Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 сентября 2019 г. по делу N 3га-948/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Уфа 26 сентября 2019 г.

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Хамидуллиной Э.М,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Хабировым В.Р,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Белая глина" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости,

установил:

ООО "Белая глина" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N.., площадью 326 578 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования:... ; расположенного по адресу: адрес.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 24 784 004 рублей 42 копеек. Между тем согласно отчету об оценке N... от 14 июня 2019 года, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "Церта", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2018 года составляет

13 178 000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора земельного участка.

На основании изложенного, административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером N.., площадью 326 578 кв. м, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости в размере

13 178 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца

ООО "Белая глина" по доверенности Фаттахова А.Ф. пояснила, что заключение судебной экспертизы N.., выполненное экспертом ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" Галеевой Г.М. не может быть положено в основу решения суда по административному делу.

В судебном заседании представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по доверенности Абузарова А.Т, Валеева К.А. пояснили, что заключение судебной экспертизы является допустимым и достоверным доказательством, которое может быть положено в основу решения суда, аналоги подобраны корректно, идентифицированы, что соответствует ФСО N 1 о достаточности и достоверности объектов-аналогов.

Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан, комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. Получение извещения подтверждается отчетами о прочтении, уведомлениями, реестрами отправки. Информация о рассмотрении дела также размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 16 июля 2019 года лицам, участвующим в деле (т. 1

л.д. 103-111).

Согласно части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Исследовав материалы административного дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении.

По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объектов недвижимости, затрагивает права административного истца как арендатора.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером N.., площадью 326 578 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования:... ; расположенный по адресу: адрес, поставлен на государственный кадастровый учет 23 января 2006 года.

Данный земельный участок находится в аренде ООО "Белая глина", что подтверждается договором N... аренды земельного участка от

04 февраля 2013 года, соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, дополнительным соглашением N... к договору аренды земельного участка, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 19-26, 37-40).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 июня 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 24 784 004 рублей 42 копеек (т.1 л.д. 18).

Согласно отчету об оценке N... от 14 июня 2019 года, выполненному ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта", рыночная стоимость земельного участка...

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от

31 июля 2019 года по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки", на разрешение экспертизы постановлен вопрос об определении рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года земельного участка с кадастровым номером N.., площадью 326 578 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования:... ; расположенного в границах участка - ориентир: территория адрес

Согласно заключению эксперта ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" N... от 30 августа 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2018 года составляет 22 299 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Так, в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Применение метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода при наличии достаточного количества достоверных аналогов, отвечающих критериям статистической значимости является наиболее разумным и отражающим рыночную ситуацию.

Эксперт Галеева Г.М. при проведении расчетов рыночной стоимости самостоятельно выбрала экспертные аналитические исследования для расчета стоимости объектов недвижимости.

Суд не может согласиться с доводами административного истца о недопустимости применения значений цен скорректированных аналогов с коэффициентом вариации 29%, поскольку указанное значение не превышает порог изменчивости вариационного ряда в 33 %.

Суд, оценивая заключение эксперта ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" N... от 30 августа 2019 года и отчет об оценке N... от 14 июня 2019 года, выполненный

ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта", представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости земельного участка заключение эксперта ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" N... от 30 августа 2019 года, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.

Суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" N... от 30 августа 2019 года, в размере 22 299 000 рублей.

С учетом изложенного, права ООО "Белая глина", являющегося арендатором земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа, как установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, существенно влияют на исполнение им обязательств, предусматривающих исчисление суммы уплаты арендных платежей исходя из кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, требования ООО "Белая глина" подлежат удовлетворению.

Датой подачи заявления считать 16 июля 2019 года.

Руководствуясь статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 24.18, 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Белая глина" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N... площадью 326 578 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования:... ; расположенного в границах участка - ориентир: адрес, равной его рыночной стоимости в размере 22 299 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме, а со дня начала деятельности - в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в г. Нижний Новгород.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Э.М. Хамидуллина