Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 09 июля 2019 г. по делу N 33-3918/2019

судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Бабкиной Г.Н.

судей Жуковой Н.А, Юрченко Е.П,

при секретаре Тарасове А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Жуковой Н.А,

гражданское дело по иску Харламова Евгения Викторовича к Ольховатской Светлане Петровне о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости в размере 104 860 руб.

по апелляционной жалобе ответчика Ольховатской С.П.

на решение Ленинского районного суда г.Воронежа от 18 февраля 2019 года

(судья Ботвинников А.В.)

УСТАНОВИЛА:

Харламов Е.В. обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что 22.07.2014 между ООО "БизнесИнвестСтрой" (Застройщик) и Ольховатской С.П. (Дольщик/Участник) был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости, предметом которого явилось строительство однокомнатной квартиры общей площадью 30,11 кв. м (с учетом площади лоджии равной 2,1 кв. м, определяемой как произведение площади лоджии, равной 4,2 кв.м. и коэффициента 0,5), расположенной на седьмом этаже, в секции 1, со строительным номером 176, в многоквартирном, многоэтажном доме, расположенном по адресу: "адрес".

Пунктом 1.4.1. Договора предусмотрено, что если фактическая площадь объекта по итогам обмера БТИ на момент ввода в эксплуатацию жилого дома превысит общую площадь, указанную в п. 1.3 Договора, то Участник обязан в течение пяти банковских дней с момента получения соответствующего уведомления Застройщика оплатить последнему разницу такого превышения по цене за квадратный метр общей площади объекта, указанной в п. 3.1 данного Договора (стоимость 1 кв.м. - 49000руб.).

27.12.2017 жилой дом введен в эксплуатацию, проведен обмер БТИ, изготовлен технический паспорт. Согласно данным БТИ общая фактическая площадь квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 составляет 32,25кв.м, т.е. разница между фактически построенной и оплаченной площадями составила 2,14 кв.м.

В силу п.1.4.1. договора Ольховатская С.П. обязана доплатить ООО "БизнесИнвестСтрой" 104 860руб.

В дальнейшем, между ООО "БизнесИнвестСтрой" (Цедент) и Харламовым Е.В. (Цессионарий) был заключен договор уступки права (требования) доплаты по Договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 22.07.2014, согласно условиям которого, ООО "БизнесИнвестСтрой" уступило Харламову Е.В. право требования с ответчика доплаты денежных средств в сумме 104 860 рублей. (л.д. 5-6).

Решением Ленинского районного суда г.Воронежа от 18 февраля 2019 года исковые требования Харламова Е.В. удовлетворены (л.д.124-128)

В апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе ответчик Ольховатская С.П. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять новое решение об отказе в иске ( л.д.130-131,147-148)

В судебном заседании Ольховатская С.П. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Другие лица надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия на основании ч.1 ст.327 и ч.3 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, выслушав истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему:

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 "О судебном решении").

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 "О судебном решении").

Решение суда указанным требованиям не соответствует и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска, по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что 22.07.2014 между ООО "БизнесИнвестСтрой" (Застройщик) и Ольховатской С.П. (Дольщик/Участник) был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости, предметом которого явилось строительство однокомнатной квартиры общей площадью 30,11 кв. м (с учетом площади лоджии равной 2,1 кв. м, определяемой как произведение площади лоджии, равной 4,2 кв.м. и коэффициента 0,5), расположенной на седьмом этаже, в секции 1, со строительным номером 176, в многоквартирном, многоэтажном доме, расположенном по адресу: "адрес".

Пунктом 1.4.1. Договора предусмотрено, что если фактическая площадь объекта по итогам обмера БТИ на момент ввода в эксплуатацию жилого дома превысит общую площадь, указанную в п. 1.3 Договора, то Участник обязан в течение пяти банковских дней с момента получения соответствующего уведомления Застройщика оплатить последнему разницу такого превышения по цене за квадратный метр общей площади объекта, указанной в п. 3.1 данного Договора

Согласно п.3.1 договора стоимость 1 кв.м. площади объекта на момент заключения договора составляет 49 000 руб, цена договора на момент его заключения составляет 1475390руб.

27.12.2017 жилой дом введен в эксплуатацию, проведен обмер БТИ, изготовлен технический паспорт и вышепоименованной квартире присвоен номер N67.

Согласно данным БТИ общая фактическая площадь квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 составляет 32,25кв.м, т.е. разница между фактически построенной и оплаченной площадями составила 2,14 кв.м.

Учитывая, что условия договора сторонами не оспаривались, суд на основании п. 1.4.1 пришел к выводу о том, что Ольховатская С.П. обязана доплатить ООО "БизнесИнвестСтрой" 104 860руб.

28.12.2017г. между ООО "БизнесИнвестСтрой" (Цедент) и Харламовым Е.В. (Цессионарий) был заключен договор уступки права (требования) доплаты по Договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 22.07.2014, согласно условиям которого, ООО "БизнесИнвестСтрой" уступило Харламову Е.В. право требования с ответчика доплаты денежных средств в сумме 104 860 рублей.

Удовлетворяя исковые требования, районный суд исходил из того, что при наличии уступки прав требования Харламова Е.В. вправе требовать от Ольховатской С.П. исполнения обязательств по Договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 22.07.2014, а именно доплаты денежных средств в размере 104860 рублей.

С таким выводами судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Статьей 384 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В силу п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости".

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 Закона "Об участии в долевом строительстве").

Согласно п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Из приведенных положений следует, что договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации.

При этом положения закона о необходимости государственной регистрации договора цессии, если уступка требования имеет место по сделке, требующей государственной регистрации, носит императивный характер и не содержит каких-либо исключений в отношении уступки прав требований, непосредственно не связанных с возникновением, переходом, прекращением или ограничением вещных прав на объекты недвижимости.

Кроме того, о необходимости государственной регистрации цессии по договорам долевого участия в строительстве свидетельствует и установленный в п. 3 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ порядок оплаты цены договора уступки прав требований - после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав, в случае, если цедентом является юридическое лицо.

Данные изменения вступили в законную силу с 01.01.2017 и действовали на момент заключения договора цессии между ООО "БизнесИнвестСтрой" и Харламова Е.В. 28.12.2017 г.

Таким образом, исходя из вышеперечисленных норм, применяя положения Гражданского кодекса Российской Федерации, договор цессии подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Поскольку договор уступки права (требования) от 28.12.2017 не прошел государственную регистрацию, то договор уступки права (требования) от 28.12.2017 считается незаключенным, следовательно, у Харламова Е.В. не возникло право требования к ответчику, в связи с чем, районный суд пришел к неверному выводу о наличии у ответчика обязанности доплаты истцу денежных средств в размере 104 860 рублей во исполнение условий Договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 22.07.2014, заключенного с ООО "БизнесИнвестСтрой".

Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене ввиду неправильного применения судом норм материального права (ч. 2 ст.330 ГПК РФ) с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Харламова Е.В. о взыскании денежных средств.

Руководствуясь ст. ст.328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г.Воронежа от 18 февраля 2019 года отменить. Принять по делу новое решение.

В иске Харламова Евгения Викторовича к Ольховатской Светлане Петровне о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости в размере 104 860 руб. отказать.

Председательствующий:

судьи коллегии: