Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 16 сентября 2019 г. по делу N 33-1764/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Демьяновой Н.Н.

судей Дедюевой М.В, Жукова И.П.

при секретаре Потаповой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную и частную жалобы Б.А.И. и З.Н.В. на решение от 19 июня 2019 года и определение судьи от 23 мая 2019 года Свердловского районного суда г. Костромы по гражданскому делу по иску Б.А.И, З.Н.В. к Б.Д.И, А.А.В. о переводе прав и обязанностей покупателя

Заслушав доклад судьи Жукова И.П, объяснения представителя истцов Б.А.И. и З.Н.В. по доверенности М.А.Н, третьего лица С.В.Б, поддержавших апелляционную и частную жалобы, объяснения представителя ответчика А.А.В. по доверенности Д.Н.В. и третьего лица А.О.Н, возражавших против удовлетворения апелляционной и частной жалоб, судебная коллегия

установила:

Б.А.И. и З.Н.В. обратились с иском к Б.Д.И. и А.А.В. о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на имущество и о переводе на Б.А.И. прав и обязанностей покупателя спорной доли.

Требования мотивировали тем, что истицам на праве собственности принадлежат доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: "адрес" 21 февраля 2019 года им стало известно о продаже их родственницей Б.Д.И. своей доли (16/100) в том же доме А.А.В. С действиями Б.Д.И. они не согласны, поскольку принадлежащие истицам и ответчице доли представляют собой изолированное жилое помещение квартиру N площадью 44,7 кв.м. Б.Д.И. в нарушение ст. 250 ГК РФ не уведомила истиц о намерении продать свою долю в праве собственности, чем нарушила их преимущественное право покупки.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены управление Росреестра по Костромской области, С.В.Б, А.О.Н, нотариус К.И.Н, управление опеки и попечительства администрации г. Костромы.

В ходе судебного разбирательства представитель истиц М.А.И. заявила ходатайство о применении обеспечительных мер в виде наложения запрета А.А.В. заходить в квартиру "адрес", пользоваться жилой площадью, входящей в состав квартиры, производить какие-либо ремонтные и иные работы в квартире.

Определением судьи от 23 мая 2019 года в удовлетворении заявленного ходатайства отказано.

Последующим решением суда от 19 июня 2019 года отказано и в удовлетворении исковых требований.

В частной жалобе З.Н.В. и Б.А.И. просят определение изменить, ходатайство о применении заявленных обеспечительных мер удовлетворить. Считают определение немотивированным, что свидетельствует о фактическом отказе в праве истцов на судебную защиту. Пользование А.А.В. спорным имуществом затрагивает неприкосновенность личной жизни и жилищных прав истцов, препятствует их проживанию и распоряжению имуществом, не дает возможности поддерживать и улучшать состояние квартиры и дома, следить за коммунальными системами, получать почту. 16 февраля 2019 года ответчик сломал запорные устройства калитки и входной двери квартиры N, произвёл проникновение в помещение, из-за чего не установлена причина срыва устройства крепления на столбе с мест закрепления кабеля ввода электроэнергии к узлу учёта квартиры N и не приняты меры по восстановлению крепления. Также не выяснена причина аварийного отключения котла отопления в спорной квартире, отключения видеонаблюдения в квартире и на улице и уничтожения архивных видеозаписей, из-за чего истцы вынуждены постоянно обращаться в правоохранительные органы. Считают, что необходимость применения обеспечительных мер мотивирована и обоснована конкретными обстоятельствами, подтверждена документально.

В возражениях на частную жалобу ответчик А.А.В, третьи лица А.О.Н. и нотариус К.И.Н. просят оставить определение судьи без изменения, частную жалобу - без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Б.А.И. и З.Н.В. просят решение отменить. Указывают на понятие многоквартирного дома, которым признаётся дом, имеющий несколько квартир, самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества. Спорное домовладение содержит в себе элементы общего имущества, следовательно, является многоквартирным. В материалы дела представлены кадастровые паспорта на квартиры, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которых следует, что спорная доля, входящая в состав жилого дома, является частью именно квартиры N в размере жилой площади 44,4 кв.м. Судом установлено, что порядок пользования жилым помещением сложился ранее и представляет собой именно пользование отдельными жилыми помещениями. Поскольку А.А.В. членом семьи истцов не является, выкуп им доли в праве собственности на имущество, которое фактически является частью квартиры N, нарушает право собственности истцов. Настаивают, что Б.Д.И. не уведомила З.Н.В. и Б.А.И. о намерении продать свою долю А.А.В, чем нарушила их преимущественное право покупки. Выводы суда о соблюдении Б.Д.И. требований закона противоречат установленным по делу обстоятельствам, поскольку ответчица продала долю в праве на жилой дом и земельный участок, что не следовало из представленных ею уведомлений.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика А.А.В. по доверенности Д.Н.В. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная и частная жалобы рассмотрены в отсутствие истиц З.Н.В. и Б.А.И, ответчиков Б.Д.И. и А.А.В, третьих лиц: управления Росреестра по Костромской области и нотариуса К.И.Н, а также представителя управления опеки и попечительства администрации г. Костромы, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность судебных постановлений в пределах доводов поданных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что стороны по делу являются сособственниками домовладения, долю в праве собственности на которое Б.Д.И. продала А.А.В. Ввиду того, что закон не устанавливает обязанность продавца извещать других участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в праве собственности в пользу одного из сособственников, равно как не установлено и преимущественное право покупки указанных лиц в зависимости от размера принадлежащих им долей, суд посчитал, что Б.Д.И. имела право не уведомлять других сособственников имущества о решении продажи своей доли А.А.В. Несмотря на это, суд посчитал установленным, что Б.Д.И. все же уведомляла истиц о продаже спорной доли с указанием стоимости и порядка оплаты, что является основанием для отказа в удовлетворения исковых требований.

Данные выводы основаны на материалах дела, подробно мотивированы судом с приведением положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения, основания для признания их неправильными отсутствуют.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

Как установлено судом, собственниками жилого дома по адресу: "адрес", значились Б.А.И. и Д.И., З.Н.В, А.О.Н. и А.В.

Доли в праве собственности указанных лиц перераспределены решением Свердловского районного суда г. Костромы от 03 октября 2017 года, согласно которому за Архиповыми А.В. и О.Н. признано право на 34/100 долей за каждым, за З.Н.В. и Б.А.И. - по 8/100 долей за каждой, за Б.Д.И. - 16/100 долей.

Одновременно из того же решения следует, что жилой дом разделён на две квартиры, каждая из которых имеет отдельный обособленный выход на придомовой земельный участок. Между сособственниками сложился порядок пользования домовладением и земельным участком. Квартирой N (литер А: помещение N 3 площадью 11,8 кв.м, N 1 площадью 12 кв.м, N 2 площадью 11,4 кв.м, литер А1) пользуются З.Н.В, Б.А.И. и Д.И., квартирой N (литер А: помещения N 3 площадью 16,5 кв.м, N 2 площадью 6,6 кв.м, N 7 площадью 10,5 кв.м, N 8 площадью 15,1 кв.м, литеры А2, А3, А4) пользуются А.А.В. и О.Н... Земельный участок под домом с кадастровым N, площадью 910 кв.м принадлежит на праве общей долевой собственности тем же сособственникам А.О.Н. и А.В., Б.А.И. и Д.И., З.Н.В.

31 января 2019 года Б.Д.И. по договору продала А.А.В. 16/100 долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок под ним по указанному адресу (п. 1.1 договора).

Цена договора составила 550000 руб, из них 225000 руб. за долю земельного участка, 325000 руб. за долю в жилом доме. Расчет между сторонами произведён полностью, что подтверждается распиской от той же даты (п.п. 2.3-2-5 договора).

Проанализировав требования гражданского законодательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что преимущественное право покупки при возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности возникает лишь при условии, что сделка совершается с посторонним лицом, которое не относится к участникам долевой собственности.

Из буквального толкования ст. 250 ГК РФ следует, что сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них. Именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них.

Тем самым от участников спорной сделки соблюдения процедуры, предусмотренной ст. 250 ГПК РФ, не требовалось.

Несмотря на это, из материалов дела усматривается, что Б.Д.И. 12 ноября 2018 года направила истицам телеграммы с предложением выкупа ее доли жилого дома по указанному адресу за 550000 руб. на условиях передачи денег без рассрочки и оплаты услуг нотариуса покупателем. Одновременно просила предоставить выписку из банка о наличии необходимой суммы на счету покупателя.

Телеграммы на имя истиц были вручены З.Н.В, действовавшей за себя и в качестве законного представителя на тот момент несовершеннолетней Б.А.И.

С учетом изложенного права и законные интересы истиц нарушены не были.

Доводы апелляционной жалобы перечисленные выводы суда не опровергают.

Так, ссылка в жалобе на нормативное регулирование правоотношений применительно к многоквартирному дому не может быть принято во внимание, поскольку лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что домовладение, несмотря на наличие изолированных жилых помещений, находится в общей долевой собственности, многоквартирным домом не признано.

Тот факт, что Б.Д.И. продала А.А.В. свою долю, которая относится к квартире N, находящейся в пользовании истиц, что нарушает их права, о чем указывается в жалобе, не может служить основанием для отмены решения, так как выделение в домовладении квартир свидетельствует лишь о сложившемся порядке пользования объектом недвижимости, который разделом этого объекта не является, и прекращения права общей долевой собственности на жилой дом в целом с возникновением права общей долевой собственности у Б.А.И. и Д.И. и З.Е.В. на квартиру N, как на самостоятельный объект права, не означает.

Указание в апелляционной жалобе на недостатки уведомлений о продаже доли несостоятельно ввиду того, что, как указывалось выше, в рассмотренной ситуации обязанности направлять истицам подобные уведомления у продавца не имелось, а, кроме того, из содержания уведомлений достаточно понятно видно что и на каких условиях Б.Д.И. предлагает у нее приобрести.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что З.Н.В, заявляя при подаче иска о нарушении своего права преимущественной покупки доли, на себя права и обязанности покупателя этой доли перевести не просит, в то время как именно этот способ защиты законом предусмотрен в случае нарушения указанного права (п. 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Иных доводов, которые могли на основании ст. 330 ГПК РФ повлечь отмену обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем в ее удовлетворении надлежит отказать.

Также не подлежит удовлетворению частная жалоба.

Отказывая в принятии обеспечительных мер, судья исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих, что непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом, полагая, что он основан на материалах дела.

Согласно ст. 139 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Обеспечение иска направлено на создание условий для фактической реализации судебного постановления в случае удовлетворения заявленных требований.

Между тем по делу истицами был заявлен иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с земельным участком.

Тем самым указываемые в ходатайстве меры сами по себе не направлены на возможность обеспечения исполнения положительного для истцов решения суда.

Доказательств обратного истицами в ходатайстве не указано, не приведены такие доказательства и в частной жалобе.

Представленные копии обращений в правоохранительные органы необходимость в принятии обеспечительных мер не подтверждают, а свидетельствуют лишь о наличии конфликтных ситуаций между пользователями домовладения.

В этой связи суд апелляционной инстанции полагает, что, вопреки мнению заявителей, судья оценил доводы, изложенные в ходатайстве о принятии мер по обеспечению иска, свои выводы изложил в обжалуемом определении.

С учетом указанного определение является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 19 июня 2019 года и определение судьи того же суда от 23 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную и частную жалобы Б.А.И. и З.Н.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: