Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 18 сентября 2019 г. по делу N 33-2751/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Ноевой В.В., судей Игнатьевой А.Р., Сыреновой С.Н.,

при секретаре Алексеевой В.Ш,

с участием истца Смирникова Ф.Н, представителя истца Портнягиной А.П, представителя ответчика Таюрского Г.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам истца и ответчика на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 21 декабря 2018 года, которым

по иску Смирникова Ф.Н. к Белоусовой О.С. о признании права общей долевой собственности на земельный участок и выделе из него доли,

постановлено:

Иск удовлетворить частично.

Признать право общей долевой собственности Белоусовой О.С. (доля в праве ***), Смирникова Ф.Н. (доля в праве ***) в отношении земельного участка с кадастровым N.., площадью *** кв.м, расположенного по адресу:...

Осуществить выдел доли Смирникова Ф.Н. из земельного участка с кадастровым N.., площадью *** кв.м, расположенного по адресу:.., путем образования земельного участка площадью *** кв.м, обозначенного в приобщенном к материалам дела межевом плане от 06 декабря 2018 г, подготовленному кадастровым инженером ООО " ********", как N.., за исключением из него территории, обозначенной в названном межевом плане как N... площадью *** кв.м. (координаты поворотных точек Н2 (Н5), Н6, Т1, Т2), согласно координатам поворотных точек, обозначенных в данном межевом плане Т1, Т2, Н8 (Н3), Н7.

В остальной части иска отказать.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности Смирникова Ф.Н. и Белоусовой О.С. в отношении вновь образуемых земельных участков с обременением данных земельных участков в виде ипотеки в пользу АО "Российский сельскохозяйственный банк".

Заслушав доклад судьи Сыреновой С.Н, объяснения лиц, участвующих по делу, судебная коллегия

установила:

Смирников Ф.Н. обратился в суд с указанным иском к Белоусовой О.С. В обоснование своих требований указал, что ответчик является собственником земельного участка общей площадью *** кв.м, расположенным по адресу:... На данном земельном участке расположены два нежилых здания, собственником которых также являлась Белоусова О.С. На основании договора купли-продажи от 18.12.2013 Белоусова О.С. продала ООО " ********" здание с кадастровым N... по адресу:.., а также земельный участок под ним. ООО " ********" право собственности на земельный участок не зарегистрировало.

На основании договора купли-продажи от 14.10.2016 по результатам электронных торгов в рамках процедуры банкротства ООО " ********" истец приобрел нежилое здание с кадастровым N... Данное здание расположено на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Белоусовой О.С, при этом участок обременен ипотекой в пользу АО "Россельхозбанк". Считает, что приобретая нежилое здание по договору купли-продажи имущества на торгах, он приобрел и право на земельный участок, необходимый для его использования. Доля в праве собственности на земельный участок возникает у покупателя нежилого здания в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на это здание независимо от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Истец просил с уточнением исковых требований признать за ним право долевой собственности в размере *** доли на земельный участок с кадастровым N... по адресу:... общей площадью *** кв.м, разрешенное использование - под магазин, выделить его долю в натуре путем образования земельного участка общей площадью *** кв.м, с номером обозначения N... на межевом плане от 06.12.2018 с обозначением характерных точек границ Н5, Н6, Н7, Н8, Н5, при этом часть земельного участка с условным N... -выделить под сервитут, площадью *** кв.м. с обозначением характерных точек границ Т1, Т2, Н5, Н6, Т1.

Судом вынесено вышеуказанное решение.

Не согласившись с данным решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит изменить решение, удовлетворить иск в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

Также не согласился с решением ответчик, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в иске в полном объеме, ссылаясь на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права.

Истец Смирников Ф.Н. и его представитель в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, с доводами жалобы ответчика не согласились.

Представитель ответчика Таюрский Г.В. в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы Белоусовой О.С, не согласился с доводами жалобы истца, пояснив, что сделка, по которой Смирников Ф.Н. приобрел здание, является ничтожной, поскольку здание продано без земельного участка, что противоречит правовому принципу единства земельного участка и объекта недвижимости на нем.

Ответчик Белоусова О.С, представитель третьего лица АО "Россельхозбанк" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб истца и ответчика, дополнения к апелляционной жалобе истца, заслушав объяснения явившихся сторон, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ответчик Белоусова О.С. является собственником земельного участка с кадастровым N.., общей площадью *** кв.м, расположенного по адресу:... Также Белоусовой О.С. принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым N.., расположенное на данном земельном участке.

18.12.2013 на основании договора купли-продажи нежилого здания Белоусова О.С. продала ООО " ********" объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым N... по адресу:... (п. 1.1.1 договора). Согласно п. 1.3 договора одновременно с передачей права собственности на объект продавец (Белоусова О.С.) передает покупателю (ООО " ********") право собственности на земельный участок под ним. ООО ********" не зарегистрировало переход права собственности на приобретенные здание и земельный участок.

В последующем Белоусова О.С. данным земельным участком обеспечила кредитный договор от 19.12.2013, заключенный между ОАО "Россельхозбанком" и ООО " ********", путем заключения с Банком договора ипотеки от 19.12.2013.

Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда РС(Я) от 04.06.2014 удовлетворен иск Белоусовой О.С. к ООО " ********" о понуждении покупателя к государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание с кадастровым N... по адресу:... по договору купли-продажи от 18.12.2013.

Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда РС(Я) от 05.12.2014 отказано в удовлетворении иска ООО " ********" к Белоусовой О.С. о расторжении договора купли-продажи от 18.12.2013.

Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда РС(Я) от 27.12.2015 отказано в удовлетворении иска ООО " ********" к Белоусовой О.С. о признании договора купли-продажи от 18.12.2013 незаключенным, взыскании неосновательного обогащения и убытков.

14.10.2016 на основании договора купли-продажи имущества на торгах Смирников Ф.Н. приобрел у ООО " ********" нежилое здание с кадастровым N.., общей площадью *** кв.м, расположенное по адресу:... В соответствии с п. 1.2 данного договора имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании решения Якутского городского суда РС(Я) от 04.06.2014. Согласно п. 1.3 продаваемое имущество обременено в пользу АО "Россельхозбанк" на основании договора о залоге недвижимости N... от 19.12.2013. Данный договор совершен с ведома и с разрешения АО "Россельхозбанк", обременение в пользу которого со здания после его отчуждения было снято.

Право собственности Смирникова Ф.Н. на нежилое здание с кадастровым N.., общей площадью *** кв.м, расположенное по адресу:... зарегистрировано в Управлении Росреестра по РС(Я) 25.11.2016.

Разрешая спор, суд первой инстанции сделал вывод о том, что право собственности на спорный земельный участок возникло у ООО " ********" с момента государственной регистрации перехода права собственности к нему на нежилое здание. То обстоятельство, что в договоре купли-продажи здания на торгах от 14.10.2016, заключенном между Смирниковым Ф.Н. и ООО " ********", не указано на передачу здания совместно с земельным участком, не означает, что отчуждено только здание без земельного участка, на котором оно расположено, в связи с чем пришел к выводу об обоснованности иска Смирникова Ф.Н, со ссылкой на п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 18 декабря 2013 г.), если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности иска, поскольку они подтверждаются совокупностью исследованных по делу доказательств.

18.12.2013 на основании договора купли-продажи нежилого здания Белоусова О.С. продала ООО " ********" объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым N... по адресу:... (п. 1.1.1 договора). Согласно п. 1.3 договора одновременно с передачей права собственности на объект продавец передала покупателю ООО " ********" право собственности на земельный участок под ним.

Смирников Ф.Н. на основании договора купли-продажи имущества на торгах от 14.10.2016, заключенным с ООО " ********" приобрел в собственность нежилое здание, общей площадью *** кв.м. по адресу:...

На основании п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из буквального толкования закона следует, что, выполняя служебную роль при здании, самостоятельным объектом гражданского права такие земельные участки не являются. При отчуждении здания они следуют его судьбе, переходя к новому собственнику на тех же условиях и в том же объеме.

Между тем, право собственности на спорный земельный участок осталось зарегистрированным за Белоусовой О.С, которая в соответствии с договором купли-продажи здания от 18.12.2013 одновременно передала покупателю право собственность на здание и земельный участок по ним.

Исходя из установленных обстоятельств, приведенных норм права, при продаже Смирникову Ф.Н. на основании договора купли-продажи имущества на торгах от 14.10.2016, заключенным с ООО " ********", при переходе права собственности на нежилое здание, перешло также право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что истец Смирников Ф.Н. приобрел право собственности на соответствующую часть земельного участка, являются обоснованными.

Учитывая, что ООО " ********" приобрели у Белоусовой О.С. вышеуказанное здание и земельный участок только под ним, принимая во внимание, что земельный участок под зданием в соответствии с заключением землеустроительной экспертизы N... имеет площадь *** кв.м. Выводы суда о выдели доли Смирникову Ф.Н. из земельного участка с кадастровым N.., площадью *** кв.м. путем образования земельного участка площадь *** ( *** доли) являются законными и обоснованными.

Также правомерен вывод суда о необоснованности требования истца об установлении сервитута на территории земельного участка ЗУ2/чзу1, поскольку заявлять требования об установлении на нем сервитута для ответчика истец не уполномочен.

Между тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о применении в данном споре положений п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Из п. 1 ст. 36 (ст. 39.20 действующей редакции) ЗК РФ следует, что собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя частного права собственности.

По данному делу спорный земельный участок находится в собственности частного лица Белоусовой О.С, а не у публичного собственника, поэтому п. 1 ст. 36 ЗК РФ не подлежал применению.

Кроме того, судебная коллегия не согласна с решением суда об обременении вновь образуемых земельных участков в виде ипотеки в пользу АО "Российский сельскохозяйственный банк".

Смирников Ф.Н. на основании договора купли-продажи имущества на торгах от 14.10.2016 приобрел в собственность нежилое здание, общей площадью *** кв.м. по адресу:...

Продавец проинформировал покупателя, что указанное имущество на момент заключение договора обременено в пользу АО "Россельхозбанк" на основании договора о залоге недвижимости от 19.12.2013.

Обременение имущества прекращается после полной оплаты стоимости имущества покупателем (п.1.6 Договора купли продажи имущества на торгах от 14.10.2016).

Платежным поручением от 03.11.2016 подтверждается полная оплата Смирникова Ф.Н. по договору купли-продажи имущества на торгах от 14.10.2016, в связи с чем обременение имущества в пользу АО "Россельхозбанк" на основании договора о залоге недвижимости от 19.12.2013 должно было быть прекращено.

Кроме того, в соответствии с определением Арбитражного Суда Республики Саха (Якутия) от 17.04.2017 дело N... конкурное производство в отношении должника ООО " ********" завершено.

На основании изложенного, резолютивная часть решения суда должна быть уточнена, а именно ссылка в резолютивной части решения на обременение вновь образуемых земельных участков Смирникова Ф.Н. и Белоусовой О.С. в виде ипотеки в пользу АО "Российский сельскохозяйственный банк" должна быть исключена.

Доводы жалобы истца о незаконности произведенного судом раздела земельного участка, отличного от заявленного истцом варианта и экспертного заключения N.., а именно выдела истцу участка в размере *** кв.м, являются несостоятельными, поскольку истцом по договору был приобретено только здание и соответственно земельный участок под ним в размере *** кв.м.

Кроме того, собственник здания должен доказать, что для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости необходим земельный участок именно требуемой им площади, однако истцом не представлено надлежащих доказательств в подтверждение соответствия площади земельного участка, на который он претендуют, установленным действующим законодательством нормам отвода земель.

Вместе с тем, в судебном заседании суда апелляционной инстанции Смирников Ф.Н. пояснил, что земельным участком площадью *** кв.м с обозначением характерных точек границ (Т2, н2,н2, н6, Т1) пользуется, спор в этой части по землепользованию по назначению между ним и Белоусовой О.С. отсутствует.

Доводы жалобы ответчика о том, что истец Смирников Ф.Н. не имеет право на земельный участок, поскольку его не приобретал, являются несостоятельными и основанными на неправильном толковании норм материального права.

Таким образом, решение вынесено законно и обоснованно, в связи с чем отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 21 декабря 2018 г. по делу по иску Смирникова Ф.Н. к Белоусовой О.С. о признании права общей долевой собственности на земельный участок и выделе из него доли оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Уточнить решение суда, исключив ссылку на обременение вновь образуемых земельных участков Смирникова Ф.Н. и Белоусовой О.С. в виде ипотеки в пользу АО "Российский сельскохозяйственный банк", изложив 5 абзац резолютивной части решения часть в следующей редакции:

"Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности Смирникова Ф.Н. и Белоусовой О.С. в отношении вновь образуемых земельных участков.".

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: В.В. Ноева

Судьи: А.Р. Игнатьева

С.Н. Сыренова