Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 30 сентября 2019 г. по делу N 33-3280/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Бережновой О.Н., судей Холмогорова И.К., Топорковой С.А. при секретаре Комюстюровой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Якутске

"30" сентября 2019 года

дело по апелляционной жалобе представителя истца Еремеевой Л.П. на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 25 декабря 2018 года, которым по гражданскому делу по иску Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска к Мельникову В.И. о взыскании задолженности по арендной плате

п о с т а н о в л е н о:

В иске Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска к Мельникову В.И. о взыскании задолженности по арендной плате отказать.

Заслушав доклад судьи Топорковой С.А, пояснения представителя истца Округиной А.С, представителя ответчика Мекумянова В.П, судебная коллегия

установила:

Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска обратился в суд с иском Мельникову В.И. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N... от 23 декабря 2014 г. в размере 2 823 061 руб. 03 коп, в том числе основной долг по арендной плате - 1 856 634 руб. 96 коп, пени - 966 426 руб. 07 коп.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик, заключивший договор аренды, не выполняет принятые на себя обязательства по своевременной оплате арендуемого земельного участка с кадастровым N.., расположенном по адресу:.., площадью *** кв.м. Вид разрешенного использования - под производственную базу ********. Срок действия договора аренды: с 23.12.2014 г. по 23.12.2017 г.

Судом вынесено вышеуказанное решение.

Не согласившись с данным решением, представитель истца Еремеева Л.П. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Указала на то, что судом не учтена уточненная сумма задолженности; оплаченная ответчиком сумма в размере... руб. не засчитывается в оплату арендной платы, а является платой за выкуп права на заключение договора аренды.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 20 февраля 2019 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым с Мельникова В.И. в пользу ДИЗО Окружной администрации г. Якутска взыскана задолженность по арендной плате в размере 2 823 061 руб. 03 коп, а также госпошлина в доход местного бюджета в размере 22 315 руб. 30 коп.

Постановлением Президиума Верховного суда РС (Я) от 30.08.2019 г. кассационная жалоба Мельникова В.И. удовлетворена, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от 20.02.2019 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

Ответчик о месте и времени судебного заседания надлежаще извещен, о причинах неявки в суд апелляционной инстанции не сообщил.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в установленном п. 2 ч. 1 ст. 14, ст. 15 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" порядке на сайте Верховного Суда Республики Саха (Якутия).

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание, что участвующие в деле лица извещены о времени и месте судебного заседания в срок достаточный для подготовки и обеспечения явки в судебное заседание, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что распоряжением Окружной администрации г. Якутска N... от 10 сентября 2014 г. Управлению муниципального заказа поручено организовать и провести торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым N.., расположенного по адресу:.., площадью *** кв.м, вид разрешенного использования - под производственную базу ********.

Распоряжением определены основные условия проведения торгов: форма - открытый аукцион; вид приобретаемого права - аренда; размер арендной платы за земельный участок на один год -... руб.... коп.; начальная цена по продаже права на заключение договора аренды земельного участка -... руб.; размер задатка - *** % от начальной цены по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

10 ноября 2014 г. проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды, победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым N... признан единственный участник аукциона Мельников В.И.

23 декабря 2014 г. между сторонами был заключен договор аренды N... от 23.12.2014 г, по условиям которого ДИЗО Окружной администрации г. Якутска предоставляет в аренду Мельникову В.И. земельный участок с кадастровым N.., расположенный по адресу:.., площадью *** кв.м. Срок действия договора аренды указан с 23 декабря 2014 г. по 23 декабря 2017 г.

По условиям договора аренды начисление арендной платы за земельные участки осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка и вносится арендатором 2 раза в год равными долями не позднее 15 апреля и 15 октября (п.2.2). Расчет годовой арендной платы указывается в приложении N 3, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (п.2.3).

Согласно расчету истца от 08 июня 2017 г. размер задолженности по арендной плате составляет 2 823 061,03 руб, в том числе арендная плата за период с 06 августа 2015 г. (с даты подписания акта приема-передачи) по 30 июня 2017 г. - 1 836 634, 96 руб, пени за период с 16 октября 2015 г. по 08 июня 2017 г. - 966 426,07 руб.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 09 июня 2017 г. стороны определили, что участок предоставляется под ********. К соглашению имеется протокол разногласий.

Согласно Приложению N 1 к дополнительному соглашению с учетом нового вида разрешенного использования размер годовой арендной платы за период с 09 июня 2017 г. по 31 декабря 2017 г. составил... руб.

Из представленных ответчиком платежных документов следует, что ответчик выплатил истцу в добровольном порядке... руб. 14 ноября 2014 г. и... руб.... коп. в мае 2016 года.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что внесенная ответчиком сумма является задатком и подлежит зачету в счет арендной платы по договору аренды, не согласившись с требованием истца, полагавшим внесенные ответчиком суммы подлежащими зачислению в счет продажи права на заключение договора аренды земельного участка, а не арендных платежей.

С выводами суда судебная коллегия соглашается ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 34 Земельного кодекса РФ (здесь и далее положения законодательства приводятся в редакции, действующей на момент проведения торгов 10 ноября 2014 г.) граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

В силу статьи 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса. Право субъектов Российской Федерации на осуществление управления и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, установлено пунктом 2 статьи 10 Земельного кодекса РФ.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса, пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и данным Кодексом (пункт 4 статьи 38 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 2 Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" организация и проведение торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются применительно к утвержденным настоящим Постановлением Правилам; организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними; орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков: определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов; заключают договоры купли-продажи или аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 24 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокий размер арендной платы за земельный участок.

При этом п. 8 Правил содержит перечень сведений, которые должно содержать извещение о проведении торгов, в частности, в п. "е" начальную цену предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления.

В п. 15 Правил закреплено, что претендент не допускается к участию в торгах в случае, если не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет, указанный в извещении о проведении торгов. В протоколе указывается размер арендной платы (п. 25).

В соответствии с п. 27 Правил внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы, что не противоречит положениям абз. 2 ч. 5 ст. 448 ГК РФ.

Аналогичные положения содержатся в Нормативном правовом акте Якутской Городской Думы от 14.11.2012 г. N 93-НПА "О порядке управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе "Город Якутск", при этом в п. 4 которого указано на определение собственником земельного участка формы проведения торгов (конкурс, аукцион), начальной цены предмета торгов (конкурсов, аукционов) и суммы задатка.

Таким образом, вышеуказанные нормы не содержат указания на такое обязательное условие для участия в аукционе, как выкуп права на заключение договора аренды земельного участка.

Поскольку в основу принятого Окружной администрацией города Якутска Распоряжения от 10.09.2014 г. N... были положены вышеуказанные нормативные акты, не предусматривающие установление начальной цены по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правового обоснования для взыскания указанных сумм с ответчика и определения суммы задолженности ответчика по арендным платежам без учета внесенного ответчиком задатка, что нельзя признать правомерным при установленных обстоятельствах по делу.

Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 448 ГК РФ от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) внесение задатка является условием приобретения статуса участника торгов. Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Соглашение о задатке может быть также достигнуто по правилам п. 3 ст. 438 ГК РФ

Доказательств наличия такого соглашения либо акцепта судебной коллегией также не установлено. Как следует из пояснений представителя ответчика, участвуя в торгах, Мельников В.И. полагал, что внесение задатка является обязательным условием для участия и включается в сумму арендной платы, а потому само по себе участие в рассматриваемых торгах не означает наличие согласия Мельникова В.И. на оплату стоимости выкупа права на участие в аукционе. В материалы дела не представлены доказательства, что ответчиком вносились данные суммы в качестве оплаты за право на участие в аукционе.

Данные доводы ответчика подтверждаются планом реструктуризации долгов арендатора, не содержащего указания на задолженность за право на участие в аукционе (л.д. 45) и платежными поручениями об оплате сумм по договору с указанием на внесение денежных средств в счет арендных платежей (л.д. 84-85).

Более того, внесение ответчиком задатка, предусмотренного в п. 2.9 рассматриваемого Распоряжения администрации и определенного в размере 20 % от цены по продаже права на заключение договора аренды, не означает признание ответчиком обязанности по внесению начальной цены по продаже такого права и наличия соглашения, заключенного в акцептном порядке, а также исключает его обязанность по внесению платы за право на участие в аукционе. При этом внесение денежных средств ответчиком подтверждает обратное, а именно внесение сумм по арендной плате.

Кроме того, из договора аренды земельного участка от 23.12.2014 г. N... следует, что расчет годовой арендной платы указывается в Приложении N 3, которое является неотъемлемой частью Договора.

Расчет платы за землю (Приложение N 3 к Договору) также не содержит указания на внесение иных сумм, кроме арендной платы.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции дал правильную оценку доводам истца о внесении ответчиком сумм в счет продажи права на заключение договора аренды земельного участка, а не арендных платежей, ссылаясь на незаконность удержания сумм по продаже права на заключение договора и взыскания с ответчика суммы задолженности.

Согласно действовавшему до 01 марта 2015 г. пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Такой порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельными участками, находящихся в собственности городского округа "Город Якутск", на момент проведения спорного аукциона был установлен вышеуказанным нормативным правовым актом Якутской городской Думы, из которого следует, что размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности городского округа "город Якутск", определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы за земельный участок (пункт 2.1.).

В случае изменения законодательства и нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы, арендная плата земельных участков может изменяться, но не чаще одного раза в год (пункт 2.4.).

Муниципальное казенное учреждение "Агентство земельных отношений" Окружной администрации города Якутска производит расчет арендной платы за землю в соответствии с заключенными договорами аренды земельных участков и ставками арендной платы за землю, утвержденными на текущий год (пункт 3.5.).

Из указанных положений закона следует, что в случае заключения договора аренды по результатам аукциона, начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды должен являться размер ежегодной арендной платы или размер ставки арендной платы за земельный участок.

Как следует из материалов дела, Мельников В.И. участвовал в торгах, ему не было отказано в принятии заявки, торги не были отменены, Мельников В.И. признан победителем аукциона, с ним заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, земельный участок ему передан, соответственно, задаток в размере... руб. был внесен ответчиком и на основании абзаца 2 пункта 4 статьи 448 ГК РФ (единовременный платеж) подлежит зачету в счет исполнения обязательств по заключенному договору аренды.

После проведения аукциона Мельников В.И. перечислил на счет истца две суммы в размере... руб. 14 ноября 2014 года и 495 723 руб.... коп. в мае 2016 года, всего:... руб. (периодические платежи).

Сумма задолженности по арендной плате, исходя из исковых требований, составляет с учетом пени 2 823 061,03 руб, следовательно, с учетом внесенных ответчиком сумм задолженность отсутствует.

Требование истца о взыскании пени до момента рассмотрения дела судом апелляционной инстанции на стадии апелляционного обжалования решения суда, т.е. фактически ходатайство об увеличении исковых требований, судебная коллегия полагает признать необоснованным, так как в силу ч. 4 ст. 327.1 ГПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. При рассмотрении дела судом первой инстанции истец просил взыскать сумму пени в размере 966 426,07 руб, что отражено в представленном им расчете.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным. Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 25 декабря 2018 года по гражданскому делу по иску Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска к Мельникову В.И. о взыскании задолженности по арендной плате о с т а в и т ь б е з и з м е н е н и я, апелляционную жалобу - б е з у д о в л е т в о р е н и я.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: О.Н. Бережнова

Судьи: И.К. Холмогоров

С.А. Топоркова