Решение Московского городского суда от 19 сентября 2019 г. по делу N 3а-2809/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Бондаренко С.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Фитнес-Инвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Фитнес-Инвест" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5.

В административном исковом заявлении ООО "Фитнес-Инвест", просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Консул групп-оценка", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 14 217 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 364 679 600 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 560 121 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *3, в размере 977 900 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *4, в размере 216 400 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *5.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что ООО "Фитнес-Инвест" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5.

Кадастровая стоимость помещений по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 35 515 513 рублей 75 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *1; 625 516 323 рублей 92 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2; 1 061 915 091 рубля 12 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3; 4 416 545 рублей 91 копейки в отношении помещения с кадастровым номером *4; 1 212 321 рубля 92 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *5.

Поскольку административный истец является собственником нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель ООО "Фитнес-Инвест" по доверенности Желновод П.П. в судебном заседании заявленные требования поддержал, каких-либо возражений относительно выводов, содержащихся в экспертном заключении, не представил.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Родин В.С. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ООО "Фитнес-Инвест" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 11-13), выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости (т. 1, л.д. 14-31).

В отношении названных объектов недвижимого имущества утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 35 515 513 рублей 75 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *1; 625 516 323 рублей 92 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2; 1 061 915 091 рубля 12 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3; 4 416 545 рублей 91 копейки в отношении помещения с кадастровым номером *4; 1 212 321 рубля 92 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *5, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 32-36).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных помещений уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "Фитнес-Инвест" как плательщика налогов.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец 28 марта 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Фитнес-Инвест" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений представило в суд отчет, подготовленный ООО "Консул групп-оценка", в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость определена в размере 14 217 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 364 679 600 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 560 121 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *3, в размере 977 900 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *4, в размере 216 400 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *5.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Мосгорэкспертиза".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 15 032 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - 400 759 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - 640 353 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 - 1 051 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *5 - 246 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Консул групп-оценка", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости нежилых помещений. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилых помещений, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что подобранные экспертом объекты-аналоги значительно отличаются по цене от средних рыночных цен объектов аналогичного назначения, не применены корректировки на удаленность от центра города, тип здания, красную линию; в рамках доходного подхода необоснованно использованы сведения лишь об арендопригодной, а не общей площади объектов оценки;

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Подлежат отклонению доводы административного ответчика о необходимости введения дополнительных корректировок на удаленность от центра города, тип здания, так как выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов находится в компетенции эксперта. Кроме того, административным ответчиком не представлено достоверных доказательств того, что стоимость аналогичных объектов, расположенных в жилых домах отличается от стоимости объектов, расположенных в офисных зданиях.

Что касается доводов административного ответчика о необоснованном использовании экспертом сведений лишь об арендопригодной площади объектов, то экспертом в заключении приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемых им методов. Указанная методика предполагает расчет стоимости объекта исходя не из общей, а из арендопригодной площади оцениваемого объекта.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы, в том числе довод о некорректном применении корректировки на красную линию. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых помещений в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Фитнес-Инвест" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5 должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 28 марта 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 15 032 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - в размере 400 759 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - в размере 640 353 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 - в размере 1 051 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *5 - в размере 246 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 марта 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 24 сентября 2019 года