порядке недействительным не признано.

Утверждение апелляционной жалобы истца на уклонение ответчика Серегиной Т.Н. от явки в Шиловский МФЦ - 23.11.2017 года для регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 14 112017 года является несостоятельным, поскольку доказательств, свидетельствующих о направлении такого предложения, в адрес ответчика - истцом суду не представлено.

Содержащаяся в деле претензия от 14.11.2017 года предложение о необходимости явки Серегиной Т.Н. на регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 14.11.2017 года не содержит.

Из содержания названной претензии следует, что ответчику предлагалось 73 11 2017 года в 11 часов явиться в ГБУ "Шиловекий МФЦ" для регистрации договора купли- продажи жилого дома с надворными постройками и земельного участка от 03.07.2005 года

Иных доказательств, в том числе свидетельствующих о факте заключения между сторонами сделки - договора купли-продажи объектов недвижимости, предполагающей переход от ответчика, как продавца, к истцу, как к покупателю - права собственности на спорые объекты недвижимости, виновного уклонения ответчика, как продавца регистрации перехода права собственности на, являющееся предметом спора недвижимое имущество и наличие оснований для признания за истцом права собственности на спорные объекты недвижимости и произведения государственной регистрации перехода права собственности - истце в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не представил

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции были правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению. При этом выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам подтвержденным материалами дела и исследованными судом доказательствами.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения сула первой инстанции в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает

При указанных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Шиловского районного суда Рязанской области от 16 июля 2019 года в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу Елисеевой Галины Геннадьевны без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи