Решение Московского городского суда от 16 сентября 2019 г. по делу N 3а-1843/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Бондаренко С.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "НАЩОКИН" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ООО "НАЩОКИН" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2 и земельных участков с кадастровыми номерами *3, *4.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "ЭсАрДжи-Оценка активов", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 126 580 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 63 165 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 26 366 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, в размере 20 986 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 255 856 040 рублей 74 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 133 916 808 рублей 70 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2, и арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *3, *4, кадастровая стоимость которых по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 49 307 464 рублей 14 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, в размере 58 248 894 рублей 55 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *4.

Поскольку общество является собственником нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель ООО "НАЩОКИН" Прихожан М.Л. в судебном заседании заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Полещук С.С. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражала относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами *1, *2, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 255 856 040 рублей 74 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 133 916 808 рублей 70 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 31-32), выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 35-36).

Административный истец также является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *3, *4, что подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды (т. 1, л.д. 13-30). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 49 307 464 рублей 14 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, в размере 58 248 894 рублей 55 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *4, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 35-36).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных помещений уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельные участки, расчет которой производится в процентах от их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "НАЩОКИН" как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и земельных участков, административный истец 21 марта 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "НАЩОКИН" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, земельных участков представило в суд отчеты, подготовленные по заданию заявителя ООО "ЭсАрДжи-Оценка активов", в которых по состоянию на 1 января 2018 года определена рыночная стоимость в размере 126 580 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 63 165 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 26 366 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, в размере 20 986 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО "Гарант".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых помещений и земельных участков, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 125 607 472 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - 61 863 364 рубля, земельного участка с кадастровым номером *3 - 35 142 549 рублей, земельного участка с кадастровым номером *4 - 33 256 981 рубль.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "ЭсАрДжи-Оценка активов", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений и земельных участков в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "ЭсАрДжи-Оценка активов", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилых помещений и земельных участков, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что подобранные экспертом объекты-аналоги значительно отличаются по цене от средних рыночных цен объектов аналогичного назначения; необоснованно сделан вывод о включении в стоимость объектов-аналогов НДС.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом АНО ЦСЭ "Гарант" Осташовой Т.В. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так эксперт пояснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится.

Судом не принимаются доводы о том, что определенная экспертом стоимость объекта отличается от средних рыночных цен. Эксперт пояснил, что цена определена с учетом индивидуальных характеристик объектов оценки и может отклоняться от среднерыночных цен.

Экспертом разъяснено, что стоимость нежилых помещений в сложившейся практике включает в себя НДС. В связи с этим, в случаях, когда не указаны данные о наличии в стоимости НДС, эксперт исходил из допущения, что данная стоимость является типичной для рынка подобных объектов, а именно включает в себя НДС. При этом, как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации рыночная стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая в качестве кадастровой, не должна содержать сведений о суммах НДС, в связи с чем эксперт обоснованно уменьшил цену объектов-аналогов на величину НДС.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы, в том числе довод о необоснованности применения корректировки на красную линию. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых помещений и земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "НАЩОКИН" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2 и земельных участков с кадастровыми номерами *3, *4 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 21 марта 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 125 607 472 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - в размере 61 863 364 рублей, земельного участка с кадастровым номером *3 - в размере 35 142 549 рублей, земельного участка с кадастровым номером *4 - в размере 33 256 981 рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 марта 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 23 сентября 2019 года