Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 июля 2019 г. по делу N 33-14144/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего

Александровой Ю.К.

Судей

Князевой О.Е.

Грибиненко Н.Н.

При секретаре

Мамедрзаеве М.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мельникова К. Н. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2019 года по гражданскому делу N 2-134/2019 по иску Янковского С. С. к Надворной И. В. о государственной регистрации перехода права собственности.

Заслушав доклад судьи Князевой О.Е, объяснения представителя третьего лица Мельникова К.Н. Мудрецова Ю.А, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца Янковского С.С. Агеенко Ю.В, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Янковский С.С. обратился в суд с иском к Надворной И.В, просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", общей площадью 44,6 кв.м, кадастровый N...

В обоснование требований указано, что 29 марта 2018 года между сторонами был заключен договор купли-продажи, согласно которому истец приобрел в собственность у ответчика (матери) "адрес" по адресу: "адрес". Согласно условиям договора цена квартиры составила 1 800 000 рублей. Расчет производится следующим образом: сумма в размере 700 000 рублей передается покупателем продавцу до подписания договора, сумму в размере 1 100 000 рублей покупатель выплачивает продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя покупателя в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, что будет подтверждено выпиской из ЕГРН, а также снятия продавца с регистрационного учета? что будет подтверждено соответствующей справкой.

Денежные средства в размере 700 000 рублей получены ответчиком до подписания договора, что подтверждается распиской от 28 марта 2018 года.

Стороны договора 29 марта 2018 года совместно обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество ( N... от 29.03.2018), представив все необходимые для регистрации документы.

Ответчик передал истцу квартиру по передаточному акту в день подписания договора купли-продажи, однако, впоследствии ответчик стала предпринимать действия по уклонению от регистрации договора в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу (регистрация совершенной сделки была приостановлена до 1 июля 2018 года на основании заявления ответчика).

Государственная регистрация договора купли-продажи произведена не была, в связи с чем истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2019 года исковые требования Янковского С.С. удовлетворены.

Судом постановлено: "Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", общей площадью 44,6 квадратных метра, кадастровый N.., находящейся на первом этаже, заключенному 29.03.2018 года между покупателем Янковским С. С, "дата" года рождения, гражданином Российской Федерации, пол мужской, место рождения "адрес", имеющим паспорт N... выдан ТП N... Отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в "адрес" Санкт-Петербурга "дата", зарегистрированным по адресу: "адрес", и продавцом Надворной И. В, "дата" года рождения, место рождения "адрес", гражданкой Российской Федерации, пол женский, имеющей паспорт N... выдан ТП N... Отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в "адрес" Санкт-Петербурга "дата", зарегистрированной по адресу: "адрес"

Третье лицо Мельников К.Н. обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, указывая на то, что судом не были учтены все обстоятельства по делу, в связи с чем нарушены нормы материального права.

Истец Янковский С.С, ответчик Надворная И.В, третье лицо Мельников К.Н. о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, истец и третье лицо направили своих представителей, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявили, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 484 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с частью 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, правовое регулирование вопроса перехода права собственности на объекты недвижимости допускает осуществление государственной регистрации перехода права собственности по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.

В соответствии с абзацем 3 частью 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Частью 7 статьи 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Судом при рассмотрении спора установлено и подтверждается материалами дела, что 29 марта 2018 года между Янковским С.С. и Надворной И.В. заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Надворная И.В. продала принадлежащую ей на праве собственности "адрес", расположенную по адресу: "адрес". Цена договора составила 1 800 000 рублей, которые покупатель обязался выплатить продавцу следующим образом: сумма в размере 700 000 рублей передана до подписания настоящего договора; сумма в размере 1 100 000 рублей - после государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру на имя покупателя в Управлении Росреестра по СПб, а также снятия продавца с регистрационного учета, что будет подтверждается соответствующей справкой. Согласно пункту 9 договор является актом приема-передачи.

Согласно расписке от 28 марта 2018 года Надворная И.В. получила от Янковского С.С. денежную сумму в размере 700 000 рублей согласно договору купли-продажи двухкомнатной квартиры по адресу: "адрес".

Стороны 29 марта 2018 года в 13 час. 26 мин. подали указанный договор для государственной регистрации перехода права собственности. Плановая дата выдачи документов по результатам оказания государственной услуги 11 апреля 2018 года.

Надворная И.В. 29 марта 2018 года в 17 час. 29 мин. обратилась с заявлением о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на срок до 01 июля 2018 года по причине согласования данных по договору купли-продажи.

Государственная регистрация приостановлена согласно уведомлению Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 04 апреля 2018 года N...

Надворная И.В. 09 апреля 2018 года в лице представителя по доверенности А подала заявление о прекращении государственной регистрации права N...

Надворная И.В. 26 апреля 2018 года обратилась в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением за N... о возобновлении регистрации.

Надворной И.В. 26 апреля 2018 года за N... подано заявление о прекращении регистрации.

Регистрация перехода права собственности на основании договора от 29 марта 2018 года не произведена.

Между Надворной И.В. и Мельниковым К.Н. в лице представителя Мудрецова Ю.А, 21 апреля 2018 года заключен договор займа с одновременным залогом (ипотекой) спорной квартиры, в соответствии с которым ответчик получил в собственность от Мельникова К.Н. денежные средства в размере 2 000 000 рублей, которые обязалась возвратить ежемесячными платежами в размере 60 000 рублей, начиная с 20 мая 2018 года, последний платеж в срок до 20 апреля 2019 года в сумме 1 580 000 рублей.

На основании пункта 1.1.10 Договора займа ответчик в обеспечение своевременного исполнения обязательств по возврату суммы займа полностью, уплаты пеней передал Мельникову К.Н, как займодавцу-залогодержателю в залог принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: "адрес" (кадастровый N... ).

Ограничение прав и обременение предмета залога в виде ипотеки было зарегистрировано 18 мая 2018 года. В договоре согласована подсудность споров Нижегородскому районному суду города Нижнего Новгорода.

Судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком обременение имущества в виде залога в пользу третьего лица отсутствовало.

Мельников К.Н. 01 августа 2018 года обратился в Нижегородский районный суд города Нижнего Новгорода с иском к Надворной И.В. о взыскании денежных средств по договору займа, обращении взыскания на предмет залога.

23 августа 2018 года Мельников К.Н. и Надворная И.В. заключили соглашение об отступном, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению, что на момент подписания настоящего соглашения сумма задолженности должника перед кредитором в счет исполнения обязательства по договору займа с одновременным залогом (ипотекой) квартиры от 21 апреля 2018 года составляет 3 022 886 рублей, из которых: сумма основного долга по Договору займа 2 000 000 рублей, проценты за пользование займом 730 322 рублей 58 копеек, договорная неустойка 250 000 рублей, расходы по оплате госпошлины 22 164 рубля, расходы на услуги представителя 20 000 рублей, расходы на выписку из ЕГРН 400 рублей.

Согласно пункту 2.1 вышеуказанного соглашения от 23 августа 2018 года в качестве отступного по соглашению должник передал кредитору имущество: квартира, расположенная по адресу: "адрес".

Согласно пункту 2.3 соглашения срок передачи имущества: в момент подписания настоящего соглашения.

В силу пункта 3.4 соглашения, оно подлежит регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии РФ.

Соглашение об отступном в Росреестре не зарегистрировано, что в ходе рассмотрения дела участниками процесса не оспаривалось.

Определением Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода по делу N... от 23 октября 2018 по иску Мельникова К. Н. к Надворной И. В. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, утверждено мировое соглашение по условиям которого ответчик Надворная И.В. выплачивает истцу Мельникову К.Н. 3 022 886 рублей, из которых: сумма основного долга по Договору займа 2 000 000 рублей, проценты за пользование займом 730 322 рубля 58 копеек, договорная неустойка 250 000 рублей, расходы по оплате госпошлины 22 164 рубля, расходы на услуги представителя 20 000 рублей, расходы на выписку ЕГРН 400 рублей.

Ответчик Надворная И.В. в счет исполнения вышеуказанных обязательств предоставляет истцу Мельникову К.Н. в качестве отступного квартиру по адресу: "адрес" (кадастровый N... ).

Данное обязательство оформляется соглашением об отступном и подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации? кадастра и картографии.

Судом установлено, что на момент рассмотрения дела, указанное определение обжаловано Янковским С.С, ему восстановлен срок на подачу частной жалобы.

Удовлетворяя требование истца, суд первой инстанции правильно применил положения норм гражданского законодательства, регулирующих спорные правоотношения, и, руководствуясь условиями договора купли-продажи, обоснованно исходил из того, что действия ответчика были направлены на воспрепятствование перехода прав на квартиру к истцу по договору купли-продажи, а также из того, что третье лицо право собственности на спорную квартиру не приобрело. Кроме того, договор купли-продажи не оспорен, не признан недействительным и не отменен, исполнен сторонами в соответствии с согласованными условиями, квартира передана покупателю, который проживает в ней, денежные средства в соответствии с условиями договора в размере оговоренного первого платежа получены покупателем, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о переходе права собственности на недвижимое имущество.

Как установлено судом, что спорный объект недвижимости фактически был передан Янковскому С.С, который, являясь сыном Надворной И.В. и будучи зарегистрирован проживающим в указанном жилом помещении, продолжил фактически проживать в спорном жилом помещении, нести расходы на содержание жилого помещения.

Также установлено судом и из материалов гражданского дела следует, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между Янковским С.С. и Надворной И.В, по своей форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к данного вида договорам, в том числе, в части согласования сторонами существенных условий договора, таких как предмет договора и цена отчуждаемого имущества.

Также установлено судом, что денежные средства в размере 700 000 рублей фактически переданы ответчику, что ею не оспаривалось, а также установлено, что названные денежные средства переданы во исполнение настоящего договора от 29 марта 2018 года, доказательств существования какого-либо иного договора, в рамках которого могла бы быть передана названная сумма, суду не представлено.

Поскольку договор купли-продажи квартиры от 29 марта 2018 года был заключен сторонами в установленном законом порядке, однако переход права собственности не произошел в связи с необоснованным уклонением ответчика от регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции верно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Янковского С.С. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается в полном объеме, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Также судная коллегия полагает необходимым обратить внимание, что за государственной регистрацией перехода права собственности в соответствии с договором купли-продажи от 29 марта 2018 года стороны обратились незамедлительно, 29 марта 2018 года, а также то, что в суд за защитой своего права истец обратился 26 апреля 2018 года, то есть в разумный срок, с того момента. Как ему стало известно о нарушении своего права, что свидетельствует о добросовестности поведения истца.

Довод апелляционной жалобы о том, что фактически договор купли-продажи от 29 марта 2018 года не исполнен сторонами, поскольку в материалы дела не представлены доказательства того, что Надворная И.В. снялась с регистрационного учета по указанному адресу и вывезла принадлежащие ей вещи, не может быть принят во внимание, поскольку основан на неверном понимании норм материального права.

Содержание права собственности на жилое помещение не тождественно содержанию права пользования на жилое помещение, при этом стороны договора купли продажи в пункте 9 договора согласовали, что на момент подписания договора квартира передана продавцом покупателю, настоящий договор является актом приема-передачи.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорный объект недвижимости обременен правом третьего лица на основании договора от 21 апреля 2018 года, при установленном факт заключения договора купли-продажи 29 марта 2018 года, то есть ранее передачи ответчиком названного жилого помещения в залог, не может являться основанием для отмены постановленного судебного решения, поскольку не ограничивает права третьего лица.

Согласно части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Аналогичные положения содержатся в статье 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок.

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Однако, как следует из установленных по делу обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, регистрационная запись об ипотеке спорной квартиры, принадлежащей Надворной И.В, в ЕГРП была осуществлена только 18 мая 2018 года.

При этих обстоятельствах, правовых оснований считать, что у Мельникова К.Н, на момент заключения между Янковским С.С. и Надворной И.В. договора купли-продажи 29 марта 2018 года, возникли в отношении спорного недвижимого имущества права залогодержателя, не имеется.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что определением от 16 мая 2018 года, то есть до государственной регистрации залога 18 мая 2018 года, судом приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на квартиру по адресу: "адрес" до рассмотрения спора по существу.

Иных доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене решения суда первой инстанции, в ходе рассмотрения дела судом допущено не было.

Руководствуясь положениями статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мельникова К. Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: