Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 сентября 2019 г. по делу N 33-17276/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Турумтаевой Г.Я.

судей Александровой Н.А, Субхангулова А.Н.

при ведении протокола помощником судьи Шакировой Г.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Денисова С.П. на решение Краснокамского межрайонного суда Республики Башкортостан от 04 июля 2019 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Турумтаевой Г.Я, выслушав объяснение Денисова С.П, судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамск обратился в суд с иском к Денисову С.П. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка.

В обоснование требований указано, что Администрация городского округа г.Нефтекамск в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г.Нефтекамск и Денисовым С.П. заключен договор аренды N2431к от 07 июля 2008 года земельного участка, находящегося в государственной собственности, кадастровый номер N.., расположенного по адресу: РБ, адрес, из категории земель населенных пунктов, для использования в целях размещения складского помещения. Земельный участок 07 июля 2008 года передан в пригодном состоянии по акту приема-передачи. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Срок договора аренды установлен с 31 марта 2008 года по 31 марта 2018 года.

По условиям п. 4.2 арендатор вносит арендную плату равными долями от начисления в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 октября. Задолженность по арендной плате за период с 1 квартала 2009 года по 1 квартал 2019 года по состоянию на 08 мая 2019 года составляет 293 046,34 руб. В договоре аренды п.4.4.5 предусмотрено, что арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендную плату. Между тем, в нарушение условий договора аренды, требований Гражданского кодекса РФ арендная плата ответчиком не оплачивается. Согласно п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор оплачивает 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки. Задолженность по пене за период с 15 марта 2008 года по 31 марта 2018 года составляет 114 866,72 руб. Задолженность ответчика по процентам за период с 01 апреля 2018 года по 08 мая 2019 года в сумме составляет 22 764,99 руб. Истец просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 293 046,34 руб, пеню 114 866,72 руб, проценты за фактическое пользование земельным участком в размере 22 764,99 руб.

Решением Краснокамского межрайонного суда Республики Башкортостан от 04 июля 2019 года требования удовлетворены частично, с Денисова С.П. в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Нефтекамску РБ взыскана задолженность по арендной плате в сумме 104 864,94 руб, в том числе сумма основного долга 104 264,94 руб, пеня 500 руб, проценты за пользование земельным участком 100 руб, государственная пошлина в доход государства в размере 3 413,31 руб.

В апелляционной жалобе Денисов С.П. оспаривает законность и обоснованность судебного постановления. Указывает, что постановлением Администрации ГО г.Нефтекамск РБ N3938 от 03 октября 2012 года договор аренды был расторгнут, земельный участок передан в аренду другому лицу. В настоящее время с истцом составлен акт сверки расчетов по арендной плате, согласно которому задолженность по аренде у Денисова С.П. имелась только за 2009-2011 годы. Срок исковой данности по платежам до 2011 года истек.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст.ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив оспариваемое решение в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, 07 июля 2008 года между администрацией городского округа г.Нефтекамск Республики Башкортостан в лице КУС Минземимущества РБ по г.Нефтекамску и Денисовым С.П. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N2431к.

Согласно договору истец представил, а ответчик в свою очередь принял в аренду земельный участок, площадью 575 кв.м, с кадастровым номером N.., расположенный по адресу: адрес, из земель населенных пунктов для использования в целях размещения складского помещения, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

В соответствии с п.3.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 31 марта 2008 года до 31 марта 2018 года. Пунктом 3.2 определено, что в соответствии со ст.425 Гражданского кодекса РФ условия настоящего договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами до его заключения с 04 декабря 2007 года.

При этом разделом 4 договора согласованы размер и условия внесения арендной платы. Размер арендной платы за период с 04 декабря 2007 года по 31 декабря 2007 года составляет 1 417,24 руб. За 2008 год 19 854,75 руб. Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним в других случаях, предусмотренным правовыми актами РФ и РБ. При этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год.

Пунктом 6.2 договора также предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Денисов С.П. арендную плату по договору аренды земельного участка своевременно не вносил, в связи с чем истцом в адрес ответчика направлена претензия N 2594 от 13 декабря 2018 года с просьбой погасить задолженность. Данное письмо ответчиком оставлено без удовлетворения.

Суд первой инстанции, придя к выводу, что истцом по требованиям о взыскании платежей ранее 2 квартала 2016 года срок исковой давности пропущен, взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с 15 июня 2016 года по 08 мая 2019 года в сумме 104264,94 руб, также, применив положения ст.333 ГК РФ по ходатайству ответчика, взыскал пеню 500 руб. и проценты за пользование земельным участком 100 руб.

В части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за период с 01 января 2009 года по 1 квартал 2016 года в силу пропуска срока исковой давности решение истцом не оспаривается.

Взыскивая с ответчика задолженность за период с 15 июня 2016 года по 08 мая 2019 года, суд счел довод ответчика о расторжении договора аренды на основании постановления Администрации ГО г.Нефтекамск РБ от 03 октября 2012 года, несостоятельным, поскольку прекращение обязательств сторон соглашением о расторжении договора не оформлено, государственную регистрацию не прошло.

Судебная коллегия не соглашается с таким выводом суда.

Как видно из постановления Администрации ГО г.Нефтекамск РБ N3938 от 03 октября 2012 года, договор аренды N2431к от 07 июля 2008 года земельного участка, расположенного по адресу: адрес с Денисовым С.П. расторгнут.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ).

Права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно нормам ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" следует, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, согласно действующей редакции, которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Как видно из постановления Администрации ГО г.Нефтекамск РБ N3938 от 03 октября 2012 года, договор аренды N2431к от 07 июля 2008 года с Денисовым С.П. расторгнут. Земельный участок предоставлен в аренду ФИО2 сроком на 10 лет. Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ предписано расторгнуть договор аренды N2431к от 07 июля 2008 года с Денисовым С.П, заключить договор аренды с ФИО2 Денисову С.П. предписано обеспечить регистрацию соглашения о расторжении договора аренды в Управлении Росреестра по РБ, ФИО2 - обеспечить регистрацию в Управлении Росреестра по РБ договора аренды.

Из чего судебная коллегия делает вывод, что договор аренды 03 октября 2012 года с Денисовым С.П. фактически расторгнут, договор заключен с третьим лицом. Отсутствие сведений о регистрации расторжения истцом договора аренды с Денисовым С.П. и заключения нового договора аренды не свидетельствует о расторжении договора аренды с Денисовым С.П. и незаключении договора аренды с ФИО2 с 2012 года. Доказательств обратного не представлено.

Из изложенного следует, что обязательства по аренде земельного участка у Денисова С.П. прекращены с октября 2012 года.

В подтверждение указанного обстоятельства ответчиком в суд апелляционной инстанции представлен акт сверки расчетов по договору аренды спорного земельного участка от 13 сентября 2019 года, согласно которому по состоянию на 10 сентября 2019 года задолженность Денисова С.П. за период с 01 января 2009 года по 20 апреля 2011 года составила 52288,53 руб. Сведений о задолженности с 2011 года по 08 мая 2019 года не имеется.

На основании изложенного, анализируя приведенные нормы права и фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности исковых требований, которые подлежат оставлению без удовлетворения, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснокамского межрайонного суда Республики Башкортостан от 04 июля 2019 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении требований Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамск к Денисову С.П. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка отказать.

Председательствующий Турумтаева Г.Я.

Судьи Александрова Н.А.

Субхангулов А.Н.

Справка: судья Александров Э.Н.