Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 26 сентября 2019 г. по делу N 33-820/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

судьи-председательствующего Шовгуровой Т.А,

судей Дорджиева Б.Д. и Джульчигиновой В.К.

при секретаре Шаркаеве А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Пильгуй А.И. на решение Городовиковского районного суда Республики Калмыкия от 12 июля 2019 года по делу по иску Пильгуй А.И. к Администрации Городовиковского районного муниципального образования Республики Калмыкия о признании права собственности на недвижимое имущество.

Заслушав судью-докладчика Джульчигинову В.К, представителя истца Пильгуй А.И. - Пильгуй В.В, поддержавшей доводы апелляционной жалобы,

судебная коллегия

установила:

Пильгуй А.И. обратился в суд с иском к Администрации Городовиковского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - Администрация Городовиковского РМО РК) о признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование иска указал, что 20 марта 2009 года по договору купли-продажи, заключенному с ответчиком, он приобрел за 133856 руб.10 коп. нежилое помещение - здание гаража по адресу: ***, после чего стал пользоваться купленным имуществом как своим собственным. Впоследствии при обращении в регистрирующие органы ему стало известно об отсутствии у администрации Городовиковского РМО права на продажу указанного недвижимого имущества и правоустанавливающих документов на него. Считает себя добросовестным приобретателем, поскольку непрерывно владел и пользовался имуществом как собственным, нес бремя его содержания, использует его в качестве склада, изготовил кадастровый паспорт. Законность приобретения недвижимости никем не оспорена. Спорное имущество не введено в оборот и не участвует в налогообложении по причине отсутствия регистрации права собственности. Просил признать за ним право собственности на спорное нежилое здание гаража по адресу: ***.

В судебное заседание истец Пильгуй А.И, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился. Его представитель Пильгуй В.В. заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель администрации Городовиковского РМО в судебное заседание не явился, в представленном заявлении просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Калмыкия, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Городовиковского районного суда Республики Калмыкия от 12 июля 2019 года в удовлетворении исковых требований Пильгуй А.И. к Администрации Городовиковского РМО Республики Калмыкия о признании права собственности на недвижимое имущество отказано.

В апелляционной жалобе истец Пильгуй А.И. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленного требования, ссылаясь на доводы, изложенные в иске, о том, что является добросовестным приобретателем, так как имущество приобретено им по возмездной сделке. Указывает, что право собственности на спорное имущество у ответчика возникло до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Собственник имел право не регистрировать право собственности. Пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Договор купли-продажи спорных объектов заключен по результатам торгов посредством открытого предложения. Все объекты, указанные в договоре, были переданы ему по акту приема передачи. Торги, на которых он приобрел спорный гараж, не оспорены и недействительными судом не признаны.

Истец Пильгуй А.И, представители ответчика Администрации Городовиковского РМО РК, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по РК, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Представитель истца Пильгуй В.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, просит решение суда отменить, заявленное требование удовлетворить.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца Пильгуй В.В, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Отказывая Пильгуй А.И. в иске, суд исходил из того, что право собственности на спорный объект у истца не возникло, ввиду отсутствия у продавца зарегистрированного на него права. Законных оснований для признания права собственности у него на спорное имущество не имеется.

С данным выводом суд апелляционной инстанции согласиться не может, поскольку он сделан без учета следующих обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на день заключения договора) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Вместе с тем Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена обязательная государственная регистрация договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560).

Между тем из анализа приведенных норм следует, что законодатель не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает обязательность регистрации самого договора купли-продажи.

В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при отсутствии государственной регистрации право собственности на недвижимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Согласно статье 6 Федерального закона от 21 июня 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Частью 3 статьи 33 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.

Так, согласно материалам дела, 18 марта 2009 г. Пильгуй А.И. признан участником N2 открытого аукциона по продаже муниципального имущества - нежилого здания гаража, расположенного по адресу: ***.

19 марта 2009 г. протоколом N 2 открытого аукциона единой комиссией по проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже муниципального имущества Администрации Городовиковского РМО РК он признан победителем аукциона по продаже вышеуказанного гаража.

Распоряжениями главы и его заместителя Администрации Городовиковского РМО РК N 93, 22 на основании протокола N 2 аукциона по продаже муниципального имущества постановлено продать Пильгуй А.И. нежилое здание гаража, расположенное по адресу: *** за 133856 руб. 10 коп. в рассрочку при условии оплаты 50% суммы выкупа за минусом задатка и оплаты оставшейся суммы выкупа в течение 6 месяцев с момента протокола аукциона.

20 марта 2009 года по договору купли-продажи N 2 муниципального имущества, оформленному в письменной форме, Пильгуй А.И. приобрел у Администрации Городовиковского РМО здание гаража с литерами 4, 5, 6 с кадастровыми номерами *** и **** по адресу: ***. Стоимость объекта недвижимости по договору составила 133856 руб. 10 коп.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности Городовиковского РМО РК к данному договору, гараж по вышеуказанному адресу находился на балансе МУП "Городовиковские Коммунальные котельные" Городовиковского РМО РК под порядковым номером в реестре 16 (регистрационный номер предприятия в реестре ****, регистрационный номер объекта в реестре ***).

От 20 марта 2009 года по акту приема-передачи ответчик передал истцу нежилое здание оспариваемого гаража, состоящее из трех строений под литерами 4, 5, 6.

Согласно приходным кассовым ордерам NN 29168/GO33, 15194/GO34, 10504 /GO34 от 03 марта 2009 г, 26 марта 2009 г, 03 августа 2009 г. Пильгуй А.И. внес на счет продавца 133856 руб. 10 коп. тем самым выполнив со своей стороны обязанность перед продавцом по оплате спорного недвижимого имущества..

Согласно справке, выданной Управлением развития агропромышленного комплекса, земельных и имущественных отношений Городовиковского района от 23 января 2015 г. N 24 за Пильгуй А.И. задолженности за выкуп нежилого здания гаража не имеется.

Таким образом, судом установлено, что 20 марта 2009 года после проведения аукциона и признания победителем Администрация Городовиковского РМО по договору купли-продажи реализовала Пильгуй А.И. нежилое здание гаража с литерами 4, 5, 6 по адресу: ***. Данное имущество находилось в реестре муниципальной собственности продавца, однако право собственности ответчика на данное имущество не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Вместе с тем, суд неправомерно не принял во внимание представленные истцом доказательства, подтверждающие фактическое получение им спорного нежилого объекта недвижимости от продавца по акту приема-передачи и его использование с 2009 года; в договоре и акте приема-передачи указаны собственник здания, его инвентарный номер и год постройки, а также адрес его местонахождения. Доказательства, свидетельствующие о том, что здание гаража продавец не передавал покупателю, стороны не представили, более того в отзыве на иск представитель Администрации Городовиковского РМО РК подтвердила факт продажи истцу в 2009 году спорного нежилого здания - гаража.

Согласно кадастровым паспортам данное спорное недвижимое имущество, состоящее из трех нежилых строений, построено в 1987 году, то есть право на недвижимое имущество возникло до момента вступления в силу Закона о госрегистрации. Доказательств наличия права собственности на спорное имущество за иным собственником в материалах дела не имеется и сторонами не представлено.

Согласно вышеприведенным положениям право собственности на спорное нежилое строение признается юридически действительным даже при отсутствии его государственной регистрации, введенной Федеральным законом N 122-ФЗ, поскольку государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, поскольку возникло до вступления в силу названного Закона.

Следовательно, при наличии в материалах дела доказательств фактического исполнения договора купли-продажи, как продавцом, так и покупателем, вывод суда об отсутствии права собственности у продавца зарегистрированного права противоречит материалам дела и приведенным положениям закона.

Таким образом, вывод о невозникновении права собственности у истца в связи с отсутствием регистрации договора и отсутствием регистрации права собственности за продавцом сделан с неправильным применением норм материального права.

С учетом изложенного, ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований истца, апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

Решение Городовиковского районного суда Республики Калмыкия от 12 июля 2019 года отменить.

Признать за Пильгуй А.И. право собственности на нежилое здание - гараж, расположенный адресу: ***, год ввода в эксплуатацию - 1987, общей площадью 466,23 кв.м, с литерами 4, 5, 6, номер кадастрового квартала *** с кадастровыми номерами ****.

Председательствующий Т.А. Шовгурова

Судьи Б.Д. Дорджиев

В.К. Джульчигинова