Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 июня 2019 г. по делу N 33-12505/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Подгорной Е.П,

судей

Яшиной И.В, Грибиненко Н.Н,

при секретаре

Параконном А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 января 2019 года по гражданскому делу N 2-2/2019 по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к Дубко Оксане Владимировне, Слабиковой Елене Григорьевне о расторжении договора аренды земельного участка, выселении, взыскании задолженности по арендной плате, пени, штрафа и по встречному иску Дубко Оксаны Владимировны к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании недействительным уведомления, взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Яшиной И.В, выслушав объяснения представителей истца - Ланцовой А.А, Клычевой У.М, представителя ответчика Дубко О.В. - Семенович Д.В, представителя ответчика Слабиковой Е.Г. - Питаевой У.В.

УСТАНОВИЛА:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - КИО Санкт-Петербурга) обратился в Кировский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Слабиковой Е.Г, Дубко О.В. о взыскании в равных долях задолженности по оплате арендной платы в размере 17511775 рублей 04 копейки за период с 01.07.2014 года по 30.06.2017 года, пени за просрочку платежа за период с 11.07.14 года по 09.06.17 года в размере 10738449 рублей 68 копеек, штрафа в размере 1612107 рублей 30 копеек, расторжении договора аренды земельного участка N02/ЗД-07929 от 25.07.2011 года, выселении с земельного участка, расположенного по адресу: "адрес".

Иск мотивирован тем, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка общей площадью 7066 кв. метров. В нарушение условий договора аренды ответчики не выполнили обязательства по своевременной оплате за аренду земельного участка. В соответствии с п. 1.2 договора аренды участок предоставлен для размещения объекта незавершенного строительства, изменение цели использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя. По результатам обследования земельного участка 16.02.17 года установлено, что в границах участка в нарушение вида разрешенного использования участка возведен многоквартирный жилой дом площадью 8505,3 кв. метров; объекты незавершенного строительства не обнаружены.

В соответствии с п. 6.3.1 договора нарушение п. 1.2 договора является основанием для досрочного расторжения договора.

Дубко О.В. предъявила встречные исковые требования к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании недействительной односторонней сделки - уведомления ответчика об изменении арендной платы за земельный участок к Договору N 02/3Д-0729 от 25.07.2011 года N24412-44 от 22.03.2016 года (исх.N 61079-5.2) в части установления величины квартальной арендной платы за земельный участок, кадастровый номер N.., расположенный по адресу: "адрес", площадью 7066 кв. метров, за период с 01.04.2015 года по 30.11.2015 года в размере 1416062 рубля 73 копейки, с 01.12.2015 года 1 679 278 рублей 44 копейки в связи с применением кода функционального использования территории Кн-18.

Мотивировала требования тем, что при проведении сверки расчетов между сторонами представителю Дубко О.В. было вручено оспариваемое уведомление с увеличенной арендной платой за земельный участок. В деле отсутствуют доказательства надлежащего направления уведомления в адрес Дубко О.В. Полагала одностороннее изменение размера арендной платы недействительным, нарушающим требования закона. Арендодатель не вправе произвольно устанавливать размер платы за аренду государственных и муниципальных земель, так как при аренде данных земель применяются регулируемые цены. Размер арендной платы определяется исходя из законодательно утвержденных ставок с учетом коэффициентов дифференциации по зонам градостроительной ценности и коэффициентов для расчета базовых размеров арендной платы, учитывающих вид функционального использования земельного участка, вид деятельности и категории арендаторов. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка, в том числе, зданий и сооружений. Кн 18 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы (за исключением игорного бизнеса). В соответствии с п. 3.1.2 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, утвержденных Постановлением Правительства СПб от 26.11.09 года N1379, арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в отношении которых собственником принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции и восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, рассчитывается по кодам Кн-10.1, 10.2.

В пункте 3.4 договора аренды, заключенного между сторонами, арендная плата за пользование земельным участком установлена в рублях, рассчитана в фиксированной сумме. Приложением к договору является расчет арендной платы, выполненный с применением кода функционального использования территории (Кн) 10.1.

В оспариваемом уведомлении не содержится обоснования причины и основания изменения кода функционального использования Кн 18. Между тем, согласно п. 1.2 дополнительного соглашения к договору аренды после завершения строительства цель использования земельного участка подлежит изменению сторонами, исходя из функционального назначения объекта недвижимости, расположенного на участке. Дубко О.В. указала, что использовала земельный участок по назначению, достроила и реконструировала объект незавершенного строительства, что не противоречит дополнительному соглашению к договору аренды.

Ответчик указала, что право собственности на построенный на земельном участке многоквартирный дом признано решением Выборгского районного суда от 15.02.16 года, решение вступило в законную силу. Право собственности на квартиры зарегистрировано 20.06.16 года. С указанной даты действие договора аренды прекратилось и арендная плата с 01.07.16 года уплате не подлежит.

10.09.18 года Дубко О.В. уточнила требования встречного иска, просила взыскать с Комитета имущественных отношений 2088960 рублей 27 копеек излишне уплаченной арендной платы по договору N 02/3Д-0729 аренды земельного участка от 25.07.2011 года.

Мотивировала требования тем, что за период с 01.07.14 года по 20.06.16 года в счет арендной платы уплатила 2689367 рублей 17 копеек. Из расчета истца с применением коэффициента, указанного в договоре аренды, размер арендной платы за указанный период составил 600406 рублей 90 копеек.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2019 в удовлетворении исковых требований КИО Санкт-Петербурга отказано.

Встречные исковые требования Дубко О.В. удовлетворены.

Суд признал недействительным уведомление Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга N24412-44 от 22.03.16 года в части установления величины арендной платы за земельный участок, кадастровый паспорт N.., за период с 01.04.15 года по 30.11.15 года в размере 1416062 рубля 73 копейки, с 01.12.15 года 1679278 рублей 44 копейки.

С Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Дубко Оксаны Владимировны взыскано 2088960 рублей 27 копеек, судебные расходы 300 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик КИО Санкт-Петербурга просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции на 21.08.2000).

Правила о форме договора установлены статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).

Частью первой статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.07.2011 года между КУГИ СПб (Арендодатель) и Соколенко Т.Н (Арендатор) заключен Договор N02/ЗД-07929 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в пользование и владение два земельных участка:

1. кадастровый номер "... ", расположенный по адресу: "адрес", площадью 7066 кв. метров (участок 1);

2. кадастровый номер "... ", расположенный по адресу: "адрес", площадью 2930 кв. метров (участок 2).

Согласно п. 3.1. договора аренды срок действия договора аренды до 24.06.2060 года.

28.02.2013 года между Соколенко Т.Н. и Дубко О.В. заключено соглашение уступки права аренды в связи с продажей объектов незавершенного строительства. В соответствии с условиями соглашения Дубко О.В. приняла права аренды у Комитета по управлению городским имуществом на участок 1 по Договору N 02/3Д-07929 аренды земельного участка от 25.07.2011 года. Участок 2 исключен из Договора в качестве объекта аренды (пункт 1 соглашения).

28.02.13 года между Соколенко Т.Н. и Дубко О.В. заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства:

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N.., площадь застройки 940,3 кв. метра, степень готовности 49% объект-1);

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N.., площадь застройки 191,7 кв. метра, степень готовности 59% (объект-2);

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N.., площадь застройки 54,2 кв. метра, степень готовности 69% (объект-3).

04 марта 2013 года между Комитетом по управлению городским имуществом и Дубко О.В, Слабиковой Е.Г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N02\ЗД-07929 от 25.07.11 года.

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды участок 1 (земельный участок зона N.., кадастровый номер N.., расположенный по адресу: объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: "адрес", площадью 7066 кв. метров).

Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: участок 1 предоставляется для размещения объекта незавершенного строительства (код функционального использования 10.1). После завершения строительства цель использования объекта недвижимости подлежит изменению сторонами исходя из функционального назначения объекта недвижимости, расположенного на участке 1.

25.12.12 года между Соколенко Т.Н. и Слабиковой Е.Г. заключено соглашение уступки прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер N.., в связи с продажей объекта незавершенного строительства.

04.03.13 года между Комитетом по управлению имуществом Санкт-Петербурга и Слабиковой Е.Г. заключен договор аренды земельного участка N02\ЗД-8093, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок зона 6, кадастровый номер N.., находящийся по адресу: "адрес", площадью 2930 кв. метров.

Согласно выписке из ЕГРП от 02.11.17 года земельный участок с кадастровым номером N.., площадью 7066 кв. метров, расположенного по адресу: "адрес", находится в аренде с 11.08.11 года по 24.07.60 года, правообладатель Дубко Оксана Владимировна, основание - договор аренды земельного участка от 25.07.11 года, дополнительное соглашение от 04.03.13 года, соглашение об уступке прав аренды от 28.02.13 года.

Разрешая заявленные исковые требования к Слабиковой О.Г, суд пришел к обоснованному выводу, что требования заявленные в рамках договора аренды N02/3Д/07929 от 25.07.2011 года о взыскании задолженности по оплате арендной платы в размере 17 511 775,04 рубля за период с 01.07.2014 по 30.06.2017 года, пени за просрочку платежа в размере 10738449,68 рублей, штрафа -1612107,30 рублей, расторжении договора и выселении с земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", удовлетворению не подлежат, так как в заявленный период Слабикова Е.Г. не являлась стороной спорного договора.

Разрешая заявленные исковые требования к Дубко О.В, суд приняв во внимание произведенную оплату по договору земельного участка в период с 01.07.2014 по 27.05.2016 подтвержденную платежными поручениями, пришел к выводу, что обязательства по оплате по договору аренды земельного участка в период с 01.07.14 года по 27.05.16 года Дубко О.В. исполнила, в связи чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном толковании и применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчиком Дубко О.В. были нарушены п.п. 1.2. и 2.3 договора являлись предметом оценки суда первой инстанции и были обоснованно отклонены, соответствующие выводы мотивированно изложены в решении, оснований не согласиться с ними судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора N 02/3Д-07929 аренды земельного участка от 25.07.2011 года участок 1 предоставлен для размещения объектов незавершенного строительства (код функционального использования-10.1).

В соответствии с пунктом 1.2 дополнительного соглашения к Договору от 04.03.2013 года участок 1 предоставлен для размещения объекта незавершенного строительства (код функционального использования-10.1). После завершения строительства цель использования Участка подлежит изменению сторонами исходя из функционального назначения объекта недвижимости, расположенного на участке 1.

В силу п. 2.3. Положения код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе, зданий и сооружений.

Код функционального использования территории Кн-18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы (за исключением игорного бизнеса).

В соответствии с пунктом 3.1.2 Положения, в редакции, действующей до 28.12.16 года, арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, рассчитывается по кодам Кн-10.1, 10.2.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15.02.2016 года подтверждено, что объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: "адрес", площадью 7066 кв.метров, достроен и реконструирован Дубко О.В. Результатом строительных работ явилось возведение многоквартирного дома. Указанным решением право собственности на многоквартирный дом по основаниям части 3 ст. 222 ГК РФ признано за Дубко О.В. Решение Выборгского районного суда Санкт-Петребурга обжаловано Комитетом имущественных отношений в апелляционном порядке по тем основаниям, что Комитет не был привлечен к участию в деле.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25.12.18 года решение Выборгского районного суда от 15.02.2016 года по делу N 2-553/16 отменено, в удовлетворении исковых требований Дубко О.В. отказано.

Отказ в удовлетворении требований Дубко О.В. мотивирован тем, что в настоящее время зарегистрировано право собственности иных собственников. Признание права собственности за Дубко О.В. на квартиры, уже отчужденные ею, нарушат права нынешних собственников объектов недвижимости, не влечет восстановление ее прав.

Судебная коллегия пришел к выводу о том, что Дубко О.В. фактически использовала земельный участок в соответствии с договором аренды, не вступая в противоречие, поскольку дополнительным соглашением от 04.03.2013 года предусмотрено, что после завершения строительства цель использования участка подлежит изменению сторонами исходя из функционального назначения объекта недвижимости; дом построен в территориальной зоне, отведенной, в том числе, для застройки жилых домов, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, соответствует требованиям пожарной безопасности, сохранение дома угрозы жизни и здоровья граждан не создаст.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания за Дубко О.В права собственности на данный многоквартирный дом, подтвердил правомерность регистрации прав за Дубко О.В. на вновь созданный объект недвижимости и законность отчуждения ею помещений в пользу третьих лиц.

Кроме того, к материалам дела представителем ответчика приобщены копии свидетельств о регистрации права собственности Дубко О.В на квартиры многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес", подтверждающие факт внесения записи о регистрации права на вновь созданные объекты недвижимости-квартиры 20.06.2016 года, а также выписки из ЕГРП, подтверждающие, что в настоящее время квартиры Дубко О.В. отчуждены и принадлежат третьим лицам.

Удовлетворяя встречные исковые требования Дубко О.В. о признании незаконным уведомления, суд пришел к выводу, что данное уведомление от 22.03.16 года, изменяющее размер обязанностей Дубко О.В, следует считать односторонней сделкой, совершенной без соблюдения требований к ее совершению и не влекущей юридических последствий, на основании чего признал недействительным уведомление КИО Санкт-Петербурга N 24412-44 от 22.03.2016 в части установления величины квартальной арендной платы за спорный земельный участок.

Ссылки в апелляционной жалобы на п. 8.1 Договора в соответствии с которым, в случае изменения адреса или иных реквизитов стороны договора обязаны уведомить об этом друг друга в недельный срок со дня таких изменений, а также на пропуск ответчиком срока исковой давности для предъявления требований о признании уведомления недействительным также являлись предметом оценки суда первой инстанции и были обоснованно отклонены.

Так, из материалов дела следует, что уведомлением от 22.03.2016 года N24412-44 Комитетом имущественных отношений СПб в одностороннем порядке изменена арендная плата за земельный участок к Договору N02/3Д-07929 от 25.07.2011 года, установлены следующие квартальные ставки арендной платы:

с 01.04.2015 года по 30.11.2015 года- 1 416 062, 73 рубля,

с 01.12.2015 года-1 679 278 рублей.

Указанное уведомление содержит ссылку на Закон Санкт-Петербурга от 05.12.07 года "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", п. 1.9 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.12.14 года N1137 "О внесении изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга от 26.11.09 года N1379", п. 3.6 договора аренды земельного участка.

Из текста уведомления следует, что оно было направлено в адрес Дубко О.В. по адресу: "адрес", между тем согласно адресной справке о прописке Дубко О.В. с 27.10.14 года зарегистрирована по адресу: "адрес".

Порядок уведомления об измененной ставке арендной платы, предусмотренный условиями договора, истцом не соблюден. Уведомление датировано 22.03.2016 года, однако размер арендной платы изменен в одностороннем порядке с 01.04.2015 года, то есть на период, превышающий год до направления уведомления.

Текст уведомления не содержит обоснования причины увеличения арендной платы за земельный участок.

Из пояснений представителя ответчика данных в суде первой инстанции следует, что уведомление от 22.03.16 года не было получено ответчиком. Судом установлено, что уведомление направлено по адресу, по которому ответчик не проживала с 28.10.14 года.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что имеются основания для восстановления ответчику срока для оспаривания уведомления от 22.03.16 года, поскольку он пропущен по уважительной причине. Уведомления направлено ответчику по адресу, по которому ответчик не проживал на 2016 год. Судом установлено, что о наличии уведомления от 22.03.16 года представителю ответчика стало известно при рассмотрении данного гражданского дела.

Таким образом, суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы районного суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.

Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 января 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -