Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан от 06 сентября 2019 г. по делу N 33а-13453/2019

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Сибгатуллиной Л.И.

судей Гафиятуллина Ш.Ш, Шакуровой Н.К.

при секретаре судебного заседания Кадыровой А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гафиятуллина Ш.Ш. административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Республике Татарстан на решение Приволжского районного суда г.Казани Республики Татарстан от 6 июня 2019 года, которым постановлено:

Административное исковое заявление Зиннатуллиной Гульнары Рафисовны удовлетворить частично.

Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Республике Татарстан об отказе в государственной регистрации... от 21.05.2019 в связи с отсутствием нотариального удостоверения договора купли-продажи.

Обязать Управление Росреестра по Республике Татарстан повторно рассмотреть заявление Зиннатуллиной Гульнары Рафисовны от 26.12.2018 о государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении квартиры, расположенной по адресу: "адрес".

В удовлетворении остальной части административного искового заявления Зиннатуллиной Гульнары Рафисовны отказать.

В удовлетворении административного искового заявления Зиннатуллиной Гульнары Рафисовны к государственному регистратору Минахметову Дамиру Маратовичу о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации, обязании устранить нарушения отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Управления Росреестра по РТ, поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя административного истца, возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зиннатуллина Г.Р. обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, государственным регистраторам Сингатуллиной Ларисе Александровне, Минахметову Дамиру Маратовичу о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации... от 21.05.2019 в связи с отсутствием нотариального удостоверения договора купли-продажи, возложении на административных ответчиков обязанности зарегистрировать за административным истцом право собственности на "адрес".

В обоснование указала, что вышеуказанная квартира приобретена ею на торгах по продаже арестованного имущества. 26.12.2018 она обратилась в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. 11.01.2019 осуществление государственной регистрации было приостановлено, а 21 мая 2019 года отказано в связи с отсутствием нотариального удостоверения договора купли-продажи. Требование органа регистрации о нотариальном удостоверении договора купли-продажи административный истец полагает незаконным, так как сама природа сделки, осуществленной на основании судебного акта, делает невозможным нотариальное удостоверение. В противном случае, исполнение решения суда ставится в зависимость от наличия или отсутствия нотариального удостоверения сделки, что противоречит принципу обязательной силы судебных актов.

Ответчик иск не признал.

Суд вынес решение в вышеизложенной формулировке.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по РТ просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия находит, что решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов)

При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

В соответствии с пунктами 5, 7, 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

В соответствии с частью 4 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, исходя из смысла норм действующего законодательства, при реализации имущества на торгах происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

В соответствии с положениями статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно пункту 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Таким образом, среди случаев, когда нотариальное удостоверение сделок по отчуждению доли не требуется, не названа продажа с торгов.

Вместе с тем, Гражданский кодекс Российской Федерации, иные нормативные правовые акты не содержат требования о нотариальном удостоверении сделок с имуществом, приобретённым по договору купли-продажи недвижимости с публичных торгов в силу того, что законодательством устанавливается специальный порядок заключения договоров на торгах, согласно статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правила этих статей применяются и к публичным торгам, проводим в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено законодательством (пункт 6 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации). Особенности заключения договоров на торгах проявляются в том, что договору предшествует извещение о проведении торгов, участники торгов вносят задаток, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Судом установлено, что заочным решением Московского районного суда г.Казани по делу... г. по иску ПАО "Сбербанк России" к Фоминым Ф.Ф, А.С, в том числе, обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: "адрес", путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в 1 525 600 руб.

04.09.2018 постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ИД и ВАП по г.Казани возбуждено исполнительное производство...

13.09.2018 на "адрес" наложен арест. 23.10.2018 арестованное имущество передано на торги.

По результатам проведения торгов 26.12.2018 между административным истцом (покупателем) и ООО "БЭРЭКЭТ" (продавцом) заключен договор купли-продажи арестованной квартиры.

В этот же день Зиннатуллина Г.Р. обратилась в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации права собственности (перехода права) на приобретенную квартиру.

11.01.2019 государственная регистрация на основании вышеуказанного заявления была приостановлена.

21.05.2019 Зиннатуллиной Г.Р. отказано в государственной регистрации права собственности (перехода права) на квартиру в связи с неустранением в установленный срок такой причины приостановления, как отсутствие нотариального удостоверения договора купли продажи.

Суд пришел к выводу, что нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры для осуществления государственной регистрации права собственности (перехода права) не требовалось, административным истцом были представлены все необходимые для совершения регистрационных действий документы. Следовательно, приостановление государственной регистрации, а затем отказ в её осуществлении по этому основанию являлись неправомерными.

Ссылаясь на вышеприведенные нормы права и установленные обстоятельства, суд удовлетворил административный иск частично.

С таким выводом следует согласиться, поскольку он соответствует материалам дела. Необходимые мотивы в решении суда приведены, судебная коллегия с ними согласна.

Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по РТ не влияют на правильность вынесенного решения, поскольку они были предметом рассмотрения суда 1-й инстанции и им дана надлежащая оценка.

Судебная коллегия считает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда, по вышеизложенным обстоятельствам.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 177, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приволжского районного суда г.Казани Республики Татарстан от 6 июня 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Республике Татарстан - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи