Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 сентября 2019 г. по делу N 33-7151/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Берко А.В.

судей Мясникова А.А, Осиповой И.Г.

при секретаре судебного заседания Фатневой Т.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца ООО "Акриты" - Вохминцевой Е.А.

на решение Левокумского районного суда Ставропольского края от 19 мая 2019 года,

по гражданскому делу по иску ООО "Акриты" к ООО "Инвестор", Корниенко В.П, Корниенко А.В, Корниенко А.Я, Черниковой И.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве долевой собственности,

заслушав доклад судьи Мясникова А.А,

установила:

ООО "Акриты" обратилось в суд с иском к ООО "Инвестор", Корниенко В.П, Корниенко А.В, Корниенко А.Я, Черниковой И.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве долевой собственности.

Свои требования мотивировал тем, что 07.02.2017 на основании решения общего собрания участников долевой собственности между ООО "Акриты" и собственниками земельного участка категории "земли с/х назначения" с кадастровым номером... :1481 находящийся примерно в... м по направлению на северо-запад от ориентира пересечения автодороги... и автодороги.., в границах плана ОАО "... ", общей площадью 168 га, находящейся в общей долевой собственности граждан, заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя. Договор заключен на 10 лет, зарегистрирован в установленном законом порядке. 19.12.2018 обществом была получена выписка из ЕГРН на вышеуказанный участок. Из содержания, которой истцу стало известно об изменении состава участников долевой собственности, что участником общей долевой собственности ООО "Инвестор" на основании договори купли продажи после 07.02.2018, 02.02.2018 приобретено право собственности на 4/40 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с/х назначения. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. При этом земельный участок с кадастровым номером... 1481 находится в долгосрочной аренде у истца, которым установлено преимущественное право истца на выкуп долей в праве общей долевой собственности. При заключении договора аренды 07.02.2017 земельного участка с кадастровым номером... 1481 арендодатели (в том числе и ответчики) и арендатор ООО "Акриты" в аб.1 ппп4.3.1 п.4.3 раздела 4 договора закрепили преимущественное право истца на выкуп земельных долей при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, арендодатели (в т.ч. ответчики) взяли на себя обязательство обеспечить возможность реализации Истцом (арендатором преимущественного права выкупа земельной доли (аб.1 пп.4.2.1 п.4.2 раздел 4).

Условия договора аренды в части закрепления права истца являющегося так же участником общей долевой собственности на указанный участок и его арендатором преимущественного права на выкуп земельных долей в случае их продажи, не противоречат законодательству, направлено на сохранение целевого использования указанного земельного участка и его использование для производства с/х продукции. В нарушение условий договора аренды ответчиками осуществлена продажа своих земельных долей ответчику. Собственники земельных долей в нарушение обязательств по договору купли продажи не предложили арендатору ООО "Акриты" реализовать свое преимущественное право на выкуп у них земельных долей. Общество не было уведомлено об отчуждении земельной доли с нарушением преимущественного права на ее приобретение. ООО "Акриты" не имело возможности узнать о нарушении своего права ранее, так как не получало уведомлений от собственников земельных долей об отчуждении принадлежащих им долей и предложении их приобретения в преимущественном порядке. От покупки долей ООО "Акриты" не отказывалось.

20.07.2018 в общественно-политической газете "Левокумье" размещено объявление ответчика о намерении продать свое долю 1/40 в праве за 100000 рублей. Общество в свою очередь, подтвердили ответчику готовность приобрести продаваемую долю в течении месяца по цене 60000 рублей. Ответчик отказался продать долю по цене, предложенной истцом, указав на цену, указанную в объявлении. После получения выписки истцу стало известно, что ответчик продал долю третьему лицу, по цене 60000 рублей, с нарушением преимущественного права покупки истца. О существовании договора аренды и его условиях ответчикам известно, поскольку ежегодно они получали арендные платежи по договору аренды.

Просят суд перевести права и обязанности покупателя Общества с ограниченной ответственностью "Инвестор" на Общество с ограниченной ответственностью "Акриты" по следующим сделкам на отчуждение в его пользу долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 168 га, с кадастровым номером... :1481, находящийся примерно в... м по направлению на северо-запад от ориентира пересечения автодороги... и автодороги.., в границах плана ОАО "... ": общая долевая собственность: 1/40, по договору купли-продажи между Корниенко В.П. и ООО "Инвестор" по цене 60000 (шестьдесят тысяч) рублей; общая долевая собственность: 1/40, по договору купли-продажи между Корниенко А.В. и ООО "Инвестор" по цене 60000 шестьдесят тысяч) рублей; общая долевая собственность: 1/40 по договору купли-продажи между Корниенко А.Я. и ООО "Инвестор" по цене 60000 (шестьдесят тысяч) рублей; общая долевая собственность: 1/40 по договору купли-продажи между Черниковой И.В. и ООО "Инвестор" по цене 60000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Обжалуемым решением Левокумского районного суда Ставропольского края от 15 мая 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм права.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для отмены вынесенного по делу решения в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

основаниями отмены или изменения решений суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда, изложенных в судебном решении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции, существенное нарушение положений процессуального закона и неправильное применение норм материального закона.

При рассмотрении дела судом первой инстанции допущены такие нарушения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером... :1481, общей площадью 168 га, находящийся примерно в... м по направлению на северо-запад от ориентира пересечения автодороги... и автодороги.., в границах плана ОАО "СП Виноградарь" на основании договора аренды от 07.02.2017 при множественности лиц на стороне арендодателей предоставлен в аренду ООО "Акриты" сроком с 07.02.2017 по 07.02.2027 года (10 лет) (л.д.15-18). Договор аренды зарегистрирован.

В п. 4 Права и обязанности сторон (Договора от 07.02.2017) указано Арендодатели обязаны выполнять в полном объеме все условия договора, обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перст другими лицами (пп.4.2.1 Договора). Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами ( пп.43.1 Договора) ( л.д. 17).

Основанием для заключения данного договора послужил протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель с/х назначения с кадастровым номером : 1481 от 23.12.2016. Повесткой для собрания указано в том числе (п.4) об условиях заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером : 1481 (л. д. 19-23). Порядок созыва общего собрания в соответствии с действующим законодательством соблюден.

Уполномоченным лицом администрации с.Левокумское на вышеуказанном собрании являлся Девяткин А.П, который является родным братом истца Девяткина В.П, что подтверждается пояснениями истца.

09.11.2016 года директором ООО "Акриты" (истцом) Девяткиным В.П. было подано обращение главе МО Левокумское Лынник О.Н. о созыве общего собрания собственников земельных долей с кадастровым номером : 1481.

16.12.2016 года главой с.Левокумское было издано распоряжение о наделении полномочий Девяткина А.П. принятия участия в проведении собрания.

Девяткин А.П. является заместителем главы АМО Левокумского. Его должность отнесена к высшей группе муниципальных должностей муниципальной службы в соответствии с Законом СК от 18.12.2007 N65-кз "О реестре должностей муниципальной службы (п. 1.2 Должностной инструкции, приобщенной истцом к материалам дела). В его должностные обязанности входят в том числе, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель поселения (п.3.2 Должностной инструкции).

Заместитель главы обязан: - не совершать действия, связанные с влиянием каких- либо личных, имущественных (финансовых) и иных интересов, препятствующих добросовестному исполнению должностных обязанностей (пп.З п.3.22 Должностной инструкции); - не допускать конфликтных ситуаций, способных нанести ущерб его репутации или авторитету муниципального органа (пп.9 п.3.22 Должностной инструкции) (л.д. 138).

Наличие родственных отношений между представителем администрации Девяткиным А.П. и истцом директором ООО "Акриты" Девяткиным В.П. подтвердил истец в предварительном судебном заседании, пояснив, что Девяткин А.П. является его родным братом. Однако полагает, что в данном случае конфликт интересов отсутствует, а следовательно собрание в 2016 году проведено в соответствии с законом.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что в данном случае имел место конфликт интересов при проведении заместителем главы АМО Левокумского Девяткиным А.П. общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером : 1481 от 23.12.2016 (л.д.19-22) и решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером : 1481 от 23.12.2016 является ничтожным, т.к. имело место непринятие мер по предотвращению или урегулированию конфликта интересов при проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером : 1481 от 23.12.2016, т.е. были нарушены требования закона (ФЗ-273), что, по мнению суда, является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебной коллегией установлено, что земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером... :1481, общей площадью 168 га, находящийся примерно в 2730 м по направлению на северо-запад от ориентира пересечения автодороги... и автодороги.., в границах плана ОАО "... " на основании договора аренды от 07.02.2017 при множественности лиц на стороне арендодателей предоставлен в аренду ООО "Акриты" сроком с 07.02.2017 по 07.02.2027 (10 лет) (л.д.15-18). Договор аренды зарегистрирован.

В п. 4 Права и обязанности сторон (Договора от 07.02.2017) указано Арендодатели обязаны выполнять в полном объеме все условия договора, обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перст другими лицами (пп. 4.2.1 Договора). Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях пред другими лицами ( пп. 4.3.1 Договора) ( л.д. 17).

Основанием для заключения данного договора послужил протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель с/х назначения с кадастровым номером : 1481 от 23.12.2016. Повесткой для собрания указано в том числе (п.4) об условиях заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером : 1481 (л. д. 19-23). Порядок созыва общего собрания в соответствии с действующим законодательством соблюден.

19.12.2018 ООО "Акриты" была получена выписка из ЕГРН на вышеуказанный участок. Из содержания, которой истцу стало известно об изменении состава участников долевой собственности, что участником общей долевой собственности ООО "Инвестор" на основании договоров купли продажи после 07.02.2018, заключенных с Корниенко А.В, Корниенко А.Я, Черниковой И.В, Корниенко В.П. приобретено право собственности на 4/40 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с/х назначения.

Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. При этом земельный участок с кадастровым номером... 1481 находится в долгосрочной аренде у истца, которым установлено преимущественное право истца на выкуп долей в праве общей долевой собственности. При заключении договора аренды 07.02.2017 земельного участка с кадастровым номером... 1481 арендодатели (в том числе и ответчики) и арендатор ООО "Акриты" в аб.1 ппп4.3.1 п.4.3 раздела 4 договора закрепили преимущественное право истца на выкуп земельных долей при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, арендодатели (в т.ч. ответчики) взяли на себя обязательство обеспечить возможность реализации Истцом (арендатором" преимущественного права выкупа земельной доли (аб.1 пп.4.2.1 п.4.2 раздел 4).

Однако, на момент приобретения права собственности ООО "Инвестор" не являлось участником долевой собственности вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее по тексту - Федерального закона N 101-ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, в частности, принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского фермерского хозяйства на покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Данный принцип закреплен в подпункте 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 указанного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее только другому участнику долевой собственности либо сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом участник долевой собственности вправе только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Пунктом 2 этой же статьи Федерального закона N 101-ФЗ установлено, что в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В силу статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм права следует, что лица, не являющиеся участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и не использующие его по назначению, не вправе без соблюдения положений статей 12 - 14 вышеназванного Федерального закона приобретать в собственность доли такого земельного участка, а участники долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, соответственно, не вправе производить отчуждение своих долей этого земельного участка в пользу лиц, не являющихся участниками общей долевой собственности, без соблюдения установленной законом процедуры выделения таких долей.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно п.14 Постановления Пленума ВС РФ N 10 от 29.04.2010 о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Из материалов дела усматривается, что о сделках истец узнал, получив выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.12.2018 и соответственно обратился в суд за защитой нарушенного срока в установленный срок. В связи с чем указание суда первой инстанции на пропуск установленного срока противоречит материалам дела.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Кроме того п 1.2. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 4 от 10.06.1980, в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 N 6 (ред. от 29.05.2014), предусматривает, что заявляя о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке, участник долевой собственности в то же время должен создать для этого все необходимые условия, в частности, внести на соответствующий банковский счет денежные средства, необходимые для приобретения спорной доли.

Как видно из материалов дела (л.д. 75) денежные средства были внесены платежным поручением от 16.04.2019 N 34 на счет судебного департамента в Ставропольском крае.

Также, судебная коллегия обращает внимание на то, что в решении судья указывает на то, что поскольку предложений о покупке его доли 1/40 от иных участников долевой собственности ответчик Корниенко В.П. не получил, у последнего возникло право на продажу доли любому лицу по цене 100000 рублей, что он и сделал, что следует из договора купли-продажи от 14.09.2018 (л.д. 117-118), а также расписки (л.д. 88), согласно которой Корниенко В.П. получил от ООО "Инвестор" 100000 рублей за земельную долю 1/40 в земельном участке с кадастровым номером : 1481. То обстоятельство, что в договоре купли-продажи от 14.09.2018 (л.д. 117-118), указана цена за указанную земельную долю в сумме 60000 рублей, суд признает технической ошибкой.

Однако, судебная коллегия также не может согласиться с таким мнением суда первой инстанции, поскольку в договорах купли - продажи заключенными между Корниенко А.В, Корниенко А.Я, Черниковой И.В, Корниенко В.П. (л.д. 80 - 87) в п. 4 указано, что доля в земельном участке продана за 60000 рублей, что не может являться технической ошибкой в четырех договорах.

Кроме того, судья ссылается на расписку (л.д. 88) из которой якобы следует, что Корниенко В.П. получил от ООО "Инвестор" 100000 рублей за земельную долю 1/40 в земельном участке с кадастровым номером: 1481.

Судебная коллегия также не соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку из данной расписки вообще нельзя сделать однозначного вывода, за какую же сумму продана земельная доля, так как в ней указано: "Расписка дана в подтверждение факта, что мною Корниенко Владимиром Петровичем... получена оплата... в сумме 10 000 рублей (ста тысячи рублей).

Так же суд первой инстанции на основании п. 4 ст. 181.5 ГК РФ пришел к выводу, что решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 1481 от 23.12.2016 является ничтожным, т.к. имело место непринятие мер по предотвращению или урегулированию конфликта интересов при проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 1481 от 23.12.2016г, т.е. были нарушены требования закона (ФЗ-273), что, по мнению суда, является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

Однако, кто - либо исковых требований о признании решения общего собрания от 23.12.2016 ничтожным не заявлял, решение недействительным признано не было.

В связи с чем, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене, с удовлетворением исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Левокумского районного суда Ставропольского края от 15 мая 2019 года отменить.

Принять новое решение.

Исковые требования ООО "Акриты" к ООО "Инвестор", Корниенко В.П, Корниенко А.В, Корниенко А.Я, Черниковой И.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве долевой собственности удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя Общества с ограниченной ответственностью "Инвестор" на Общество с ограниченной ответственностью "Акриты" по следующим сделкам на отчуждение в его пользу долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 168 га, с кадастровым номером... :1481, находящийся примерно в 2730 м по направлению на северо-запад от орентира пересечения автодороги... и автодороги.., в границах плана ОАО "... ":

общая долевая собственность: 1/40, по договору купли-продажи между Корниенко В.П. и ООО "Инвестор" по цене 60000 (шестьдесят тысяч) рублей;

общая долевая собственность: 1/40, по договору купли-продажи между Корниенко А.В. и ООО "Инвестор" по цене 60000 шестьдесят тысяч) рублей;

общая долевая собственность: 1/40 по договору купли-продажи между Корниенко А.Я. и ООО "Инвестор" по цене 60000 (шестьдесят тысяч) рублей;

общая долевая собственность: 1/40 по договору купли-продажи между Черниковой И.В. и ООО "Инвестор" по цене 60000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение является основанием для регистрации права собственности за ООО "Акриты" на указанные доли земельных участков.

Управлению судебного департамента в Ставропольском крае выплатить ООО "Инвестор" зачисленные на депозитный счёт Управления судебного департамента в Ставропольском крае для учёта операций со средствами, поступающими во временное распоряжение по платежному поручению N 34 от 16.04.2019 денежные средства в размере 240000 рублей.

Апелляционную жалобу удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: