Решение Санкт-Петербургского городского суда от 17 сентября 2019 г. по делу N 3а-93/2019

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "БО-БОКС СПб" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "БО-БОКС СПб" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности - земельного участка, площадью "... " кв.м, расположенного по адресу: "адрес" с кадастровым номером N... кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости "... " рублей на период с 12.08.2013 по 01.01.2019.

В дальнейшем представитель административного истца представил уточненные исковые требования просит установить кадастровую стоимость за тот же период в размере "... " рублей (т "... " л "... ")

В обоснование своих требований административным истцом представлен отчёт N N... от 20.09.2018 составленный оценщиком ООО "1 Капитал".

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что требования административного истца должны быть удовлетворены частично, кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной, установленной судебной экспертизой - 108 700 000 рублей.

Представители ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Санкт-Петербургу о слушании дела извещены, в суд не явились, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем с согласия сторон дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО N 4).

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости (т.1 л.д.10).

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере "... " руб. и утверждена Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 года N365.

Согласно отчету N... от 20.09.2018 об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, его рыночная стоимость составляет "... " руб. по состоянию на 12.08.2013 года.

12.10.2018 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу административным истцом было подано заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Решением N... от 07.11.2018 года Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющей функции по государственной кадастровой оценке заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика на отчет, представленный административным истцом, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений, судом назначена судебная экспертиза данного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

В связи с изложенным экспертом самостоятельно определена рыночная стоимость объекта оценки, которая составила "... " рублей на 12.08.2013 года.

Участниками процесса доводов о необоснованности выводов эксперта по первому вопросу (соответствие отчета об оценке действующему законодательству) не заявлено.

Представитель КИО СПб полагает возможным установить стоимость объекта недвижимости в соответствии с данным заключением судебной экспертизы.

Представителем административного истца заявлены ходатайства о вызове и допросе эксперта, а также о назначении повторной экспертизы.

Согласно ст.83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой назначается другому эксперту.

Суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы в связи со следующим.

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы представитель административного истца не ссылается на необоснованность экспертизы либо наличия противоречий в выводах эксперта.

Как указывает административный истец, экспертное заключение не соответствует предъявляемым требованиям. При этом, ссылаясь на имеющиеся по его мнению недостатки экспертного заключения, истец не указывает, каким именно требованиям не соответствует экспертное заключение.

Кроме того, получив объяснения эксперта, исследовав экспертное заключение суд не находит, что экспертное заключение содержит недостатки на которые указывает представитель административного истца.

Так, довод представителя административного истца о том, что в экспертном заключении (стр. 44 экспертного заключения, далее э.з.) не приведена ссылка на то, из какого источника экспертом взята ссылка на РАД (Российский аукционный дом) о диапазоне стоимостей земельных участков и не понятен источник корректировки на "время" безоснователен.

Как пояснил эксперт, данные РАД имеются в открытом доступе, в подтверждение чего им приложены прин-скрины о диапазоне стоимостей земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за период 2012-2015 г.г..

Экспертом также даны обоснованные пояснения по расчету "коэффициента использования территории", в связи с чем соответствующий довод представителя истца также несостоятелен.

Относительно доводов представителя истца о неправильном подборе объектов-аналогов, экспертом указано, что с учетом ограниченного предложения о продаже сопоставимых объектов в районе расположения объекта оценки, объекты сравнения подбирались не только по критерию удаленности от объекта оценки, но и по иным параметрам (наиболее эффективному использованию, расположению относительно магистралей, возможностей организации подъезда и т.д.). Учет разницы в местоположении произведен соответствующей корректировкой. Разница в инженерной обеспеченности также компенсирована необходимой корректировкой. Высота потолка на объекте-аналоге N 2 определена экспертом по фотографиям, что не противоречит действующим правилам оценки.

Согласно п.8 ФСО N1 информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Учитывая изложенное, экспертом не допущено нарушений правил оценки при использовании справочника СРД-2015, выпущенном после даты оценки, а также при корректирове на площадь и коммуникации (справочник 2014 г.). Экспертом также учтено, что в указанных справочниках данные для расчета коэффициентов корректировки, собирались авторами в период близкий к дате оценки.

Довод представителя истца о том, что в заключении судебной экспертизы корректировка на местоположение проведена исходя из идентичности влияния данного фактора на стоимость здания и стоимость земли, не свидетельствует о необоснованности заключения экспертизы в данной части.

Как пояснил эксперт, здания не реализуются на рынке без одновременной передачи прав на земельный участок, на котором они расположены. При этом, местоположение ассоциируется, прежде всего с земельным участком на котором расположено здание, а возможный доход участок способен генерировать только при помощи здания, то есть являясь единым объектом недвижимости. Рынок таких объектов развит более существенно, чем рынок земельных участков без застройки. Учитывая изложенное, в отсутствие рыночных данных о различии стоимости земли по районам города, эксперт для выполнения корректировки на местоположение использовал данные по единым объектам недвижимости (земельный участок и здание).

Указание представителя истца на то, что корректировка на торг для объектов аналогов должна быть одинаковой (в то время как в таблице 2.24 экспертизы она разная для разных объектов) также необоснован, поскольку, как указал эксперт, данная корректировка проводится до корректировки на дату предложения, корректировка на торг учитывается на дату предложения, значение данной корректировки изменяется по годам по данным отчета об определении кадастровой стоимости N... от 02.10.2013.

Как пояснил эксперт, коэффициент застройки является расчетной величиной, основанием для определения площади строительства служит коэффициент использования территории, определенный корректно по данным Росреестра. В экспертном заключении указано, что обоснование параметров застройки приведены в разделе 2.2.6 данного заключения. Таким образом, довод представителя административного истца, что коэффициент застройки экспертом завышен, противоречит материалам дела.

Как следует из заключения судебной экспертизы, пояснений эксперта, ставка дисконтирования (л.д.98 э.з.) определена кумулятивным методом (значений величин премий за риски, приведенных в табл.2.40). Проверка указанного значения легко осуществляется путем суммирования величин соответствующих премий за риски. Реальное значение безрисковой ставки (4,81%) получено экспертом путем уменьшения значения доходности находящихся в обращении тридцатилетних облигаций федерального займа на величину инфляции. То есть, довод представителя административного истца о невозможности проверки ставки дисконтирования, противоречивости сведений о величине безрисковой ставки несостоятелен.

На соответствующий вопрос представителя административного истца эксперт пояснил, что в таблице 2.41 в пятом периоде учтена стоимость реверсии, обоснование принятых в расчет значений, методика реализации метода предполагаемого использования, представлено в соответствующем разделе отчета.

Ссылки представителя административного истца на некорректный подбор объектов-аналогов в сравнительном подходе, отсутствие учета большого числа затрат, использование слишком маленькой ставки дисконтирования, не подтверждены какими-либо доводами, голословен. Между тем, в экспертном заключении подробно описан процесс подбора аналогов.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: необходимым образованием, стажем работы в оценочной деятельности с 2003 года, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности, является членом экспертного совета НП СРОО "Сообщество профессионалов оценки".

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением судебной экспертизы.

Рыночная стоимость земельного участка, установленная заключением экспертизы, выше кадастровой стоимости данного объекта. Учитывая изложенное, в удовлетворении административного искового заявления в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной следует отказать, поскольку в случае установления решением суда кадастровой стоимости объекта в размере, который выше кадастровой стоимости, установленной до обращения административного истца в суд, будут нарушены права административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ООО "Бо-Бокс" об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной земельного участка с кадастровым N... отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев