Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 22 августа 2019 г. по делу N 33-4474/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Ивановой Е.А.

судей Шерстневой А.А. и Щелканова М.В.

при секретаре Поповой О.К.

рассмотрела в судебном заседании 22 августа 2019 года дело по апелляционной жалобе Семуковой В.О. и Семукова М.И. на решение Удорского районного суда Республики Коми от 17 апреля 2019 года, по которому постановлено:

В удовлетворении иска Семукова.., Семуковой... в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей к Петковой... о расторжении договора купли-продажи квартиры и исключении сведений о зарегистрированных правах из Единого государственного реестра недвижимости, отказать.

В удовлетворении встречного иска Петковой... к Семукову.., Семуковой... о взыскании убытков и компенсации морального вреда, отказать.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.А, объяснения Семукова М.И. и его представителя Криштопова М.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Семуков М.И. и Семукова В.О. в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей... обратились в суд с иском к Петковой Г.А. о расторжении договора от 19.11.2018 купли-продажи квартиры... В обоснование своих требований истцами указано, что после регистрации их права собственности выявлено, что прежним собственником произведено переустройство квартиры без соответствующего разрешения и проектной документации, о чем продавец квартиры покупателям не сообщил. Считая, что продавец ввел покупателей в заблуждение относительно благоустройства квартиры, существенно нарушил условия договора купли-продажи, просили суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 19.11.2018 и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о зарегистрированных правах истцов на указанное недвижимое имущество.

Петкова Г.А. обратилась в суд со встречным иском к Семукову М.И. и Семуковой В.О, в котором просила суд взыскать с ответчиков убытки в виде упущенной выгоды, которую она могла бы получить, сдавая квартиру в наем, в размере 8 000 рублей за каждый месяц, начиная с 19.11.2018 и до дня принятия судом решения по делу; взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда в размере 25000 рублей.

В судебном заседании каждая из сторон поддержала свои требования, не признавая требования другой стороны.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Управление Росреестра по Республике Коми, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не приняло, своего представителя не направило, в письменном отзыве просили о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Суд постановилприведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Семукова В.О. и Семуков М.И. с решением суда не согласны и просят его отменить, указывая на неправильное применение судом норм материального права, а так же необоснованность выводов суда о том, что основания для расторжения договора отсутствуют.

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и в обжалуемой части, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия решение суда находит подлежащим отмене в части.

Судом установлено, что 19 ноября 2018 года между Петковой Г.А. (продавцом) и Семуковым М.И, Семуковой В.О, действующим от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей... (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры... стоимость квартиры была определена сторонами в размере 428 026 рублей, которые должны были быть уплачены покупателями продавцу за счет средств материнского (семейного) капитала по государственному сертификату серии...

Согласно пункту 8 договора купли-продажи настоящий договор по соглашению сторон является одновременно и актом приема-передачи квартиры, в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ. Подписав договор купли-продажи, покупатели фактически приняли проданный им объект недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 23.11.2018 на основании вышеуказанного договора купли-продажи квартиры за Семуковым М.И, Семуковой В.О. и их 3 несовершеннолетними детьми зарегистрировано право общей долевой собственности на указанную квартиру по 1/5 доле в праве.

Оплата по договору до настоящего времени не произведена, поскольку заявление о распоряжении средствами материнского капитала покупателем Семуковой В.О. было аннулировано 25.12.2018 посредством соответствующего обращения в пенсионный орган.

28.01.2019 покупателями продавцу направлено письменное требование о расторжении договора от 19.11.2018 купли-продажи указанной квартиры, которое осталось продавцом без удовлетворения.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора, истцы указали, что после передачи квартиры им в собственность они обнаружили, что имеющаяся в квартире ванна и унитаз были установлены прежним собственником без соответствующего разрешения; многоквартирный дом, в котором расположена эта квартира, не имеет централизованной канализации, так как оснащен только выгребной ямой, которая не приспособлена для сбора стоков от использования ванн и унитаза; в квартире присутствует запах выгребной канализации. Указанные недостатки имеют существенное для них значение, поскольку семья имеет троих малолетних детей, один из которых серьёзно болен, и использование средств материнского капитала на приобретение такого жилья не отвечает интересам семьи.

Отказывая в удовлетворении этих требований Семуковых, суд указал, что истец Семуков М.И. перед заключением договора осматривал квартиру, видел, что ванна расположена в жилой комнате, что слив для унитаза и горячее водоснабжение в ванну оборудовано из батареи отопления, доказательств наличия посторонних запахов не представлено, имеющиеся недостатки квартиры легко устранимы путем демонтажа ванны и отключения забора горячей воды из системы отопления, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения договора.

Судебная коллегия полагает, что данный вывод суд сделал без учета всех требований закона и конкретных фактических обстоятельств спора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а так же в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 456 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (часть 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что "Адрес обезличен" Республики Коми расположена на втором этаже двухэтажного деревянного многоквартирного жилого дома, 1963 года постройки, с физическим износом здания 44,8 %. Благоустройство дома состоит из электроосвещения, центрального отопления, водопровода, телевидения. Квартира общей площадью 50,2 кв.м, состоит из трех жилых комнат площадью 15,9, 10,9 и 9,9 кв.м, коридора 1,0 кв.м, туалета 0,9 кв.м, кухни 5,1 кв.м, коридора 5,7 кв.м. и шкафа 0,8 кв.м. "Адрес обезличен" квартиры - 36,7 кв.м. По данным техпаспорта ванная комната в данной квартире не предусмотрена.

Согласно акту от 12.02.2019 N 01/2019 осмотра спорного жилого помещения, проведенного начальником государственной жилищной инспекции по Удорскому району, площадь помещений квартиры соответствует техническому паспорту. В квартире технически не предусмотрена ванная комната, отсутствует холодное и горячее водоснабжение. Благоустройство дома - электроосвещение, телевидение, центральное отопление, водоотведение - выгребная яма. В квартире осуществлено переустройство санитарного узла (туалета), а именно - установлен унитаз; в жилой комнате площадью 9,9 кв.м. установлена ванна, подвод воды к которой осуществлен за счет водозабора из системы центрального отопления. Проектная документация и разрешающие документы на переустройство отсутствуют. Указанными действиями нарушены ст.ст. 26, 40 Жилищного кодекса РФ, подпункта 1.7.1 пункта 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Из материалов дела следует, что в спорной квартире было осуществлено именно переустройство, выразившееся в установлении унитаза и в установлении в одной из жилых комнат ванны, к которой подведена вода из системы центрального отопления. Других нарушений государственной жилищной инспекцией обнаружено не было.

По информации администрации СП "Кослан" собственники "Адрес обезличен" с заявлениями о переустройстве и (или) перепланировке в администрацию поселения не обращались.

По сведениям ООО "Косланская управляющая компания" переустройство и (или) перепланировку указанной квартиры управляющая организация не проводила.

Коммунальные услуги жильцам многоквартирного жилого "Адрес обезличен", в том числе по спорной "Адрес обезличен", фактически оказывает Удорский филиал АО "Коми тепловая компания". По данным Удорского филиала АО "Коми тепловая компания" указанный дом имеет центральное отопление, источником холодного водоснабжения служит колонка (колодец) на улице, забор горячей воды производится из системы центрального отопления (открытая система отопления). Сведениями о переустройстве "Адрес обезличен" ресурсоснабжающая организация не располагает.

Таким образом, переустройство спорной квартиры произведено прежним собственником Петковой Г.А. без соответствующего согласования с компетентными органами. Петкова Г.А. эти обстоятельства в судебном заседании не отрицала.

В соответствии с требованиями ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По мнению судебной коллегии, все вышеуказанные требования закона, необходимые для расторжения договора, имеются.

Как следует из позиции истца, изложенной в судебном заседании первой инстанции, в апелляционной жалобе и в судебных заседаниях апелляционной инстанции главным условием для приобретения жилья за счет средств материнского капитала для них было наличие благоустройства квартиры в виде ванны и горячего водоснабжения, учитывая наличие малолетних детей, один из которых страдает серьезными заболеваниями.

Действительно, при осмотре квартиры истец Семуков М.И. видел, что ванна расположена не в специально предусмотренном для этого помещении, а в одной из жилых комнат, что горячее водоснабжение производится от системы отопления. Однако Петкова Г.А. как продавец не поставила покупателя в известность, что ванна и подвод горячей воды к ней, а так же унитаз со смывным бачком, подключенным в батарее отопления, установлены ею без соответствующего согласования с компетентными органами.

Наличие посторонних запахов от выгребной ямы, не приспособленной для приема стоков от использования горячей воды в ванной и туалете, при осмотре истцом квартиры не могло быть выявлено, поскольку утверждение истца о том, что осмотр производился при открытых форточках не опровергнуто.

Ссылка суда в подтверждение своего вывода о необоснованности требований о расторжении договора на то, что для устранения выявленного самовольного переустройства Петкова Г.А. предлагала убрать ванну, подводку к унитазу и установить заглушки на батареях отопления, и что это не требует значительных затрат, по мнению судебной коллегии несостоятельна.

При этом судебная коллегия исходит из того, что семья Семуковых при использовании средств материнского капитала имела целью приобрести жилое помещение, имеющее горячее водоснабжение и ванную, учитывая малолетних детей и состояние здоровья одного из них.

Частями 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Учитывая приведенные нормы права, Петкова Г.А. передала покупателям квартиру фактически не соответствующую потребительским свойствам (наличие ванной и горячего водоснабжения).

Таким образом, в момент заключения договора стороны исходили из того, что квартира оборудована ванной, горячим водоснабжением, сливной канализацией, вина Семуковых в том, что эти виды благоустройства жилого помещения, необходимые им для проживания с малолетними детьми, одни из которых имеет серьезные заболевания, незаконно установлены, отсутствует; устранение самовольных изменений не приведет к установлению тех потребительских свойств квартиры, на которые покупатели рассчитывали при заключении договора.

При таких конкретных обстоятельствах спора судебная коллегия полагает возможным отменить решение суда в части отказа в удовлетворении требований Семуковых и расторгнуть договор от 19.11.2018 купли-продажи "Адрес обезличен" Республики Коми.

В остальной части решение суда не было обжаловано.

Руководствуясь ст.327, 328 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Удорского районного суда Республики Коми от 17 апреля 2019 года в части отказа в удовлетворении иска Семукова.., Семуковой... в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей к Петковой... о расторжении договора купли-продажи квартиры и исключении сведений о зарегистрированных правах из Единого государственного реестра недвижимости отменить.

Вынести по делу в этой части новое решение:

Расторгнуть заключенный 19 ноября 2018 года между Петковой... и Семуковым.., Семуковой.., действующим от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей... договор купли-продажи квартиры...

Обязать Семукова.., Семукову.., действующих от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей... передать квартиру... Петковой...

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о зарегистрированных правах Семукова.., Семуковой.., Семуковой.., Семукова... и Семукова... на...

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: