Апелляционное определение СК по гражданским делам Калужского областного суда от 23 сентября 2019 г. по делу N 33-2900/2019

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Рыжих Е.В,

судей Квасовой О.В, Саркисовой О.Б,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевцовым С.А, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Рыжих Е.В. дело по апелляционной жалобе Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях на решение Калужского районного суда Калужской области от 27 июня 2019 года по иску Денисова И.В. к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях о расторжении договора и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛА:

10 января 2019 года Денисов И.В. обратился в суд иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, просил расторгнуть заключенный между сторонами по результатам торгов 29 января 2018 года договор купли-продажи арестованного имущества N492, а именно имущественного права (требования) участника долевого строительства на получение встроенных помещений общественного назначения в жилом доме, возводимом на строительной площадке по адресу: "адрес", и права (требования) возврата денежных средств в случае расторжения, прекращения договора участия в долевом строительстве N МПИЗ/1-КС2-Н от 22 октября 2015 года на нежилое помещение N 1, площадью 107,9 кв.м; взыскать уплаченные по договору денежные средства в сумме 1 777 341 руб. 96 коп.; взыскать убытки в сумме 388 440 руб. как упущенную выгоду вследствие невозможности сдачи данного имущества в аренду, а также расходы по уплате государственной пошлины.

В обоснование иска указал, что лишен возможности зарегистрировать право собственности, поскольку постановлением судебного пристава-исполнителя УФССП по Калужской области от 12 февраля 2018 года наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений на помещение N1 с кадастровым номером "872", расположенное по адресу "адрес". Кроме того, указывает на то, что в связи с изложенными обстоятельствами ему были причинены убытки в виде упущенной выгоды в связи с невозможностью в дальнейшем сдачи данного помещения в аренду.

Денисова И.В. в судебное заседание не явился, его представитель Фролов А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Гаврикова М.Н. в судебном заседании исковые требования не признала.

Представитель третьего лица общества с ограниченной ответственностью "МПИ-строй" Ригунова Л.М. иск полагала подлежащим удовлетворению.

Третьи лица Краков В.Г. и представители Управления Росреестра по Калужской области, МООИП УФССП России по Калужской области, УФССП России по Калужской области, публичного акционерного общества "Сбербанк России" в судебное заседание не явились.

Решением суда исковые требования Денисова И.В. удовлетворены частично, постановлено: расторгнуть заключенный между Денисова И.В. и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях договор купли-продажи N 492 от 29 января 2018 года;

взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях в пользу Денисова И.В. уплаченные по договору денежные средства в сумме 1 777 341 руб. 96 коп, расходы по уплате государственной пошлины 17 086 руб. 71 коп. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Кроме того, с Денисова И.В. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 7 084 руб. 40 коп.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как не соответствующего требованиям закона и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска.

В возражениях представитель истца просит решение суда оставить без изменений, а жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, выслушав объяснения представителя Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях Гавриковой М.Н, поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пунктов 1 - 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как видно из материалов дела, 29 января 2018 года между Денисовым И.В. и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях заключен договор купли-продажи N 492, по условиям которого ответчик как организатор торгов (продавец) передает в собственность истцу (покупателю), а покупатель обязуется принять имущественное право (требования) участника долевого строительства на получение встроенных помещений общественного назначения в жилом доме, возводимом на строительной площадке по адресу: "адрес" и право (требования) возврата денежных средств в случае расторжения, прекращения договора участия в долевом строительстве N МПИЗ/1-КС2-Н от 22 октября 2015 года на нежилое помещение N 1, площадью 107,9 кв.м.

Согласно пункту 1.2. договора имущество принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "МПИ-строй".

Общая стоимость имущества по результатам торгов составляет 1 777 341 руб. 96 коп. с учетом НДС (пункт 2.1. договора).

Имущество продается на основании акта о наложении ареста от 16 мая 2017 года, произведенного судебным приставом-исполнителем МООИП УФССП России по Калужской области, постановления о передаче арестованного имущества на реализацию от 6 сентября 20017 года.

Договор купли-продажи заключен между сторонами на основании проведенного аукциона, оформленного протоколом N28 от 26 декабря 2017 года.

Установлено, что торги проведены ответчиком на основании уведомления N 264 от 6 сентября 2017 года управления Федеральной службы судебных приставов по Калужской области о готовности к реализации арестованного имущества, являющегося предметом настоящего договора, которое арестовано судебным приставом-исполнителем МООИП УФССП России по Калужской области (акт о наложении ареста (описи имущества) от 16 мая 2017 года) по исполнительному производству N 3462/17/40052-ИП от 17 февраля 2017 года, возбужденному на основании исполнительного листа ФС N009946548 от 27 января 2017 года, выданного Калужским районным судом Калужской области по делу N2-6434/1/2016, должником по которому является общество с ограниченной ответственностью "МПИ-строй", взыскателем - публичное акционерное общество "Сбербанк России", постановления судебного пристава исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от 6 июня 2017 года, а также в соответствии с Соглашением Федеральной службы судебных приставов России N 0001/13 и Росимущества N 01-12/65 от 30 апреля 2015 года "О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество".

Выполняя условия договора купли-продажи, истец перечислил ответчику денежные средства в размере 1 777 341 руб. 96 коп. и 25 апреля 2018 года между сторонами подписан акт приема-передачи имущества, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

23 августа 2018 года истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещении N1 с кадастровым номером "872", расположенное по адресу: "адрес" однако Управление Росреестра по Калужской области уведомило Денисова И.В. о приостановлении государственной регистрации права в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, а также непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права. При этом указано, что в отношении данного имущества имеются постановления судебного пристава-исполнителя МООИМ УФССП России по Калужской области от 23 марта 2017 года N 3462/1740052-ИП и от 12 февраля 2018 года N 1302/18/40052-СД о запрете на совершение регистрационных действий на указанный объект, а также сообщено о прекращении 5 сентября 2016 года государственной регистрации сделки по договору об участии в долевом строительстве N МПИЗ/1-КС2-Н от 22 октября 2015 года.

В соответствии со статьей 460 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Установлено, что 22 октября 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью "МПИ-строй" (участником) и обществом с ограниченной ответственностью "КалугаРусьСтрой" (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве N МПИЗ/1-КС2-Н, предметом которого являлось, в том числе и спорное помещение. 20 апреля 2016 года объект капитального строительства по адресу "адрес" введен в эксплуатацию, и 5 сентября 2016 года за обществом с ограниченной ответственностью "МПИ-строй" зарегистрировано право собственности на данное нежилое помещение.

Кроме того, установлено, что в последующем, 21 сентября 2016 года обществом с ограниченной ответственностью "МПИ-строй" данное помещение было продано по договору купли-продажи Кракову В.Г.

Государственная регистрация права собственности (перехода права) за Краковым В.Г. была приостановлена в связи с тем, что 5 сентября 2016 года в отношении данного имущества зарегистрировано обременение - ипотека на основании договора залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства от 17 ноября 2015 года, залогодержателем по которому является публичное акционерное общество "Сбербанк России", при этом сообщено, что согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога в адрес регистрирующего органа не поступало.

Учитывая установленные обстоятельства, а именно то, что договор участия в долевом строительстве прекратил свое действие, право собственности зарегистрировано за другим собственником, на момент передачи судебным приставом-исполнителем на реализацию спорного имущественного права данные права отсутствовали, в связи чем не подлежали продаже, ответчиком на аукцион было выставлено имущество, содержащее обременение, о чем Денисова И.В. не было и не должно было быть известно, вывод об удовлетворении требований в части расторжения договора купли-продажи N 492 и возврата уплаченных по договору денежных средств соответствует статьям 309, 310, 447, 451, 460, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и является законным и обоснованным.

При этом то обстоятельство, что ответчику на момент проведения торгов не было известно о наличии обременения на спорное имущество, не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации именно на продавца императивно накладывается обязанность по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц, а у покупателя, в свою очередь, есть право, при неисполнении продавцом данной обязанности, расторгнуть договор, вследствие чего данный довод апелляционной жалобы не может быть признан обоснованным.

Доводы жалобы относительно того, что Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях является ненадлежащим ответчиком по делу и с него не могут взыскиваться денежные средства, также не являются обоснованными, так как противоречат материалам дела.

Из содержания договора, заключенного между сторонами, следует, что ответчик являлся продавцом.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что обязанность возврата денежных средств покупателю при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества возлагается на ответчика, являющегося организатором торгов и заключившего договор от собственного имени, является правильным.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 27 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи