Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 02 октября 2019 г. по делу N 33-1583/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего - Шомахова Р.Х,

судей Мисхожева М.Б. и Тхагалегова З.Т,

при секретаре: Узденовой Ф.Р,

с участием: истца Черкесова А.З, представителя ООО "ПСФ "Дар-98" - Дзугулова А.Р,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тхагалегова З.Т. гражданское дело по иску Черкесов А.З. к Обществу с ограниченной ответственностью "ПСФ "Дар-98" об обязании зарегистрировать договор на участие в долевом строительстве,

по апелляционной жалобе ООО "ПСФ "Дар-98" на решение Черекского районного суда КБР от 08 июля 2019 года,

установила:

Черкесов А.З. обратился в суд с иском к ООО "ПСФ "Дар-98", в котором просил обязать Управление Росреестра по КБР зарегистрировать Договор N на участие в долевом строительстве, подписанный 24.06.2013г. между ООО "ПСФ-ДАР-98" и Черкесовым А.3.

В обоснование иска истец указал, что 24.06.2013г. между Черкесовым А.З. с одной стороны и ООО ПСФ "ДАР-98" с другой стороны заключен договор участия в долевом строительстве N. В соответствии с пунктом 1.1 Договора ответчик принимает истца в долевое строительство объекта долевого строительства: 4-х комнатная квартира общей площадью 151,74 кв.м, этаж 2, в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес"". В соответствии с пунктом 2.2. Договора цена договора (стоимость объекта долевого участия) установлена в размере 4 700 000 рублей, которые уплачены им в соответствии с условиями Договора, путем 100% оплаты. В соответствии с пунктами 1.3 и 4.1.1 Договора объект долевого строительства должен был быть передан не позднее 30.10.2014г. (III квартал 2014 + 30 дней).

Как следует из содержания Договора стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему. В 2016 году дольщики указанного многоквартирного дома направляли коллективную жалобу в Прокуратуру "адрес". По результатам проверки прокуратуры "адрес" в отношении ООО "ПСФ "Дар-98" возбуждено административное производство по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов й (или) иных объектов недвижимости), которое направлено в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства КБР для рассмотрения, по существу.

Материалами дела также подтверждается, что он направлял ответчику требования о регистрации вышеназванного договора, однако от регистрации ответчик уклонился, в связи с чем договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Несмотря на указанное, ответчик мер по регистрации договоров долевого участия не предпринял, фактически уклонился от регистрации.

Он обратился в Росреестр с заявлением о регистрации договора долевого участия и 26.02.2019г. регистрация договора долевого участия приостановлена.

Решением Черекского районного суда КБР от 08 июля 2019 года постановлено:

Исковые требования Черкесов А.З. - удовлетворить.

Обязать Управление Росреестра по КБР зарегистрировать Договор N на участие в долевом строительстве, заключенный 24.06.2013г. между ООО "ПСФ-ДАР-98" и Черкесовым А.3.

Не согласившись с данным решением, ООО "ПСФ-ДАР-98" подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Черекского районного суда КБР от 08 июля 2019 года и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивируя тем, что, разрешая спор, суд не учел, что основанием для отказа Управлением Росреестра Черкесову А.З. в регистрации договора долевого участия в строительстве, послужили не только факт отсутствия заявления ООО ПСФ "ДАР-98", но еще и ряд обстоятельств, о которых Черкесов А.З. был уведомлен.

Так, уведомлением об отказе государственной регистрации прав от 27.05.2019г. N N Управление Росреестра по КБР сообщило Черкесову А.З. все основания для отказа. При указанных обстоятельствах Черкесову А.З. следовало оспорить отказ Управления Росреестра по КБР, путем подачи соответствующего административного искового заявления по правилам, установленным КАС РФ, а не обращаться в суд с иском к ООО ПСФ "ДАР-98" об обязании зарегистрировать договор.

Кроме того, ООО ПСФ "ДАР-98" уклонившимся от регистрации себя не считает, поскольку никакого уведомления от Черкесова А.З. не получало. К моменту составления уведомления от 10.08.2018г, приложенного к исковому заявлению, а также на момент обращения Черкесова А.З. в регистрирующий орган (20.02.2019г.) дом был введен в эксплуатацию. Истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции не представлено доказательств того, что им ранее предпринимались попытки зарегистрировать вышеуказанный договор или обязать ответчика обратиться за регистрацией договора.

При этом, из буквального содержания ст. 4 Закона об участии в строительстве по договору участия в долевом строительстве следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику как уже существующей стороне предварительно заключенного договора. Процесс заключения данного вида договора включает в себя юридические действия как по приданию ему письменной формы, так и государственной регистрации, которая этот процесс завершает, и если указанное заключительное действие предполагается совершить после окончания процесса создания объекта (что подтверждается актом ввода в эксплуатацию), то это действие не может быть совершено, а договор считается не заключенным. Статья 4 Закона об участии в строительстве корреспондирует со ст. 433 ГК РФ, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Многоквартирный жилой дом "адрес" со встроенными помещениями, расположенный по адресу: КБР, "адрес" введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU N от 19.06.2017г. Из изложенного следует, что после ввода жилого дома в эксплуатацию не может быть зарегистрирован договор участия в долевом строительстве.

Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского Округа от 09.01.2007 N Ф08-8190/07 по делу N N и в Постановлении ФАС "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N N.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004г. N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство и государственной регистрации застройщиком договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома был заключен лишь 23.12.2014г. за N. Разрешение на строительство вышеуказанного многоквартирного дома было выдано Местной администрацией г.о. Нальчик 21.01.2015г. за N N. Поскольку на момент подписания договора на участие в долевом строительстве ООО ПСФ "ДАР-98" не обладало правами на земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, не имело разрешения на строительство, в связи с этим договор N на участие в долевом строительстве, подписанный 24.06.2013г. между ООО ПСФ "ДАР-98" и Черкесовым А.З. не может быть зарегистрирован Управлением Росреестра по КБР.

В отзыве на апелляционную жалобу Черкесов А.З. просит в удовлетворении жалобы отказать.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Тхагалегова З.Т, обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной представителем ответчика ООО ПСФ "ДАР-98" - Дзугуловым А.Р, выслушав возражения истца Черкесова А.З, Судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. N "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям решение суда не отвечает.

Судом по делу установлено, что 24.06.2013г. между Черкесовым А.З. и ООО "ПСФ "Дар-98" заключен Договор N на участие в долевом строительстве. Объект долевого строительства - жилое помещение в виде четырехкомнатной квартиры в 7 этажном доме площадью 151,74 кв.м, по адресу: "адрес" подлежащей передаче участнику долевого строительства застройщиком в течение 30 дней по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию (п. 4.1.1 Договора).

Согласно п. 2.2 Договора для строительства (создания) объекта долевого строительства участник долевого строительства уплачивает застройщику денежные средства в размере 4700000 руб.

Свои обязательства по оплате денежных средств истец исполнил, что не отрицалось ответчиком.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 160, 165 ГК РФ и Федеральный закон от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из того, что от регистрации Договора на долевое участие в строительстве ответчик уклоняется, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истца.

Вместе с тем, Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона договора (участник долевого строительства) уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из буквального содержания приведенной нормы следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию.

Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику.

Статья 4 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" корреспондирует со ст. 433 ГК РФ, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Согласно ст. 25.1 Федеральный закон от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшем на момент возникновения правоотношений сторон) на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве предоставляются документы с описанием создаваемого объекта недвижимого имущества. Предоставление акта ввода объекта в эксплуатацию при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве названной нормой не предусмотрено.

В то же время в п. 10 Инструкции Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 09.06.2005г. N (действовавшем на момент возникновения правоотношений сторон) указано, что для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства предоставляется, в том числе, разрешение на ввод в эксплуатацию. Тем самым подчеркивается различие между порядком государственной регистрации договора долевого строительства и права собственности дольщика.

Таким образом, из положений приведенных нормативных актов не следует, что регистрирующий орган может регистрировать одновременно право собственности одних участников долевого строительства на помещения в построенном доме и договоры участия в долевом строительстве с другими участниками на иные помещения в этом же доме.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Из материалов дела видно, что на момент заключения Договор N на участие в долевом строительстве от 24.06.2013г. ООО "ПСФ "Дар-98" не имело разрешения на строительство указанного дома и не имело правоустанавливающих документов на застраиваемый земельный участок.

Договор аренды земельного участка под строительство между Территориальным управлением Росимущества в КБР и ООО "ПСФ "Дар-98" заключен 23.12.2014г, разрешение на строительство выдано только 20.01.2015г.

Кроме того, из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что спорный дом введен в эксплуатацию 19.06.2017г, а истец обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управление Росреестра по КБР за государственной регистрацией договора на участие в долевом строительстве 20.02.2019г, что подтверждается уведомлениями о приостановлении регистрации сделки от 26.02.2019г. и об отказе государственной регистрации прав от 27.05.2019г.

Более того, Судебная коллегия считает необходимым отметить, что текст договора N на участие в долевом строительстве от 24.06.2013г. о регистрации которого истцом заявлен иск, не отвечает требованиям, предъявляемым к договорам долевого участия, так как в нем не содержится указания на гарантийный срок на объект долевого строительства, притом, что в силу п. 4 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор обязательно должен содержать такое условие, оно является существенным, а при отсутствии данного условия договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 указанного Федерального закона).

Таким образом, исследовав и оценив представленные документы, учитывая, что по вышеизложенным обстоятельствам Управление Росреестра по КБР отказало в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и, исходя из того, что поскольку договор N на участие в долевом строительстве от 24.06.2013г. не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, что в договоре отсутствует указание на гарантийный срок на объект долевого строительства, Судебная коллегия находит, что данный договор является незаключенным.

При таком положении, принимая во внимание, что истец не лишен права оформить спорную квартиру в собственность другим законным путем, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска.

При таких обстоятельствах, учитывая, что суд первой инстанции при принятии решения допустил нарушения положений п. 3 ч. 1 и ч. 2 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Черкесова А.З.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР,

определила:

Решение Черекского районного суда КБР 08 июля 2019 года отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Черкесов А.З. к Обществу с ограниченной ответственностью "ПСФ "Дар-98" об обязании Управление Росреестра по КБР зарегистрировать Договор N на участие в долевом строительстве, подписанный 24.06.2013г. между ООО "ПСФ-ДАР-98" и Черкесовым А.3, отказать.

Председательствующий Р.Х.Шомахов

Судьи М.Б.Мисхожев

З.Т.Тхагалегов