Решение Московского городского суда от 27 сентября 2019 г. по делу N 3а-1678/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Бондаренко С.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "МАЗД" об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и нежилых зданий,

УСТАНОВИЛ:

АО "МАЗД" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3 и земельных участков с кадастровыми номерами *4, *5.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Сенат-Оценка", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 238 905 162 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 26 043 679 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *2, в размере 155 719 616 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *3, в размере 953 285 688 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4, в размере 295 344 391 рубля в отношении земельного участка с кадастровым номером *5.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 339 884 304 рублей 38 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 39 192 106 рублей 50 копеек в отношении здания с кадастровым номером *2, в размере 281 278 452 рублей 69 копеек в отношении здания с кадастровым номером *3, и арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *4, *5, кадастровая стоимость которых по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 1 404 233 230 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4, в размере 369 763 317 рублей 76 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *5.

Поскольку общество является собственником нежилых зданий, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель АО "МАЗД" Свирид Е.С. в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Полещук С.С. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражала относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по доверенности Матвеев А.А. поддержал позицию Департамента городского имущества города Москвы.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые здания с кадастровыми номерами *1, *2, *3, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 339 884 304 рублей 38 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 39 192 106 рублей 50 копеек в отношении здания с кадастровым номером *2, в размере 281 278 452 рублей 69 копеек в отношении здания с кадастровым номером *3, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости (т. 1, л.д. 25-35), выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 40-42).

Административный истец также является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *4, *5, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости (т. 1, л.д. 13-19). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 1 404 233 230 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4, в размере 369 763 317 рублей 76 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *5, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 37-38).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных зданий уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельные участки, расчет которой производится в процентах от их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности АО "МАЗД" как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельных участков, административный истец 13 марта 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО "МАЗД" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий, земельных участков представило в суд отчеты, подготовленные по заданию заявителя ООО "Сенат-Оценка", в которых по состоянию на 1 января 2018 года определена рыночная стоимость в размере 238 905 162 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 26 043 679 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *2, *3, в размере 26 043 679 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *2, в размере 953 285 688 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4, в размере 295 344 391 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *5.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Московский кадастровый центр".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельных участков, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 247 705 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *2 - 26 710 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *3 - 157 440 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *4 - 856 028 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *5 - 305 046 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "Сенат-Оценка", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельных участков в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Сенат-Оценка", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителями Департамента городского имущества г. Москвы, Управления Росреестра по Москве выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилых зданий и земельных участков, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, Департамент городского имущества ссылается на то, что экспертом некорректно определена корректировка на местоположение; при определении потенциального валового дохода экспертом принимается во внимание только арендопригодная площадь объекта; необоснованно сделан вывод о включении в стоимость объектов-аналогов НДС.

Возражая против результатов судебной экспертизы, Управление Росреестра по Москве ссылается на то, что экспертом ошибочно сделан вывод о том, что земельные участки-аналоги предлагаются на праве долгосрочной аренды, а также не учтено наличие железнодорожной ветки у объекта-аналога.

В ответ на возражения экспертом ООО "Московский кадастровый центр" * представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, эксперт пояснил, что им верно введена корректировка на местоположение по результатам аналитического исследования, проведенного ООО "Максилайн", в котором учтена, в том числе зависимость цен объектов от их удаленности от центра города.

Экспертом разъяснено, что методология расчета рыночной стоимости в рамках доходного подхода предполагает расчет дохода исходя именно из арендопригодной, то есть приносящей доход, площади.

Экспертом также указано со ссылкой на информационное письмо ООО "Информационная компания "РИЭЛТО.РУ", что использованные им из базы Realto объекты-аналоги включают в себя НДС, в связи с чем их стоимость была уменьшена на сумму НДС.

Отвечая на замечания представителя Управления Росреестра по Москве, эксперт пояснил, что согласно используемой им градации, применимой в оценочной деятельности, долгосрочным считается договор аренды, заключенный на срок более 1 года. Суд также отмечает, что действующее законодательство, в том числе Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ не содержат юридически закрепленного понятия краткосрочного и долгосрочного договора аренды, в связи с чем мнение Управления Росреестра по Москве о том, что долгосрочными являются лишь договоры аренды, заключенные на срок более 10 лет, достоверными данными не подтверждены. В такой ситуации эксперт при наличии мотивированного обоснования (которое приведено им в письменных ответах со ссылкой на соответствующий источник информации), исходя их собственного опыта и профессиональных знаний вправе пользоваться указанной классификацией при введении корректировки на срок аренды.

Также экспертом разъяснено, что им не был учтен факт наличия железнодорожной ветки на объекте-аналоге, поскольку данная ветка является улучшением участка, в то время как согласно требованиям ФСО участок подлежит оценке как незастроенные, то есть без учета наличия на нем улучшений.

Письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административных ответчиков и их представителей не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых зданий и земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Департамента городского имущества г. Москвы о том, что АО "МАЗД" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3 и земельных участков с кадастровыми номерами *4, *5 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 13 марта 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *4, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 856 028 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *5 - в размере 305 046 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *1 - в размере 247 705 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *2 - в размере 26 710 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *3 - в размере 157 440 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 марта 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 2 октября 2019 года