Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 сентября 2019 г. по делу N 33-14305/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Нурмиева М.М,

судей Абдуллиной Г.А, Шакировой З.И,

при секретаре судебного заседания Мусиной А.Е,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиАбдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Хайруллина Э.Г. на решение Советского районного суда города Казани от 17 мая 2019 года, которым постановлено:

Исковые требования Наздекова А.Ю. к Хайруллину Э.Г. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании денежных средств, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 1 февраля 2016 года, помещения с кадастровым номером.., общей площадью 36,8 квадратных метров, расположенного по адресу: Республики Татарстан, "адрес", пом. 1002, заключенный между Хайруллиным Э.Г. и Наздековым А.Ю.

Взыскать с Хайруллина Э.Г. в пользу Наздекова А.Ю. 1 000 000 руб, уплаченных по договору купли-продажи от 1 февраля 2016 года, 13 700 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения Хайруллина Э.Г. и его представителя Кузьмина Д.А, поддержавших жалобу, возражения Наздекова А.Ю, его представителя Васильева А.Л, Наздековой Н.В, объяснения Котляревской Ф.М, полагавшей жалобу подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Наздеков А.Ю. обратился в суд с иском к Хайруллину Э.Г. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании денежных средств

В обосновании требований указано, что по договору купли-продажи от 1 февраля 2016 года Наздеков А.Ю. приобрёл у Хайруллина Э.Г. нежилое помещение, общей площадью 36,8 квадратных метров, находящееся по адресу: "адрес", помещение... По условиям договора указанное имущество правами третьих лиц не обременено, никому другому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, ограничений в пользовании не имеется. Расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора, имущество передано истцу по передаточному акту.

В ходе эксплуатации нежилого помещения истцу стало известно, что ответчиком в нарушение проектно-строительной документации дома и без получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме произведена самовольная реконструкция помещения, о чём он не сообщил истцу при заключении сторонами договора купли-продажи.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 4 октября 2018 года на Наздекова А.Ю. возложена обязанность в районе фасадной части "адрес" под лоджией "адрес" демонтировать лестничный марш (входную группу) в помещение.., восстановить несущую стену дома, демонтировать дверной проем, восстановить гидроизоляцию несущей стены дома, восстановить бетонную отмостку, демонтировать кирпичные перегородки в предусмотренных проектом эксплуатационных проемах между помещениями N... и...

Однако в случае устранения данных изменений покупатель будет лишен возможности использовать нежилое помещения по его целевому назначению - в качестве объекта коммерческой недвижимости. В частности, одним из условий его использования по назначению является наличие обособленной входной группы, которая согласно апелляционному определению подлежит демонтажу. Покупатель, таким образом, утратит возможность использовать спорное нежилое помещение в целях, для которых оно приобреталось.

На основании изложенного Наздеков А.Ю. просил суд расторгнуть заключённый сторонами 1 февраля 2016 года договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, взыскать с ответчика в его пользу уплаченные по договору денежные средства в размере 1 000 000 руб. и 13 700 руб. в возврат госпошлины.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ТСЖ "АМЕГА" и Котляревская Ф.М.

В заседании суда первой ин6станции ответчик Хайруллин Э.Г. иск не признал, указал на пропуск истцом срока исковой давности.

Суд иск удовлетворил, постановив решение в приведённой выше формулировке.

В апелляционной жалобе ответчик Хайруллин Э.Г. просит отменить решение по мотиву его незаконности и необоснованности, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения судом норм материального права. В частности в жалобе указывается, что истец своевременно знал об имевшихся в производстве суда разбирательствах относительно спорного нежилого помещения. Также указывается на наличие проектной документации многоквартирного дома, которой в наружной стене дома предусматривались отдельные входные группы в нежилые помещения. Кроме того, ответчик полагает, что существенного изменения условий договора купли-продажи не произошло, поскольку целевое назначение помещения не изменилось, истцу в соответствии с условиями договора передано нежилое помещение.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом первой инстанции установлено, что 1 февраля 2016 года Хайруллин Э.Г. (продавец) и Наздеков А.Ю. (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 36,8 квадратных метров, с кадастровым номером.., по адресу: "адрес", помещение... (подвал... ).

В соответствии с пунктами 3, 4 договора цена приобретаемого помещения составляет 1 000 000 руб, расчёт между сторонами произведен полностью до подписания договора.

До подписания договора указанное помещение правами третьих лиц не обременено, никому другому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, ограничений в пользовании не имеется (п. 8).

Помещение передано покупателю по передаточному акту от 1 февраля 2016 года.

При этом в реестровом деле на объект недвижимости с кадастровым номером 16:50:060102:1777 имеется кадастровый паспорт помещения, в котором вход в него обозначен со стороны улицы.

Решением Советского районного суда города Казани от 21 мая 2018 года иск Даниловой Г.Г. к ТСЖ "Амега", Котляревской Ф.М. и Наздекову А.Ю. о понуждении к приведению помещения в прежнее состояние оставлен без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 4 октября 2018 года вышеуказанное решение отменено и принято новое решение о частичном удовлетворении иска. На ТСЖ "АМЕГА" возложена обязанность в районе фасадной части "адрес" под лоджией "адрес" демонтировать лестничный марш (входную группу) в помещение.., восстановить несущую стену дома, демонтировать дверной проем, восстановить гидроизоляцию несущей стены дома, восстановить бетонную отмостку, восстановить нарушенное штукатурное покрытие, досыпать и уплотнить плодородный грунт до общего уровня, восстановить земельный травяной газон, демонтировать кирпичные перегородки в предусмотренных проектом эксплуатационных проемах между помещениями N...

На Наздекова А.Ю. возложена обязанность в районе фасадной части "адрес" под лоджией "адрес" демонтировать лестничный марш (входную группу) в помещение.., восстановить несущую стену дома, демонтировать дверной проем, восстановить гидроизоляцию несущей стены дома, восстановить бетонную отмостку, демонтировать кирпичные перегородки в предусмотренных проектом эксплуатационных проемах между помещениями N... и...

При этом в ходе судебного разбирательства установлено, что входные группы в указанные нежилые помещения ранее были самовольно реконструированы прежними владельцами в нарушение проектно-строительной документации дома, без согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Эти переустройства повлекли за собой разрушение бетонной отмостки многоквартирного дома, конструктивные изменения фасадной части стены подвального помещения дома, занятие части придомовой территории, на которую распространяются права собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно заключению судебной экспертизы, устройство входных групп в помещения N... проектом не предусмотрены, входные группы выходят за границы внешней стены дома. Схема устройства входной группы в нежилое помещение... не соответствует данным дополнительно представленного эскизного предложения, выполненного ООО "ПМ+". Высота ступеней и дверных проемов входных групп в помещения N... не соответствуют СП 1.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы". Максимальная высота ступеней не должна превышать 22 см (по факту она достигает 35,5 см), высота эвакуационного выхода должна быть не менее 1,9 м (по факту - 1,8 м). В помещениях N... и 9 высота эвакуационного выхода снижается трубопроводом тепловой сети до 1 362 мм. Заложенные же кирпичом технические проходы между помещениями N... и 9, N... и 1002, напротив, предусмотрены проектом.

Таким образом, продавец (Хайруллин Э.Г.) недобросовестным действием предоставил покупателю (Наздекову А.Ю.) недостоверную информацию о выставленном на продажу нежилом помещении и скрыл обстоятельства его самовольной реконструкции, что является существенным нарушением договора, поскольку это препятствует его использованию по назначению в качестве объекта коммерческой недвижимости, одним из условий которого является наличие обособленной входной группы, предусмотренной технической документацией при заключении договора. Кроме того, после приведения спорного объекта недвижимости в соответствие с проектом, оно не будет обособленным, поскольку по проекту является проходным помещением.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи от 1 февраля 2016 года оставлена без удовлетворения.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об обоснованности заявленных Наздековым А.Ю. требований о расторжении заключённого сторонами договора купли-продажи ввиду существенного нарушения условий договора ответчиком, о которых не было известно покупателю в момент его заключения, и взыскании в его пользу с Хайруллина Э.Г. уплаченных по договору денежных средств.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, выводы суда основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба ответчика Хайруллина Э.Г. не содержит правовых оснований к отмене решения суда.

Доводы жалобы о том, что истцу было своевременно известно о судебных разбирательствах в отношении спорного объекта недвижимости, в том числе по вопросу правомерности организации отдельных входных групп в нежилые помещения, а также доводы о наличии проектной документации многоквартирного дома, предусматривавшей в наружной стене дома отдельные входные группы в нежилые помещения, исследовались судом и получили надлежащую правовую оценку, что нашло отражение в принятом по делу решении.

Поскольку материалами дела подтверждено, что ответчик знал о существенных недостатках продаваемой недвижимости, установленных в дальнейшем вступившим в законную силу судебным постановлением, и препятствующих использованию нежилого помещения по назначению в качестве объекта коммерческой недвижимости, но скрыл их от покупателя, нарушение условий договора со стороны ответчика, таким образом, является существенным, что в свою очередь является основанием в силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора.

При указанных обстоятельствах обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба ответчика Хайруллина Э.Г, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда города Казани от 17 мая 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Хайруллина Э.Г. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи