Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 09 октября 2019 г. по делу N 33-17402/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.,

судей Головнева И.В, Пановой Л.А,

при секретаре Жуковой М.Ю,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-461/2019 по исковому заявлению Килюх Светланы Ивановны к Сулувову Мавлуду Бахадировичу об истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску Сулувова Мавлуда Бахадировича к Килюх Светлане Ивановне о признании сделки купли-продажи заключенной и исполненной, признании права собственности на недвижимое имущество по апелляционной жалобе Килюх Светланы Ивановны на решение Багаевского районного суда Ростовской области от 24 июля 2019 года. Заслушав доклад судьи Головнева И.В, судебная коллегия

установила:

Килюх С.И. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3900 кв.м, жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 33,2 кв.м, вспомогательных строений и сооружений по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. При этом истец лишена возможности осуществления правомочий собственника в отношении указанного имущества, так как в течение длительного времени недвижимость находится в чужом незаконном владении. Летом 2004 года к истцу обратился Сулувов М.Б. с просьбой продать ему перечисленное имущество. Заключить договор купли-продажи они условились после проведения всех расчетов. 05.07.2004 Сулувов М.Б. передал истцу часть денежных средств и попросил позволить ему приступить к использованию недвижимого имущества до оформления сделки. Истец полагала, что ответчик будет действовать добросовестно и выплатит денежные средства в полном объеме, в связи с чем разрешилаответчику пользоваться недвижимостью в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Ответчик не исполнил свои обязательства в оговоренные сроки, оставшуюся часть денежных средств истец не получила, договор купли-продажи недвижимого имущества либо договор аренды между ними не заключался. Однако на протяжении нескольких лет земельный участок, строения и сооружения находятся в незаконном владении Сулувова М.Б. На территории участка ответчик установил4 огромные металлические конструкции, которые использует в качестве парников для массового выращивания овощей в весенне-осенний период. Кроме того, ответчик самовольно разобрал ряд сооружений, принадлежащих истцу на праве собственности. Все эти действия ответчик совершил самовольно, без согласия истца. Истец неоднократно просила Сулувова М.Б. освободить земельный участок и прекратить использование имущества, однако ответчик оставляет без внимания ее претензии.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 3, 24, 131, 263, 264 ГПК РФ, истец просила суд: стребовать из чужого незаконного владения Сулувова М.Б. земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3900 кв.м, жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 33,2 кв.м, строение литер "А", баню с площадью 3,0 кв.м, строение литер "Б", сарай с площадью 24,1 кв.м, строение литер "В", расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащие на праве собственности Килюх С.И.; обязать Сулувова М.Б. освободить указанное недвижимое имущество, в том числе, убрать с территории указанного земельного участка 4 металлические конструкции (парники) и произрастающие в них сельскохозяйственные растения, в течение 10 дней с момента вступления в законную силу судебного решения по настоящему иску; взыскать с Сулувова М.Б. в пользу Килюх С.И. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6103 руб.

Ответчик Сулувов М.Б. предъявил встречный иск к Килюх С.И, ссылаясь на то, что в июле 2004 года договорился с Килюх С.И. о покупке земельного участка за сумму 27 000 руб, расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В связи с тем, что у Килюх С.И. не были готовы документы на земельный участок, она обещала их привести в порядок в ближайшее время, ответчик за земельный участок передал Килюх С.И. 20 000 руб. Эта сделка подтверждается распиской от 05.07.2004, заверенной сотрудником Елкинской сельской администрации Багаевского района И.А.П. С согласия Килюх С.И. с 05.07.2004 и по настоящее время ответчик пользуется частью спорного земельного участка, а в течение шести лет проживал в жилом доме со своей семьей. С согласия Килюх С.И. на земельный участок и дом ответчик привозил техников с Багаевского БТИ, оплачивал их работу по составлению технического паспорта, который был составлен в 2009 году, обращался к кадастровым инженерам ООО "Квант" Багаевского района для составления землеустроительного дела на земельный участок, подписывал с соседями смежных земельных участков акты согласования, с 2004 года по 2018 год оплачивал налог на землю, оплачивал электроэнергию. Килюх С.И. постоянно уклонялась от оформления договора о приобретении у нее земельного участка, а в 2009 году предложила доплатить ей за земельный участок денежные средства в размере 250 000 руб. В настоящее время истец требует доплату за землю в размере 450 000 руб. Действия Килюх С.И. в отношении ответчика считает незаконными. Ответчик исполнил обязательство, внес 20.06.2019 на банковский счет Килюх С.И. оставшуюся сумму по расписке от 05.07.2004 - 7000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 137, 138 ГПК РФ, ст.ст. 309, 454 ГК РФ, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, требований иска, Сулувов М.Б. просил суд: признать сделку купли-продажи земельного участка, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3900 кв.м, жилой дом кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 33,2 кв.м, строение литер "А", баню площадью 3,0 кв.м, строение литер "Б", сарай площадью 24,1 кв.м, строение литер "В" по расписке от 05.07.2004 между Сулувовым М.Б. и Килюх С.И, заключенной и исполненной; исключить из ЕГРН сведения о Килюх С.И, как о собственнике указанных земельного участка и жилого дома со строениями; признать за Сулувовым М.Б. право собственности на земельный участок кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3900 кв.м, жилой дом кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 33,2 кв.м, строение литер "А", баню площадью 3,0 кв.м, строение литер "Б", сарай площадью 24,1 кв.м, строение литер "В"; внести сведения в ЕГРН о Сулувове М.Б, как о новом собственнике земельного участка, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3900 кв.м, жилого дома кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 33,2 кв.м, строение литер "А", баню площадью 3,0 кв.м, строение литер "Б", сарай площадью 24,1 кв.м, строение литер "В".

Решением Багаевского районного суда Ростовской области от 24 июля 2019 года исковые требования Килюх С.И. оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования Сулувова М.Б. удовлетворены частично.

Суд признал сделку купли-продажи земельного участка, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3900 кв.м, жилого дома, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 33,2 кв.м, строения литер "А", бани площадью 3,0 кв.м, строения литер "Б", сарая, площадью 24,1 кв.м, строения литер "В" по расписке от 05.07.2004 между Сулувовом М.Б. и Килюх С.И, заключенной. В остальной части иска отказал.

В своей апелляционной жалобе Килюх С.И. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять новое решение об удовлетворении ее исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Апеллянт в жалобе ссылается на то, что между сторонами никогда не заключался договор купли-продажи. В июле 2004 года они вели переговоры о заключении такой сделки в будущем, когда ответчик полностью рассчитается с истцом. Для совершения договора купли-продажи необходимо было подготовить правоустанавливающую документацию на недвижимость, соответственно, 05.07.2004 договор купли-продажи не мог быть заключен.

Доводы суда о признании Килюх С.И. факта продажи жилого дома Сулувову М.Б. и передачи недвижимости во владение ответчика в счет исполнения договора считает не соответствующими действительности.

Указывает, что по состоянию на 05.07.2004 у апеллянта не было правоустанавливающего документа на земельный участок и жилой дом (например, свидетельства о праве собственности на землю, договора купли-продажи, дарения, мены и т.д.). Данное имущество не предоставлялось Килюх С.И. в собственность органами государственной власти либо органами местного самоуправления. Таким образом, по состоянию на 29.07.2004 истец являлась владельцем земельного участка, жилого дома и хозяйственных построек, но не была их собственником, соответственно, правомочием по распоряжению эти имуществом путем отчуждения по договору купли-продажи не обладала.

Кроме того, расписка от 05.07.2004 не соответствует требованиям закона. В частности, расписка не является единым документом, содержащим подписи Сулувова М.Б. и Килюх С.И, в ней не определен предмет договора, не указана полная стоимость недвижимости (стоимость земельного участка не указана), отсутствует условие о передаче и принятии Сулувовым М.Б. недвижимого имущества во владение, не урегулирован вопрос о лицах, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением. Считает, что сделка от 05.07.2004 между истцом и ответчиком является недействительной, не может влечь юридических последствий, вытекающих из договора купли-продажи.

Ссылается также на пропуск ответчиком срока исковой давности для обращения в суд со встречными исковыми требованиями, однако, несмотря на то, что истцом было заявлено о пропуске срока давности в суде первой инстанции, в нарушение положений ст. 166, ст. 198 ГПК РФ, указанный вопрос не был рассмотрен судом при постановлении решения.

Также апеллянт обращает внимание, что встречный иск Сулувова М.Б. содержит ряд требований, в том числе требования имущественного характера, однако уплаченная им сумма государственной пошлины составила 300 руб. Впоследствии суд отказал в удовлетворении требований о признании права собственности на недвижимое имущество, при этом в нарушение ст. 103 ГПК РФ с Сулувова М.Б. не была взыскана государственная пошлина в размере 6103 руб. в пользу федерального бюджета.

На апелляционную жалобу Сулувовым М.Б. поданы возражения, опровергающие доводы жалобы и содержащие просьбу об оставлении решения суда без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции Килюх С.И. ее представитель Чевела А.В. просили отменить решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Ответчик Сулувов М.Б. его представитель Дрокин А.А. просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая решение законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ).

Исходя из приведенных положений закона, к существенным условиями договора купли-продажи недвижимости относятся условия о предмете и его цене и при отсутствии этих данных в договоре, условия считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом законодатель не исключает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса (ст. 434 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и достоверно установлено судом, Килюх С.И. в настоящее время является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3900 кв.м, и жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 33,2 кв.м, вспомогательных строений и сооружений, которые находятся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Данные о собственнике указанного имущества были внесены в ЕГРН в июле 2018 года на земельный участок, и в феврале 2019 года на домовладение, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 10-14), при этом указано, что является собственником на основании выписки из похозяйственной книги N 1205 от 26.07.2018.

Из копии выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок следует, что Килюх С.И. принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью 3900 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, о чем в похозяйственной книге N 21 Администрации Елкинского сельского поселения за 1997-2001 года, лицевой счет N 48, сделана запись.

05.07.2004 между Килюх С.И. и Сулувовым М.Б. была достигнута договоренность о покупке последним домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, за что Сулувов М.Б. передал Килюх С.И. денежные средства в сумме 20 000 руб, о чем представлена расписка, заверенная заместителем главы Администрации Елкинского поселения.

Кроме того, в этот же день, 05.07.2004, Сулововым М.Б. была составлена расписка о том, что он обязуется до 05.08.2004 передать Килюх С.И. оставшуюся часть денежных средств в размере 7000 руб. за спорное домовладение, также заверенная заместителем главы Администрации Елкинского поселения.

С согласия Килюх С.И. с 05.07.2004 и по настоящее время Сулувов М.Б. пользуется частью спорного земельного участка, а в течение шести лет проживал в этом доме со своей семьей, что сторонами не отрицалось.

С согласия Килюх С.И. ответчик оплачивал работу по составлению технического паспорта на земельный участок и жилой дом, обращался к кадастровым инженерам ООО "Квант" Багаевского района для составления землеустроительного дела на землю, подписывал с соседями смежных земельных участков акты согласования, что также не оспаривалось и самой Килюх С.И, с 2004 года оплачивал от имени Килюх С.И. налоги на землю, за электроэнергию, о чем представлены соответствующие квитанции.

Как пояснила сама истец Килюх С.И. в судебном заседании суда первой инстанции, в 2004 году она действительно продала принадлежащее ей спорное домовладение за 27 000 руб. Сулувову М.Б, получив сразу 20 000 руб, а оставшиеся денежные средства - после оформления документов на недвижимое имущество.

Таким образом, Килюх С.И. не отрицала факт заключения договора купли-продажи жилого дома и его исполнение со своей стороны путем передачи жилого дома Сулувову М.Б. и его семье, настаивая лишь на том, что Сулувовым М.Б. не в полном объеме выполнены обязательства по оплате приобретенного жилого дома.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о действительной воле сторон, которая была направлена на заключение договора купли-продажи недвижимости, характеристики которой содержатся в материалах дела и никем не оспаривались (данные ЕГРН и технический паспорт содержат сведения, позволяющие индивидуализировать предмет продажи) и правомерно посчитал, что стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, оформив его в письменной форме и подписав (в форме расписки), и его фактически исполнили. При указанных обстоятельствах, как верно указал суд, с учетом приведенных норм права, неполнота сведений, содержащихся в расписке, при соблюдении письменной формы не влечет недействительность сделки.

Соответственно суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленные Килюх С.И. требования не отвечают принципу добросовестности поведения участника гражданского оборота и не подлежат защите в силу ст. 10 ГК РФ, кроме того, и в связи с тем, что документы на указанное имущество были оформлены истцом спустя более 14 лет после совершения сделки, принимая во внимание, что Килюх С.И. не отрицала факт заключения договора купли-продажи и принятие ею от Сулувова М.Б. частичного исполнения договора, в дальнейшем уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности без заявления каких-либо требований к ответчику вплоть до марта 2019 года.

Вместе с тем, суд учитывал, что до настоящего времени Сулувовым М.Б. не исполнены обязательства по оплате за проданное имущество. Открытие 20.06.2019 в ПАО Минбанк ДО N 148/2, филиал РРУ ПАО "Минбанк", счета на имя Килюх С.И. и внесение 7000 руб. суд не расценил как надлежащее исполнение обязательства, указав, что с момента заключения сделки прошло значительное время, и данная сумма может не отражать действительную стоимость недвижимого имущества.

Таким образом, встречные исковые требования Сулувова М.Б. суд удовлетворил только в части признания сделки купли-продажи земельного участка, жилого дома и строений по расписке от 05.07.2004 между Сулувовом М.Б. и Килюх С.И. заключенной.

Судебная коллегия отклоняет апелляционную жалобу Килюх С.И, поскольку жалоба не содержат доводов, опровергающих выводы суда, а сводится в основном к произвольному несогласию апеллянта с оценкой доказательств, которую дал суд первой инстанции, а также основана на неправильном толковании норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам спора.

Доводы апеллянта о том, что на момент совершения сделки купли-продажи истец не являлась собственником спорного недвижимого имущества, несостоятельны и опровергаются выпиской из похозяйственней книги о наличии у гражданина права на земельный участок от 26.07.2018, в которой указано, что Килюх С.И. спорный земельный участок принадлежит на праве собственности, предоставлен для ведения личного хозяйства, о чем в похозяйственней книге N 21 Администрации Елкинского сельского поселения за 1997 г. - 2001 г. лицевой счет N 48 сделана запись (л.д.25). Оснований сомневаться в достоверности данных доказательств у судебной коллегии не имеется.

Доводы истца о том, что между сторонами никогда не заключался договор купли-продажи, опровергаются копией расписки, представленной в материалы дела (л.д. 26).

Каких-либо новых доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобе Килюх С.И. не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Багаевского районного суда Ростовской области от 24 июля 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Килюх Светланы Ивановны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.10.2019 г.